中國城市商業網點建設管理聯合會會長荀培路

　　聯商網12月8日訊：2009中國北方購物中心國際論壇今天在沈陽召開。會上，中國城市商業網點建設管理聯合會會長荀培路從城市綜合體的角度，對購物中心的意義、形勢、建設等發表了自己的看法。具體輯錄如下：

　　尊敬的各位領導，各位同行，新聞界的各位朋友們，大家上午好！
   
　　由沈陽大東區人民政府、東北商業網、東北摩爾舉辦的2009中國北購物中心國際論壇今天隆重召開了。我代表中國城市商業網點建設管理聯合會表示熱烈的祝賀！

　　應該說，我們的話題其實就是城市商業綜合體。原來我想講一下我國區域性發展趨勢的展望，現在我覺得從城市綜合體的角度來講更好一點。

　　大型城市綜合體的開發解決了開發商的資金短缺問題，解決了一個新的發展時期的許多問題，它可能在城市化進程中會帶來非常大的變化。

　　之所以這么說，是因為購物中心是城市商業綜合體上的明珠，它是一朵花兒，其他都是綠葉陪襯的。因此，以購物中心為代表的商業地產從此走上了良性的發展道路。所以，我認為本次論壇是在我國商業網點建設和商業地產開發的關鍵時刻召開的，而且是在城市綜合體逐漸熱起來的關鍵召開的。

　　下面我從幾個方面和大家進行交流。

　　第一，我國的商業和商業地產形勢，我認為是非常好的，開發非常迅速，發展空間非常大。
   
　　我們對市場的總體判斷是：由于我國城市建設與市場規模的不斷擴大，消費需求恢復性發展與提前釋放，消費結構與商品結構同時升級，區域發展與業態發展需求巨大，商業地產價值低估與人民幣升值并存，特別是未來數年經濟前景向好，使我國成為了世界上最具潛力的消費市場。另外，因有商業網點布點優先原則，為了搶時間，刺激了大家跑馬圈地，出現了我國商業網點建設爆發性增長。
   
　　消費支撐著國家的發展。2008年，全國零售商品銷售總額比改革開放前期增長了70倍。我認為，擴大內需對我國商業行業的發展是利好的。

　　早年，上海南京路萬米以上的商業網點僅10個，這個狀況一直延續到改革開放后的10年�，F在，每年增加得非�？�。商業和商業地產開發正處在一個恢復性的發展和提升的階段。美國3億人口，但社會商品零售總額已經達到4.5萬億美元，是我國的12倍。這個差距說明我國的空間很大。

　　今年我考察上海的時候，在一個古鎮看到一個大標語：十年看浦東，百年看外灘，千年看古鎮，城市讓生活更美好。我們到了農村才知道農村是什么樣，農村的生活是什么樣。我看書的時候，書上有一句話：上帝讓你幸福于是讓你生活在城市。“城市讓生活更美好”是中國農村千年的呼喚，這是發自內心的千年的呼喚。我們自己的發展非�？旆浅ｓ@人，但和國外相比，我們非常落后，社會商品的零售總額是美國的1/12，另外，也意味著我們還處在發展的起步階段，這條路還很長，所以我們開發商、零售商有事干。信心也就在這兒。

　　千年的呼喚是誰也阻擋不了的，我們的工業化和城市化有很多的路要走。從在城市建設中我國大多數城市的發展走勢可以看出，先是老城的改造，后來是新城區和新城鎮的建設。比如像北京明年工作重點就是要大戰城南行動，原來城南是兩個區，現在是城南是5個區域，重點是打造新城。其中，打造商業建設是第一階段的主要內容�，F在已經進入了第二階段。在新城區的建設中，城市商業綜合體的理念是比較好的，特別是它滿足了新商圈的崛起和配套。從全國范圍來看，已經形成了道路兩旁做文章，樓宇里面要效益的階段。

　　各地制定的商業網點規劃，都是把商業中心建設和步行街建設作為重點。現在經過七八年的發展，商業網點下一步趨勢可能是以打造城市綜合體為主要的內容了。

　　第二個，我講一下我國商業地產開發和經營的問題。因為開發和經營是兩個階段，我把它分為兩類。一類是可控的，也就是大家常說的在選址、規劃、定位、建設、招商、銷售等各個環節所出現的問題。從商業與地產兩張皮的發展趨向看，開發商們從練內功開始已經逐步解決各環節的問題，開始從不理性開發到理性開發。所以，我認為這是可控的。
   
　　第二類是不可控的。因為我長期在國家行政主管部門工作，所以我到了一個行業，首先要看看有哪些問題制約我們行業。我認為商業地產這個行業有一個問題就是資金問題，資金是制約我國商業地產發展的瓶頸。

　　一方面是老百姓有錢，民間存款額20多萬億，加上投資品種不多，購買力大，投資欲強；另一方面開發商缺錢，又有銷售的欲望。在買賣雙方都有需求的商業地產市場上，我們開發商中的精英們，在痛苦的摸索中，找到了開發大型城市商業綜合體，來平衡資金和持有以購物中心為代表商業網點的成功之路。

　　怎么解決這個問題呢？就是走大型城市綜合體之路。目前，城市綜合體在行業內沒有一個統一的定義，有城市商業綜合體等等多種叫法。一般認為，城市綜合體是以購物中心為代表、包含寫字樓、酒店、住宅等大型多層次的綜合體。我傾向把它把它叫做城市商業綜合體。

　　開發了一個城市綜合體之后什么都賣了，就留了一個商業。所以它的一個根就是商業，以購物中心為代表的商業。所以我傾向于叫城市商業綜合體。

　　經過規劃，城市商業綜合體會更美好。大型城市商業綜合體是成片拿地，綜合開發，體量大，其結果是：

　�。�1）政府滿意，支持力度也大了，城市配套好。

　�。�2）開發商滿意，住宅、寫字樓，酒店式公寓等銷售，回籠了資金，平衡了財務。購物中心的持有，有了不動產和穩定的現金流，提高了銀行信譽，有利于企業的今后發展。再說，有實力的開發商，各方面工作都能做到位，項目成功率大。

　　（3）商家滿意，開發商和商家互動比較好，特別是定單式的開發強化，解決了商家賣什么能掙錢的“定位”問題，因為“定位”是商業地產開發和商業網點建設的“靈魂”。

　�。�4）中小商鋪投資者滿意，他們的投資不但有消費支撐，而且傍著有實力的開發商，搭上順風船。

　�。�5）當地的老百姓滿意。不但方便了生活，宜居指數高，而且提升了本區域，包括住宅在內的各種物業的價位，避免了死城，睡城。

　�。�6）有利于城市發展，有利于打造新的商圈，更有利于打造地標性的建筑，美化城市。
 
　　我簡單講的六個方面中體現的第一個關鍵詞是“購物中心是城市商業綜合體的明珠”，第二個關鍵詞是“以購物中心為代表的商業走上了自我和良性發展階段”。

　　大型城市商業綜合體已經引起了各方面的注意。我們協會在上海曾經搞了幾次培訓班，特別是政府的代表要求我們參觀新天地，還有徐家匯。我認為新天地是一個非常好的城市綜合體，它是可賣和不可賣相結合的一個典范。也就是說，政府規劃完了以后，開發商按照政府的規劃要求打造成這個非常好的經典項目，如果不規劃，政府不插手那就是城中村。

　　遼寧大連的萬達在全國各地開發城市商業綜合體，拿的項目很多。在城市綜合體的建設上，我認為杭州又走到了全國的前面，它明確提出了打造100個城市商業綜合體的思路。

　　智者先識，勇者先達。11月20日，我們在杭州搞了一個商業街的活動。現在我們城市的發展非常迅速，城市化進程當中，我希望大家像重視商業街建設一樣，重視城市綜合體的建設。在城市進化當中，城市的骨架、面積延伸了，以打造新城區城鎮為代表的城市綜合體起來了，我們的路也就走寬走好了。而要建設好城市綜合體，必須支持我們購物中心的建設，因為購物中心的城市商業綜合體的明珠。

　　另外，大型城市綜合體要與城市規劃，特別是交通結合起來。有一個現場非常普遍，就是交通變化了以后，老街的商業就沒落了，因為公路、鐵路、地鐵起來了后，它留下的只是老景點。

　　城市交通的發展，形成了我國商業布局的主要三種類型：

　　一是北京類型。北京由于受中軸線的影響，市級商業中心沿長安街的“品字”性布局向“環線”布點發展，現在又和地鐵樞紐結合起來，正在建設和將會形成新的商圈。

　　二是上海類型。申城的“之字帶狀”商業布局，向“塊（圈）”狀發展。徐家匯、中山公園和五角場商圈，正是近年來上海商業布局的一個縮影。

　　三是重慶類型。重慶的“多中心、組團式”商業結構。由于特殊的山城地理環境，相繼形成了解放碑、觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南坪，相對應的“五朵金花”的重慶地方特色。

　　總體來說，商業地產和商業網點的建設，要把項目選址放在交通結點上，上述三個類型的結果都是非常好的。
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