孫宏偉：主持人好，網(wǎng)友好。

　　主持人凌立：北京新永外文化用品商城這個(gè)項(xiàng)目大家都已經(jīng)很了解了，是以經(jīng)營(yíng)文化用品為主的商業(yè)項(xiàng)目，那目前項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行到什么階段，請(qǐng)孫總為網(wǎng)友介紹一下。

　　孫宏偉：項(xiàng)目從建設(shè)方面來(lái)講已經(jīng)到了全面封頂，正在做內(nèi)部的設(shè)備安裝還有內(nèi)部裝修工作，招商完成70%接近80%，銷售確實(shí)比較好。這是主要的情況。

　　主持人凌立：銷售這方面似乎是目前基本售謦了，接下來(lái)的工作是招商，招商方面的情況能否為我們具體介紹一下？

　　孫宏偉：現(xiàn)在我們商城地下一層到地上四層一共是五層，地下一層做華北地區(qū)最大的紙業(yè)交易市場(chǎng)，地下一層基本招滿。地上一層二層主要是做傳統(tǒng)的文化用品，三層是禮品，這三層將近70%招商出去了，四層提出新一點(diǎn)的概念，做IT行業(yè)，中關(guān)村這邊主要是IT為先導(dǎo)的，在南城這方面比較薄弱一些，南城有很大這方面的需求，我們?cè)谒臉亲鲞@樣一個(gè)行業(yè)，這里面也有大客戶正在洽談，現(xiàn)在招商基本完成40%—50%，包括電腦、電腦耗材。

　　主持人凌立：主要以耗材為主還是以品牌為主？

　　孫宏偉：以耗材和部分品牌。

　　主持人凌立：我們一般提到IT產(chǎn)業(yè)，大家很自覺(jué)可能想到中關(guān)村，朝外那邊有百腦匯，東邊人可能會(huì)往那邊去，但是南城在這方面還是比較欠缺的。當(dāng)時(shí)是怎么考慮到在這么一個(gè)主要經(jīng)營(yíng)文化用品的項(xiàng)目拿出一層的面積來(lái)做IT部分？

　　孫宏偉：其實(shí)文化用品來(lái)說(shuō)，我們研究文化用品包括兩大類，一大類主要是傳統(tǒng)的文化辦公用品，還有一大類應(yīng)該屬于OA產(chǎn)品，復(fù)印機(jī)、打印機(jī)等等這樣現(xiàn)代化的辦公設(shè)備。實(shí)際上這些跟IT都有很密切的關(guān)系，包括電腦、日常耗材，各個(gè)地區(qū)的需要都是比較大的。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上南城有很大的需求量，但是在南城這方面的供應(yīng)非常少，大家跑到中關(guān)村，買一個(gè)比較常用的硒鼓等等都要跑到中關(guān)村，我們認(rèn)為這方面的需求還是很旺盛的，也算是彌補(bǔ)這個(gè)商圈里面的空白點(diǎn)。

　　主持人凌立：就是說(shuō)這個(gè)文化用品的概念不單單是傳統(tǒng)意義上例如紙、筆那樣的辦公用品，也包括了現(xiàn)代的辦公用品，比如像打印機(jī)、中小企業(yè)辦公用品。

　　我們知道新永外文化商城位于木樨園商圈，木樨園商圈可以說(shuō)是北京著名的批發(fā)市場(chǎng)，關(guān)于商圈的現(xiàn)狀還有目前的發(fā)展是否可以為我們介紹一下？

　　孫宏偉：木樨園商圈在北京通常叫第五商圈，主要是以服裝、文化辦公用品、小商品、玩具為主，現(xiàn)在在這個(gè)商圈里又興建了新建的服裝商城還有北京國(guó)際玩具城以及新永外文化商城，它的發(fā)展在這兩年來(lái)講非常迅速，營(yíng)業(yè)額據(jù)我了解應(yīng)該在北京地區(qū)也是比較高的，第五商圈的營(yíng)業(yè)額在去年達(dá)到一千億人民幣，文化用品占了10%，大概是一百億人民幣的交易額。而且在這個(gè)商圈從政府規(guī)劃叫永外板塊，政府的白皮書里面曾經(jīng)提到，永外板塊大力興建，北京辦的特色街，其中兩條特色街都在永外地區(qū)，就是在木樨園商圈。一條是我們的文化用品特色街，另外是旅游休閑用品特色街，這兩條街在08年奧運(yùn)會(huì)之前建成。我們這條街在整個(gè)特色街里面又是最早最快實(shí)現(xiàn)的，我們的項(xiàng)目正利于這個(gè)街的核心地帶。

　　主持人凌立：文化用品街除了像北京新永外文化用品商城這個(gè)項(xiàng)目以外，有沒(méi)有后來(lái)的新項(xiàng)目？

　　孫宏偉：目前暫時(shí)還沒(méi)有，只有我們這一家。我們也屬于產(chǎn)權(quán)式商鋪的商城，目前在這條街上只有我們這一家。

　　主持人凌立：其他還是比較老的批發(fā)市場(chǎng)的形式？

　　孫宏偉：對(duì)。

　　主持人凌立：作為這條街可以說(shuō)是以后算是標(biāo)志性的建筑了，您認(rèn)為新永外文化用品商城的出現(xiàn)，能為這個(gè)商圈帶來(lái)什么比較新的活力嗎？

　　孫宏偉：首先我覺(jué)得從我們商城的經(jīng)營(yíng)模式上的提升，我們一直在強(qiáng)調(diào)這個(gè)商城是升級(jí)版的概念，從經(jīng)營(yíng)模式上改變了傳統(tǒng)的模式，包括我們引入了網(wǎng)絡(luò)直銷，還有物流配送，還有連鎖經(jīng)營(yíng)等等環(huán)節(jié)。首先應(yīng)該是從經(jīng)營(yíng)模式上的改變。第二，從經(jīng)營(yíng)環(huán)境上的改變，我們的商城無(wú)論是硬件設(shè)施還是管理水平都比原來(lái)的商城強(qiáng)很多。我們的商城包括在里面的鋪位格局也是經(jīng)過(guò)科學(xué)設(shè)計(jì)的，我們覺(jué)得在整體方面跟老的商城是一個(gè)更新是一個(gè)改變。我一直在講，商業(yè)格局上是對(duì)它業(yè)態(tài)的豐富，對(duì)整體品位的提升，而且這個(gè)商圈也能夠使原來(lái)想進(jìn)到永外地區(qū)來(lái)做文化辦公用品生意的人多了一個(gè)機(jī)會(huì)，原來(lái)很多人想進(jìn)來(lái)是進(jìn)不來(lái)的，沒(méi)有地方，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

　　主持人凌立：一方面對(duì)原有的地區(qū)起到提升的作用，另外一方面提高這個(gè)場(chǎng)所給以前不是從事這個(gè)產(chǎn)業(yè)的人，讓他們有機(jī)會(huì)進(jìn)到這個(gè)地方來(lái)從事這個(gè)產(chǎn)業(yè)。目前這邊的銷售情況來(lái)講，是以原來(lái)在這塊經(jīng)營(yíng)的人購(gòu)買為主，還是以后進(jìn)入的人購(gòu)買為主？

　　孫宏偉：這個(gè)比例是一半對(duì)一半的比例，包括很多外埠的人，還有一部分投資的人。招商有一部分有新的廠家、新的品牌進(jìn)來(lái)，原來(lái)進(jìn)不到這個(gè)區(qū)域，現(xiàn)在有了一個(gè)新的商品文化商城，他們也進(jìn)來(lái)，完善了整個(gè)業(yè)態(tài)，豐富了品種。

　　主持人凌立：我們這個(gè)項(xiàng)目比較新，各方面的配套比較好，租金會(huì)相對(duì)于以前老的項(xiàng)目是不是會(huì)貴一點(diǎn)？

　　孫宏偉：在招商的過(guò)程當(dāng)中，租金跟老的項(xiàng)目相比基本持平。

　　主持人凌立：如果這樣的話，對(duì)于新老客戶來(lái)說(shuō)都是非常好的消息，因?yàn)榭梢缘脚涮赘鞣矫娑几玫牡胤饺�。剛才您介紹購(gòu)買這個(gè)項(xiàng)目還有一部分是投資者，他們當(dāng)初選擇這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候看中的是什么？

　　孫宏偉：我覺(jué)得看中這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是這個(gè)地段，也就是它的發(fā)展前景。以前我講到過(guò)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該看到它的發(fā)展前景，是不是處在成熟的商圈。現(xiàn)在很多的商業(yè)項(xiàng)目處的商圈分成兩大類，一大類是成熟商圈，一大類是非成熟商圈，成熟商圈這樣的項(xiàng)目現(xiàn)在實(shí)際上越來(lái)越難，越來(lái)越少，多數(shù)都是在一些新的商圈里面。成熟商圈實(shí)際上屬于一種保證，對(duì)日后的經(jīng)營(yíng)做足了賺錢的保證，很多客戶產(chǎn)權(quán)式的商城只有這一個(gè)，經(jīng)營(yíng)文化用品的商城只有北京這么一個(gè)地區(qū)，這就是近似于壟斷的一種獨(dú)享的形式，將來(lái)的前景是非常好的。里面的一些投資者也是看到這些，我們的售樓處有的客戶當(dāng)天來(lái)看當(dāng)天訂當(dāng)天簽約當(dāng)天付款，有這樣的情況。

　　主持人凌立：對(duì)于這部分人來(lái)講，投資人是講究回報(bào)的，他的回報(bào)是通過(guò)什么來(lái)保證的？

　　孫宏偉：通過(guò)兩種形式，一個(gè)是代理經(jīng)營(yíng)，取得一個(gè)固定的穩(wěn)定的投資回報(bào)。還有一種是靠自己經(jīng)營(yíng)，我們前期提供三年代理經(jīng)營(yíng)的方式，為什么提供三年？這一點(diǎn)上對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，他們都是非常愿意這么做的，作為一個(gè)商城來(lái)說(shuō)有兩到三年的維護(hù)期，維護(hù)期以后租金增長(zhǎng)非�？�。實(shí)際我們?cè)谌杲o客戶一個(gè)保證，三年以后我想很多客戶更愿意自己來(lái)出租，這樣比原來(lái)的固定收益多得多，很多客戶將來(lái)愿意這么做。如果這些客戶覺(jué)得有一定風(fēng)險(xiǎn)或者不愿意這么做比較麻煩的話，我們還可以提供更長(zhǎng)久的合作模式。

　　主持人凌立：選擇形式還是依照客戶自己的需求來(lái)定的？

　　孫宏偉：對(duì)。

　　主持人凌立：據(jù)我所知新永外文化用品商城有一部分是開(kāi)發(fā)商在自己經(jīng)營(yíng)，關(guān)于這部分的情況能否給我們介紹一下？

　　孫宏偉：四層的IT，包括一部分紙業(yè)市場(chǎng)，還包括中間的禮品層等等這部分都是我們自己經(jīng)營(yíng)的。

　　主持人凌立：自己經(jīng)營(yíng)無(wú)非是看中以后比較長(zhǎng)期的穩(wěn)定回報(bào)才會(huì)自己來(lái)持有，一步步獲得更高的回報(bào)，同時(shí)對(duì)投資者增加了信心，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商自己也在這里面持有一部分。那么后期的經(jīng)營(yíng)管理這方面目前計(jì)劃怎么來(lái)做？

　　孫宏偉：經(jīng)營(yíng)管理公司希望自己來(lái)經(jīng)營(yíng)，我們已經(jīng)在很早以前成立針對(duì)這個(gè)商城的經(jīng)營(yíng)管理公司，并且聘請(qǐng)了一些專業(yè)的人包括一些外籍的經(jīng)營(yíng)管理人員，現(xiàn)在我們的經(jīng)營(yíng)公司正在運(yùn)作，包括這個(gè)經(jīng)營(yíng)公司對(duì)于商場(chǎng)的整個(gè)格局從人員真已經(jīng)組建了將近一百人的經(jīng)營(yíng)班子，正在開(kāi)始運(yùn)作，很快后期會(huì)接手商城的整個(gè)運(yùn)作工作。

　　主持人凌立：由開(kāi)發(fā)商組建的公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以保證業(yè)態(tài)是嗎？

　　孫宏偉：對(duì)。

　　主持人凌立：我們今年看到國(guó)家政府方面對(duì)于房地產(chǎn)方面出臺(tái)了一系列措施規(guī)范市場(chǎng)，但是可能在調(diào)控之下反而我們看到一些項(xiàng)目似乎并沒(méi)有受到政策的影響，比如新永外文化用品商城，銷售非常好，而且招商工作進(jìn)展也是相當(dāng)順利。您怎么看待國(guó)家的調(diào)控？對(duì)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生影響嗎？

　　孫宏偉：我覺(jué)得對(duì)商業(yè)地產(chǎn)包括整個(gè)地產(chǎn)的影響是肯定會(huì)產(chǎn)生的，但是這種影響是正面的，實(shí)際上國(guó)家的一些做法也是在規(guī)范市場(chǎng)的行為，防止一些無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、不良競(jìng)爭(zhēng)。這些規(guī)范行為對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都是有利的，那些比較正式的經(jīng)營(yíng)的比較好的，運(yùn)作比較良好的項(xiàng)目還是會(huì)受到國(guó)家政策的保護(hù)。我覺(jué)得這些政策的訂立是針對(duì)不太好的，對(duì)好的還是有利的，目的是規(guī)范市場(chǎng)。我們這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有做國(guó)家不允許做的事情，沒(méi)有做到國(guó)家要整頓規(guī)范的內(nèi)容，實(shí)際對(duì)于我們來(lái)說(shuō)是健康有利的，也是我們?cè)谡{(diào)控期間實(shí)際上包括在地產(chǎn)銷售的淡季取得相對(duì)來(lái)說(shuō)比較好的銷售業(yè)績(jī)，包括招商也有很好的效果，我覺(jué)得這也是原因之一。

　　主持人凌立：剛才一開(kāi)始我們提到這個(gè)項(xiàng)目到了封頂?shù)碾A段，具體入住時(shí)間是什么時(shí)候？

　　孫宏偉：整個(gè)商城部分今年年底開(kāi)業(yè)。

　　主持人凌立：這個(gè)項(xiàng)目還有一部分是住宅配套，這個(gè)方面給我們介紹一下，現(xiàn)在新永外這個(gè)項(xiàng)目位于三環(huán)以內(nèi)，目前可以說(shuō)三環(huán)以內(nèi)的住宅項(xiàng)目也是非常稀缺炙手可熱的資源。住宅是對(duì)外銷售還是主要作為商城的配套？

　　孫宏偉：我們的住宅主要是作為一個(gè)商城配套，當(dāng)時(shí)考慮商城的人也有居住、辦公和倉(cāng)儲(chǔ)的需求，當(dāng)時(shí)對(duì)于一個(gè)住宅戶型的設(shè)計(jì)主要是考慮到這些，基本都是小戶型為主。現(xiàn)在的銷售主要是給商城內(nèi)的業(yè)主，在二三環(huán)內(nèi)，商業(yè)住宅的受來(lái)說(shuō)實(shí)際上我們的住宅銷售價(jià)格應(yīng)該說(shuō)是非常低的，非常合理的。我們的價(jià)格平均在7000—7500元之間，我們不想在住宅方面掙多少錢，盈利空間還是要讓給經(jīng)營(yíng)者，讓他們?cè)谝院蟮慕?jīng)營(yíng)當(dāng)中有良性的發(fā)展。

　　主持人凌立：主要是面向購(gòu)買商城的經(jīng)營(yíng)者？

　　孫宏偉：對(duì)。

　　主持人凌立：有對(duì)外銷售的部分嗎？

　　孫宏偉：很少的一部分，現(xiàn)在住宅已經(jīng)非常非常少了。

　　主持人凌立：這個(gè)項(xiàng)目也是物流批發(fā)類的項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目本身的結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)會(huì)有一些比較高的要求，當(dāng)時(shí)新永外文化用品商城在前期規(guī)劃怎么考慮到更適合這種業(yè)態(tài)呢？

　　孫宏偉：我們的商城在前期用了將近四個(gè)月的時(shí)間做設(shè)計(jì)調(diào)整，實(shí)際上用兩個(gè)月的時(shí)間把設(shè)計(jì)做完，還有兩個(gè)多月將近三個(gè)月做設(shè)計(jì)。我們的定位實(shí)際上是商場(chǎng)化的市場(chǎng)，不是通常意義上的市場(chǎng)，通常意義屬于雜亂無(wú)章的商戶林立的情況，里面還要增加一些購(gòu)物環(huán)境，我們定位實(shí)際是商場(chǎng)式的市場(chǎng)，這樣一個(gè)定位。包括客戶的物流、運(yùn)輸、承重、景觀應(yīng)該講是非常完善的考慮，這些也都在設(shè)計(jì)當(dāng)中去體現(xiàn)出來(lái)。有些客戶到了我們那兒聽(tīng)銷售人員的介紹，可能會(huì)更多了解這一點(diǎn)，能夠有更多的感受，他們感受之后的選擇會(huì)很快很明確的�，F(xiàn)在客戶到訪的成交率已經(jīng)超過(guò)50%的原因也是這一點(diǎn)。

　　主持人凌立：現(xiàn)在提到比較多的是體驗(yàn)式商業(yè)，顧客在購(gòu)買東西的時(shí)候除了能享受到購(gòu)物時(shí)的愉悅感覺(jué)，更多還有像商場(chǎng)本身的設(shè)計(jì)或者建筑給他帶來(lái)一個(gè)非�？鞓�(lè)的過(guò)程，新永外是不是當(dāng)初設(shè)計(jì)的時(shí)候也考慮到這系因素？

　　孫宏偉：是的，考慮來(lái)說(shuō)相對(duì)比較完整，包括餐飲配套，包括銀行等等，包括會(huì)所，包括客戶的洽談區(qū)都設(shè)計(jì)到，盡可能使功能比較完善。消費(fèi)者既能夠有一個(gè)購(gòu)物環(huán)境，能夠選種合適的商品，而且還能拿到比較低的價(jià)格，這樣商戶將來(lái)在市場(chǎng)上會(huì)有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　主持人凌立：不單純是一個(gè)批發(fā)商場(chǎng)，還融入像購(gòu)物中心的理念在里面。這個(gè)項(xiàng)目在交通上，本身帶有倉(cāng)庫(kù)之類的配套，這個(gè)項(xiàng)目在前期運(yùn)作時(shí)怎么考慮的？

　　孫宏偉：倉(cāng)儲(chǔ)考慮到了，在商城的北側(cè)有大的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域，我們的目的是實(shí)現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)跟經(jīng)營(yíng)的分開(kāi)，但是又實(shí)現(xiàn)它們之間有機(jī)的結(jié)合，使它們之間互相搭配得很好，但是又不至于互相干擾。

　　主持人凌立：批發(fā)其實(shí)對(duì)于交通的要求是非常高的，因?yàn)橐罅窟M(jìn)貨、出貨，北京市的批發(fā)市場(chǎng)大家的印象很遠(yuǎn)，都是在五環(huán)以外，但是新永外商城這個(gè)項(xiàng)目位于二三環(huán)之內(nèi)，交通方面是否有自己的優(yōu)勢(shì)？

　　孫宏偉：在交通方面它的優(yōu)勢(shì)非常明顯，政府在大力改造南城，南城的發(fā)展速度在幾個(gè)城區(qū)的發(fā)展速度當(dāng)中是最快的，亞洲最大的火車站、客運(yùn)站，南站離我們的商城非常非常近，包括周邊的兩條地鐵線都從商城的左右兩側(cè)經(jīng)過(guò)，還有周邊大量的公共汽車、交通等等，交通是非常便利的。政府規(guī)定一般的商城批發(fā)市場(chǎng)在四環(huán)以外，我們這個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)比較早，我們一直在提這個(gè)項(xiàng)目是這個(gè)區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)或者最后一個(gè)產(chǎn)權(quán)式的商鋪，具有批發(fā)業(yè)態(tài)的商城。

　　主持人凌立：做批發(fā)可能會(huì)有一些物流或者配送方面的問(wèn)題，在后期經(jīng)營(yíng)當(dāng)中可能會(huì)遇到一些問(wèn)題，這方面怎么來(lái)保證的？

　　孫宏偉：我們有專門的物流配送中心，有專門配送的物流團(tuán)隊(duì)，不光是物流還要強(qiáng)調(diào)配送的概念�？蛻粢o你的消費(fèi)者送貨的話，都可以通過(guò)物流配送團(tuán)隊(duì)完成。

　　主持人凌立：把商城后期方方面面的經(jīng)營(yíng)都考慮到了，接下來(lái)有什么計(jì)劃？您剛才介紹已經(jīng)銷售差不多了，招商也挺順利的，接下來(lái)的計(jì)劃是什么？

　　孫宏偉：我們內(nèi)部格局有一個(gè)最后的檢查，包括設(shè)計(jì)方面最后的檢查，施工正在緊張進(jìn)行，年底開(kāi)業(yè)應(yīng)該是能夠進(jìn)行，11月30號(hào)交工，達(dá)到這樣一個(gè)水平，部分鋪位可以銷售，已經(jīng)租出去的鋪位可以銷售一部分，最終實(shí)現(xiàn)40%的自持，這是銷售層面來(lái)講。招商我們還在努力做，商城的經(jīng)營(yíng)要靠良好的商戶支撐，我們提出一個(gè)理念，現(xiàn)在的招商要完成120%，有的客戶可能不太理解，達(dá)到120%之后才能對(duì)商鋪?zhàn)鲆粋�(gè)好的選擇，避免魚龍混雜的商鋪進(jìn)入到商城，對(duì)其它商戶的經(jīng)營(yíng)有影響。我們的招商工作還會(huì)再進(jìn)一步做得更好，這是商城后期基本的想法，下面還要做一些工作。

　　主持人凌立：不光是招滿為止，而是多出一定的比例可以供選擇，挑選出比較好的商戶。目前已經(jīng)確定入住的商戶是否可以跟我們透露一些？

　　孫宏偉：我能說(shuō)到的國(guó)內(nèi)一些在文化辦公用品行業(yè)內(nèi)很大的商鋪都已經(jīng)進(jìn)駐了。

　　主持人凌立：剛才提到這個(gè)項(xiàng)目在配套方面也是做得很到位，剛剛提到銀行、會(huì)所，各方面的考慮很全面，配套的情況能否介紹一下？

　　孫宏偉：中央廣播系統(tǒng)在我們商城都是一應(yīng)俱全的，還有對(duì)人性化居住上面的配套，我們?cè)谖蓓斢幸粋�(gè)幾千平米的空中花園，這是值得一提的，這是目前北京的商城都沒(méi)有的配套。這些商戶在工作之余，可以在屋頂花園享受一下休閑的環(huán)境，大家可以互相交流一下，這個(gè)配套應(yīng)該更多提一下，商城的電梯是自動(dòng)的電梯、扶梯，包括貨梯都是一應(yīng)俱全的。

　　主持人凌立：空中花園是商城里面很少見(jiàn)的，這樣是不是會(huì)犧牲一些面積？

　　孫宏偉：在屋頂做，犧牲一定的面積，包括增加一定的投入，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候有一些重點(diǎn)也在于空中花園的設(shè)計(jì)上，希望設(shè)計(jì)得最好最漂亮。據(jù)我所知，這個(gè)面積的空中花園在北京我們是最大的。

　　主持人凌立：當(dāng)時(shí)處于什么考慮做這樣一個(gè)空中花園？一般提到空中花園都會(huì)想起比較高檔的住宅或者是有的寫字樓會(huì)有，但是像商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目地方很罕見(jiàn)，當(dāng)時(shí)怎么考慮的？

　　孫宏偉：我們下面是商業(yè)、住宅，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的客戶也是購(gòu)買我們住宅的人，他們之間也需要一個(gè)互相的交流，需要在工作之余有一個(gè)放松的環(huán)境。我們的住宅是以五層為起點(diǎn)的，五層為住宅第一層，當(dāng)時(shí)考慮在周邊沒(méi)有太大太好的空間可以利用起來(lái)，給客戶提供放松休閑的環(huán)境，我們考慮到屋頂?shù)钠脚_(tái)。拿屋頂?shù)钠脚_(tái)做深入的花園，商戶可以在上面交流，有一些商戶可能比較忙，一天沒(méi)有幾天的休息時(shí)間，去北京其它地方逛一下的時(shí)間可能比較少，我們想到要盡量在這個(gè)環(huán)境使他生活的功能和經(jīng)營(yíng)的功能盡可能完善，盡可能豐富，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)基本上滿足他所有的功能。當(dāng)時(shí)是針對(duì)這個(gè)出發(fā)點(diǎn)去設(shè)計(jì)這個(gè)空中花園的。

　　主持人凌立：還是考慮到為購(gòu)買商業(yè)或者是住宅的群體提供配套。剛才您提到目前這個(gè)項(xiàng)目還有一部分的鋪位可以出售，這些鋪位位于幾層，這方面的信息請(qǐng)介紹一下給我們的網(wǎng)友，大家對(duì)這個(gè)項(xiàng)目很感興趣，一個(gè)是地理位置非常優(yōu)越，另外投資前景比較看好，一部分人想購(gòu)買這個(gè)項(xiàng)目，希望這方面能夠介紹一下。

　　孫宏偉：還有一部分鋪位分布于一層、二層、三層，一層可供選擇比較好點(diǎn)的鋪位已經(jīng)不多了，主要是在二層有選擇余地。二層的鋪位多數(shù)招商完成，客戶決定要進(jìn)駐，我們實(shí)際是以帶租約的銷售來(lái)做的。

　　主持人凌立：就是說(shuō)購(gòu)買之后能夠直接享受到豐厚的租金回報(bào)。那目前商鋪價(jià)格大概是多少？

　　孫宏偉：價(jià)格在每平米兩萬(wàn)左右。

　　主持人凌立：這個(gè)價(jià)格在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，尤其一個(gè)二三環(huán)之間的項(xiàng)目，還是非常具有有吸引力的。中關(guān)村的一些商鋪?zhàn)钯F的時(shí)候炒到10萬(wàn)以上，非常昂貴。

　　時(shí)間關(guān)系我們今天的訪談差不多過(guò)要結(jié)束了，今天非常感謝孫總跟我們聊了這么多新永外商城的硬件設(shè)施以及招商商業(yè)情況，最后請(qǐng)孫總為我們描述一下您心目中北京新永外商城未來(lái)的發(fā)展是什么樣的。

　　孫宏偉：我認(rèn)為北京新永外商城將來(lái)開(kāi)業(yè)以后能夠完全實(shí)現(xiàn)我們當(dāng)初的預(yù)期目標(biāo)，達(dá)到真正的升級(jí)版的概念，完全完善這里面的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)格局，包括引入配套的物流、網(wǎng)絡(luò)的直銷、網(wǎng)絡(luò)結(jié)算，我認(rèn)為應(yīng)該在以后會(huì)使南城的文化用品起旗艦店的作用。

　　主持人凌立：我們非常高興看到有這么一個(gè)項(xiàng)目的出現(xiàn)能夠帶動(dòng)北京整個(gè)南部地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，在這里預(yù)祝這個(gè)項(xiàng)目取得成功，最后非常感謝孫總作客焦點(diǎn)商鋪網(wǎng)，也謝謝各位網(wǎng)友的參與，謝謝大家！

　　“新永外”不再是狹隘的地域概念，而是高新文產(chǎn)業(yè)的代名詞和獨(dú)具特色的文化品牌。

　　未來(lái)的“新永外”文化商城，是以經(jīng)營(yíng)文化用品為主線；以應(yīng)用創(chuàng)新成果為體現(xiàn)；以知識(shí)傳播與轉(zhuǎn)化為課題；以高科技文化商品流通為血液；以望眼世界、服務(wù)全球?yàn)榉较�；以價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)為動(dòng)力，與時(shí)俱進(jìn)、充滿生機(jī)、蓬勃向上、繁榮興旺的大型綜合文化商務(wù)交流場(chǎng)所。

　　項(xiàng)目位于南二環(huán)南三環(huán)之間的核心位置—北京南中軸線的永外大街沙子口，坐北朝南，三面臨街。本項(xiàng)目與永外城、百榮、大紅門、天雅等商業(yè)項(xiàng)目相連，形成了一條消費(fèi)黃金路線。

　　作為北京最著名的綜合性批發(fā)市場(chǎng)，木樨園商圈是中國(guó)出現(xiàn)最早的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)�？蛻舻恼J(rèn)知度非常高，商業(yè)的氛圍濃厚，商圈成熟。自成一體。隨著商業(yè)市場(chǎng)的不斷細(xì)分，新興業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，各類專業(yè)市場(chǎng)在商業(yè)市場(chǎng)中占有率不斷增加，新永外文化用品市場(chǎng)的出現(xiàn)將極大的活躍了該地區(qū)的商業(yè)氛圍。永外商圈文化用品批發(fā)交易量巨大，占據(jù)了北京市場(chǎng)百分之九十以上的份額。而且覆蓋了整個(gè)華北地區(qū)、東北、內(nèi)蒙等地。其區(qū)域壟斷地位的可替代性幾乎為零。

　　目前在木樨園商業(yè)分割中，沙子口地區(qū)本身是一個(gè)著名的文化用品集散地，每年文化用品交易額達(dá)到100億元人民幣。北京地區(qū)90%的文化用品出自于這里，政府已經(jīng)決定將沙子口——革新南路建成北京唯一的文化用品特色街——“金街”。這里匯聚了全國(guó)著名的文化辦公用品品牌，并將成為華北地區(qū)文化用品交易基地。新永外商城就位于這條街上。

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