聯商網12月8日訊：2009中國北方購物中心國際論壇今天在沈陽召開。會上，中國城市商業網點建設管理聯合會會長荀培路、沈陽市大東區政府副區長吳迪、鞍山市人民政府副秘書長李素榮、蘇寧電器沈陽大區副總經理陶洋和廣州神洲天潤集團公司總裁歐小衛，以“中國購物中心與城市開發的價值評判”為主題，展開了對話。具體輯錄如下：

　　主持人：吳區長，我們政府對布局的商業考量方面，怎么樣把投資和商業的整合就我們的政策進行一定的整合，我們考慮了什么？
   
　　吳迪：非常高興能給我這次機會，和大伙兒一起探討一下，政府如何在經營嘗試當中把這個打造城市熱點，吸引更多的商家來投資。應該說上午對咱們整東中街做了一個推介。作為政府首先應該發揮政府的規劃，通過規劃把一個地區的資源整合起來，通過資源整合形成了一個投資熱點。應該說一個企業到一個地方投資，我想根本在于這個地區的市場價值判斷。如果說在價值判斷基礎上的，才涉及到政府的投資環境的問題和整個的運作效率問題。我想企業在做這種投資判斷的時候，比如說我們談到商業地產，對于我們地區，首先一個是作為一個中心城區的土地的稀缺性。
   
　　第二個就是區位優勢，以沈陽為例，沈陽作為一個中心城市，人口有720萬，在1小時車程有8個城市，營口是2400萬，沈陽人均GDP已經超過了去年的3800億人民幣。營口人均GDP已經超過了7000美金。我記得原來我們的主管商業的副市長在對我們的商業的消費力評價的時候說過這么一句話，沈陽的消費系數，消費的這種彈性是非常響的。我們的沈陽社會商品零售額，我們08年已經達到了1500億，人均社會商品零售額和已經大于我們的人均收入，意味著我們有30%的社會商品的的購買力是來自于我們的周邊城市。這句話我國就反映到我們的消費力的問題。再一個作為企業的投資者，他更多的是除了市場之外，是企業長久追求利潤的需要。我想剛才咱們的謝會長對整個購物中心的分析是非常全面到位的。對整個購物中心對于企業追求自身的經濟利益和整個的社會影響應該說分析得非常透。再一個也看到了一個政策是否對這塊引導。謝會長談到了應該說商業地產對于一個城市形象的改變，城市功能的調整，應該說對整個經濟的帶動，在項目對于商業的地產的引入，確實是一個大的開發。住宅這一塊在我們這兒來看已經沒有什么優勢可言了。那么政府必然會帶來投資者的追捧，作為一個企業的選擇如何把商業地產投資熱點如何選擇一個地區，我做了一個說明，就是把這個問題說明到這兒。
   
　　主持人：大家對沈陽還是比較了解。工業大城市還是發展得如火如荼。大家都會積極的投資，積極的進駐。我想在3、4線城市以下，也是老的工業城市，已經有過很大的輝煌，怎么樣推動商貿工業的發展方面，我們的李會長是一個積極的熱情的領導者。他是怎么考慮的，象鞍山這樣的城市，他在商貿的工業亮點在哪里？
   
　　李素榮：參加這次論壇，解釋一些朋友，增長了一些見識，感謝大會給我提供了這么一次機會。剛才區長談到了作為一個城市，一個政府，怎么樣為商業地產商到我們這兒落戶，增加吸引力。作為一個副秘書長我想結合鞍山的問題，談幾點想法。一個是政府打造空間是吸引商業地產商的立足點。空間是商業地產發展的立足點，沒有空間發展是一句空話。因此從05年以來，我們就針對鞍山市工業和居住混雜，城市布局沒有發展一個實際狀況，市委市政府提出了工業進園區，商業進城區，居民進小區的推二進三的發展戰略。在城市的周邊，拿出了進50平方公里，對城市的工業實行整體搬遷。同時結合老城區的改造，對鞍山現有的資源進行整體整合這樣我們這幾年我們沒有完全統計，大約騰出了20、30平方公里，這樣就為城市的發展，特別是為商業的發展，應該說提供了有利的空間。這也是我們這些年鞍山之所以能夠引進這么多商家，我們商業能夠發展這么特點。
   
　　第二個科學規劃布局是吸引商業地產入市的著力點。有了空間如何實現有序的發展，真正做到政府、社會、企業共贏。這是政府關注的事情，也是我們地產開發商和經營商關注的事情。因此我們鞍山把城市的發展與整個城市的工業發展和社會事業發展特別是服務業的發展結合為一體，科學的規劃布局。根據我們的居民居住區域以及居民的集聚氣我們鞍山的三個商業中心，三大商業副中心，五大商業集中物流去，八條商業特色精品路，這樣一個整體發展思路。并有目的的進行招商，對招進來的每一個商家，我們根據城市的整體規劃，和商家的發展需求進行整體的調整。這一點我們做了很多的工作。比如說針對鞍山和大連位于沈陽中間，按照遼寧省提出的鞍山要打造遼寧中部地區的經濟隆起帶。我們在八道灣拿出了20、30平方公里，要打造鞍山的鋼鐵、物流園區。打造世達商貿物流園區。這個思路提出了以后，在東北商貿物流園區，我們引進了南京為而的商業地產，我們根據他家的發展程度，不斷的擴展。前兩天董事長視察，要把鞍山的園區打造成精品商業的集結區。人氣最濃的商品商品集結區。我們現在已經引進了紅星美凱龍，還有德國的麥德龍還有宜佳等等，打造5個超百億元的物流園區，包括我們北方的鋼鐵物流園區。我們現在不僅建起了40、50萬的鋼鐵物流交易市場，而且引進了中船重工，還有北京有幾家物流企業也要進駐鞍山。所以我們覺得這一塊科學的規劃布局確實是有效的發展，也是吸引一個著力點。
   
　　第三個政策和服務環境是吸引服務業地產商業地產商到鞍山發展的關注點。為了支持我們到鞍山發展企業能夠真正在鞍山落戶，實現雙贏，所以我們在這方面一個是凡是涉及到拆遷方面的事，政府全權負責，可以減輕我們開發商的負擔，減少一些不必要的麻煩，同時政府做好配套，實現七通一平到現到位。
   
　　第二個我們制定一些政策，為了制成我們汽車產業帶的發展，支持鋼鐵的發展，最近我們市政府出臺了一些政策，交稅的本級政府的鞍山分成部分，政府實行三年獎勵，第一年100%獎勵，第二年70%獎勵，第三年50%獎勵。這樣為了我們的商業地產商，把地產開發以后，為他們引進更多的品牌企業應該說創造一個政策的支持。
   
　　再一個政府設立了服務業的發展專項基金，今年我們政府拿出了1000萬，微不足道，但是我們體現了對我們一些包括東北貿包括綠盛這樣一些企業我們進行了一些獎勵。明年我們政府還要達到2000萬，而且為了支持城區的發展，每個城區給予2000萬，鞍山市你給2000萬，我們配套2000萬。
   
　　第四個我們在服務這方面，除了每周兩次研究我們商業地產、工業地產、房地產在開發建設中的一些規劃等等問題之外，對商業的問題，每周一次專門研究在運行過程中遇到的問題。所以我們開發商、經營商，為商業企業、工業企業我們創造一個好的服務環境。所以也正因為如此，鞍山作為一個以工業為主的城市，應該說我們不僅工業發展了，而且我們自身的工業結構也調整了。鞍鋼過去在我們整個GDP中占60到70%。到今年為止我們可實行GDP2000萬，鞍鋼達到20%多一點。而且我們頭11個月鞍山的地方工業還超過了鞍鋼。第三產業在整個全市由不到30多我們現在發展到了42%，特別值得提出的是，全市的稅收第三產業鞍山占44.6%，我們和沈陽比我們有很大的差距，但是我們充滿了希望。我們也希望能夠吸引給更多的企業到鞍山落戶。
   
　　主持人：我總結一下，叫政府主導，措施得力，一抓到底。也希望大家到鞍山，我們希望有機會能夠組織我們外省的都到鞍山去學習他們這個城市轉型，發展第三產業的經驗。我們請了兩位政府的官員為我們展示了一下他們政策環境的理解，我們先請我們兩個商業行業的專家，一個是陶然和歐小衛先生，我們商業進駐到城市，我們要考慮什么？
   
　　陶洋：很感謝論壇給我們大家提供這樣一個認識和交流的機會。我進入到家電和總體經營，宏觀的課題對我來說很不專業，所以在這里發言我心情很忐忑，講不好。但是我想就我們公司的情況，就這個課題我來和大家匯報一下打算。我們目前已經在全國已經有900多家門店，在遼寧省有39家門店。去年年底我們董事長給了我們一個經營開發戰略，準備進軍房地產行業，尤其是進軍商業房地產項目的開發。作為一個行業項目的投資，所有的內涵都是我們要的。更重要的是滿足我們現有的連鎖的需求。隨著這幾年的經營，我們確實有這樣幾個問題，是不通過進軍房地產行業，尤其是房地產行業的開發是自己解決不了。
   
　　第一個我現在在沈陽有14家門店，元旦前馬上開15家門店。經過5、6年我才初步完成了在沈陽的網絡布局由于都是租賃的物業、地產，很不穩定。我多少年來的經營布局很容易被這種不穩定打亂。
   
　　第二個考慮由于租賃的店面多，物業開發商，或者是物業持有人，他們對物業條件的圍占，這里面有一些關系，有的時候就扯皮。為了營造我們的經營環境，為了更好的提供蘇寧連鎖品牌的價值，這個問題也是我現在經營當中面臨的問題。
   
　　再一點就是剛才我聽謝會長講，盡管是說城市里面綜合商圈有很多商業地產，但是對我們企業來說，有效的商業地產通過面積從區位來講還是很少的。既然是很少，對我們來說就比較珍貴。珍貴的同時市場面臨著競爭。競爭的結果就導致物業開發商他從中獲得漁翁得利了。所以提高競爭力的角度我們也要自己商業地產的開發。
   
　　更重要的理由就是我們立足與長遠，我們企業要打造百年的蘇寧，要做百年的商業老字號。從這個角度講，目前單純租賃合作聯營的角度講，滿足不了我們長遠的戰略。
   
　　最后一點我們是家電行業當中的專業店。與那些綜合百貨這些大型的購物中心能夠給消費者提供的這種消費功能的需求，我們還是很單一。盡管我們商場里面也有人流、物流、客流、資金流，但是還不行，單一的個客流量比綜合百貨的客流量還是差的很多。我們通過招商的方式和他們合作，我們同樣面臨著另外一個問題，就是剛才就象郭總講的，招商方的商業的規劃組合與我們的需求往往是有點矛盾，有點差距。我們嘗試過很和多業態的組合，比如說和超市組合，和市場的組合，多少年來我們也總結了經驗，這些組合的過程中，有一些業態組合對我們是有幫助的，有一些組合不但沒有幫助反而帶來了損害。由于我是招商來的，要想以我為主的開發商，以我為服務電器店的連鎖經營的角度考慮，就規范了我們經營當中面臨的問題。作為一種行業投資，一種項目投資，更重要的一點滿足于我們連鎖店的開發經營，滿足我們現在經營過程中依靠客觀條件不能完全的問題。所以我們現在要著手進軍房地產開發，我們和大東區和平區領導都有一些目標項目在進行推進，就是這么個情況，謝謝大家！
   
　　主持人：我們現在有請我們的歐總，大家知道是廣州最大的奇跡，所以對一個城市的商業變遷，對一個城市的規劃結合，更多的切身的感受。
   
　　歐小衛：謝謝主持人，各位嘉賓，我是完完全全的一個廣東佬。我們被沈陽各級政府的熱情，和沈陽的變化和沈陽非常有磁性的商業氛圍吸引。以前我們都是在廣東生活，在廣東搞商業經營，第一次揮師一不小心共會到東北來了。當然我們來到這里沒有感到多么寒冷，只是感到非常的熱情。我們的吳區長，還有今天早上的于區長和沈陽市的各級政府都建立了非常良好的關系。
   
　　我們大東區有一個項目，我們公司不大，我們公司成立的時間也不長。我以前是個職業經理人，我是經營天河城還有廣東的中華廣場，我們一伙兒蓋房子的和經營購物中心的，兩伙人走在一起，搞了一個小型公司，在我們一些認為可以有發展潛力的城市，選了一些小地塊，搞了一個購物中心。所以這句話可以基本上回答剛才我們的價值趨向。我們找一個有成長力的城市，找一個非常有吸引力的城區，去找一塊有希望的土地，去干一個受消費者歡迎的，滿足消費者的不斷提升的消費需求。我們和別的企業不一樣，我們不去做大規模的圈地，不去做大規模的住宅建設的投資。
   
　　第二層意思就是我們發現很多開發商都老是頭疼說我蓋這么大建筑物，招商怎么辦。幾乎每一次論壇同行都有一個難題就是招商非常難。關鍵是你選的地方對不對，還有你蓋的房子對不對，如果你選對了地方，蓋對了房子，你招商不是太難。其實我遇到很多的零售商他們也在苦苦尋覓，尋覓符合他們發展需要的門店的地方。其實老是找不到，好幾次論壇我們找到零售商他們都有壓力。我們有很多開發商，同時還有很多的零售商開發部的老總，現在我們覺得不管是政府也好，還是我們行業的領導機構也好，還是我們的開發商也好，其實我們應該是建立一個這樣的平臺，這個平臺就是說讓我們這個城市能夠騰挪出一些符合商業發展的空間，讓開發商去干一些符合零售商使用的這樣的物體。然后建一個符合消費者消費需求的這么一個中心，這樣的話我們的城市就會更美。我們這行就會發展得更好，不會出現這個危機那個危機的。
   
　　主持人：請我們的荀會長對剛才我們的政府官員和商家提出的問題做一個總結。
   
　　荀培路：應該這個題目我同意剛才區長的說的。從價值趨向角度的話，我在臺上的話，不管是從政府層面還是開發商還是商家層面，從這個角度我想從政府層面來說，剛才兩位政府領導都講到了，要有一個好的規劃。這個好的規劃，提供了一個戰略要點，應該是一個大手筆，是集體智慧的結晶。怎么搞一個大的手筆。應該說這幾年搞商業網點規劃，我非常注意全國各個城市的這些城市規劃的情況。最近這幾年吸引我的眼球，我想了一下，一個上海一個規劃就是外灘的工程。我認為是非常興奮的，對于一個城市發展，作用一個商業網點的商機來說非常興奮。商業網點規劃商務部已經講了幾年了，應該說前十年的商業規劃已經基本上到期了，現在只是要修訂這個規劃。上海要打造140幾個商圈，我認為這是一個大手筆。應該說我們從規劃的角度看出來了我們要經歷一個新的階段。還有一個北京最近提出兩個。原來北京城區4個，現在提出城南行動，我非常注意他的有關材料。首先從城南行動從政府層面拿出500億搞基礎設施建設。剛才我制定了多少政策，拿出多少地，都是政府行為。首先城南行動配套要3000個億要扔土地上。
   
　　第二個現在北京市的領導他有經歷，為什么要把北京市明年打造新城。大家知道幾年的話，從亞運會開始，后來奧運會，包括今年的60年大慶，都是全國人民給北京市的任務，所以北京市是重點工程。
   
　　現在應該說奧運會辦得非常成功，60年大慶搞得非常好。下一步大的活動就是上海的世博會，然后就是廣州的亞運會，可能這些方面北京不是吸引眼球了。所以北京市的領導非常有經驗打造城南行動。我想用勝利完奧運會的智慧來，城南行動是吸引眼球的。因為奧運會的時候北京市領導說過，全國人民和中央交給北京的任務，如果干不好的我對不起全國人民的。還有東擴，原來不夠了才東擴，所以我和開發商說幾句，你們要注意，因為他東擴了以后，一個是CBD打造成功了。所以你在東擴的地方你現在有經驗了，他需要什么東西可能在東擴里面要有，所以我希望房地產開發商要做一下。這個是個商機。我們開發商要特別注意政府的大的智慧和舉動。所以大東區領導上午的發布還有鞍山的領導把政策都說出來。當然還有一個就是我上午講了杭州要打造城市綜合體，我們開發商去拿地還是便宜的，等熱起來的時候那可能是差一點。另外你比如說中小投資者他也會考慮這個因素的。

　　因為我是搞商業地產的，包括象我這樣年齡的人，現在孩子大了，結婚了要生孩子了，本來我們計劃經濟分的房子就給孩子們住了。也就是說我們往郊區走，可能10分鐘20分鐘車程，所以現在就是曾經碰到一個他準備要把買賣房子，我說你畫個圓吧，買個房子，我看了看，我就說地鐵那個地方不錯。后來我就講到上海的例子，當時辛莊地鐵沒通之前房子是4000多，地鐵一通了以后漲到8000多，講了以后他下決心了買了兩套房子，3年以前不到100萬，最近他賣了一套，185萬，這就是投資趨向投資價值。所以我想就是政府如果在南城，所以你投資價值包括我們開發商，包括中小投資者都要掌握一個商機，尤其要注意政府大的舉動，政府放三步曲的時候我們就跳三步。所以政府的大智慧下是我們開發商和中小投資者最大的價值趨向，謝謝！
　　（聯商網報道）