人和商業控股副總裁林子敬

　　聯商網12月8日訊：2009中國北方購物中心國際論壇今天在沈陽召開。會上，人和商業控股副總裁林子敬發表了題為“地下商業空間開發的定位研究與規劃要點”的演講，具體輯錄如下：

　　首先做一下自我介紹，我是香港人和商業控股的副總裁，負責中國北方區域的上映開發，很高興在今天這個下午的時間里和大家匯報我們的工作。也借此機會和我們國內的同行朋友交流一下商業開發的感悟。我們香港仁和商業控股起步與1992年，最早我們起步的城市是遐邇賓，我們這個企業的老家就是哈爾濱。我們在去年10月22號，我們在香港上市。這個企業總的股本是200多億，目前在中國商業地產的板塊里面我們是一個很特殊，很有代表性的這么一個項目記得我今年的春天在沈陽開一個商業地產會議的時候，和潘石屹還有一個交流，因為潘石屹在個人的博客里面提出一個概念。我們和很多朋友的開發項目不一樣，因為我們做的商業地產，在主要的繁華街道在馬路下面建繁華商場，采取了人民防空工程的概念。也就是說我們建的商業設施在和平時期他是商場，在戰爭時期是防空洞。這樣我們所建的所有商業都是按照人民防控工程的6級等級防護要求施工的。所以我們建的是地地道道的一種防空工程。這樣的一種防空工程是能夠達到15級沖擊波的。也就是說能夠防生化武器的襲擊，那么我們這樣一種商業項目很特殊，我們的完全是在立項的時候歸總參，包括國家人防局要有項目的審批。這樣一種業態方式在中國并不是唯一的，但是我們在中國做的是最好的，也是最大的。我們自己的戲稱只有第一，沒有第二，在我們這個領域里面我們做的最好。
   
　　1992年起步于哈爾濱，在目前我們在哈爾濱有4個地下商業街，今年我們又陸續開發了幾條街，那么我們在哈爾濱這個城市里面，在人防工程項目上我們做的最大。等到2000年以后，我們開始走出哈爾濱開始研究在全中國擴展進行我們的連鎖化經營，經過3年的運作，我們從03年開始首選廣州，廣州我們在白馬商圈，我們挖了5萬米的地下商業街。這5萬米的地下商業街，店面我們后面來香港上市的一個基礎，我們號稱是南方神話。我們從來不自己定位為商業地產，所以我們參加這樣一個商業地產的論壇，恐怕多少我們有一些差異性我們只是地產商業，我想其中意味深長的很多含義還是需要做以解釋的。
   
　　商業地產和地產商業，如果講絕大多數朋友都是做商業地產，核心是地產。大家知道房地產開發、建設然后把它賣出去。經營基本上是由買你物業的人來經營。我們作為人防工程我們有特殊性，而且我們是屬于沒有土地的房地產。因為我們做的人防工程，按照人民防控法，基本上他是屬于在公路設施上一種誰投資誰受益，這種戰略工程的建設是沒有土地創金的。因為沒有土地，所以我們沒有產權，我們是沒有產權只有經營權。因為在戰略時期我們的工程是無償要為國家劃出去使用的，是及其特殊的這么一種商業業態。我們在香港上市的板塊，因為無法界定我們是什么，我們劃定的板塊是商業地產。但是我還是那句話，我們常常把它界定為地產商業。絕不單純的是一個土地創新的問題，更重要的是我們作為地產商業和我們傳統意義上的商業地產的差別是理念上的，我們開發一個項目我們是要把它銷售出去，但是我們銷售的概念和其它的地產商不一樣，因為我們所建設的，包括我們做的體諒也不小，我們在沈陽做的地一大道是17萬平方米，但是我們由于是人防工程的一種特殊性，我們沒有引進大型的主力店，很少象一般的傳統購物中心，把沃爾瑪家樂福的大型超市引進來。我們引進的概念更多的還是一些很象個體租賃市場的概念。因為我們絕大多數的廠家都是個體業者。我們在出讓40年使用權的過程當中，我們做的是商業，因為我們無論怎樣出然使用權，核心的是商業的運營和管理是由我們公司自己來運作的。我們有嚴密的約定，這種商業的經營管理的權限在我們手里。而不是說象傳統的一些物業把它消費完以后，誰把房子買到手里誰自己來經營，而我們做的這種方式恰恰是保證了商業經營的主導權的問題。所以我們叫地產商業。
   
　　從03年到廣州開始，經過了2年的運作，我們的廣州項目很成功，后來我們陸續開發了河南的鄭州，在鄭州火車站前我們已經開業了8萬平方米的商業街，然后就是沈陽。我們在沈陽選擇的項目就是4個，一個是已經開業的皇姑去的長江街道再就是中街、太原街、東用街。目前我們實實在在的，很多方面的因素在城市的核心區搞開發不是一件容易的事。我們挖的是馬路，我們還有一種核心技術，我們有一種逆做法的施工方式，我們要把馬路進行短期封閉的。我們把馬路的挖開，開始打樁然后放上頂板，然后回填開始恢復交通，我們給政府承諾的時間就是一個月之內。我們目前創造的最短的時間就是鄭州18天。這是我們的一個核心技術，這種逆做法解決了我們在城市繁華中心進行道路開挖的一種最讓政府撓頭的事情就是城市的交通。因為過去挖地下象大家搞地產是一樣的，大開挖式從下往下建，我們局部是三層的，我們先建負一，再建負二，再建負三層。逆做法。我們在沈陽是地下100萬平方米的地下空間。因為我們來沈陽之前，沈陽還沒有一個整體的地下空間的整體規劃。因為今年年初才出臺了沈陽市地下空間規劃，我們是在去年和政府探討，在沈陽進行大面積的開發。除此以外，是在武漢建立12萬平方米的地下商業街。10號正好是我們的開盤，河北的邯鄲，山東的濰坊，重慶也是10幾萬的的地下商業街，福建的普天，我們在鞍山也是規劃了將近100萬平方米的地下空間。我們初步定在15號到20號左右我們就開始動工了。在國內我們除了正常開發的地下商業空間以外，我們還收購地下商業空間，目前我們在大慶還有遼寧省的大連，還有濰坊我們有了已經收購的地下商業空間項目，我們是完完全全以城市地下商業空間，這個企業按照我們的規劃我們的設想，要用3年的時間我們在中國至少要開發出400萬平方米的商業空間。我們這樣一種業態部分我們不完全屬于帽的概念，我們不屬于大型購物中心。我們更象是租賃市場。但是目前的市場，按照我們個人理解，商場向市場化發展，市場向商場化發展，向符合業態發展。我們這種業態在中國的租賃市場里面也有特殊性。中國的租賃市場是以地域劃分的。而我們地一大道實行的是一種連鎖性的品牌策略，我們最終在中國要建立一個商業網絡，就象剛才有的同志講什么大商啊，萬達啊，是在全中國進行開發。我們是在這種租賃市場的這種業態連鎖，我們采取的是防空洞，這樣一種防控設施，按照現在的國際法公約要求，我們建設的是叫民用防控設施，在戰爭期間屬于非軍事打擊目標，這和我們軍用的防控設施不一樣的，他是秘密的，而我們是民用防控設施。在城市繁華商業區，是貧民的隱蔽。我們這樣一種商業業態，我們在全中國發展。
   
　　今天我的題目是關于定位和規劃問題，首先我們理解我們不是商業地產，我們定位我們是地產商業，這是一個很宏觀上的定位問題。而我們每進到一個城市，對于我們每一個項目，那么今天我想以沈陽地一大道這個項目，把我們做這個項目的一點點感受和大家進行交流，我們作為這種地下商業街的開發和地上的大型購物中心的開發是不一樣的。首先是一個空間的局限性，我們的基本上就是馬路多寬，我們是以人行道的道芽子來做一個基點，就是馬路多寬我們就只能建多寬。這樣一個開發的空間，再加上我們是人防的戰備工程，他對我們的商業設施又有了很多的局限性的問題，再一個就是防火，地下空間的要求遠遠超過地上了。這樣對于我們有很多的制約性的因素。但是同時也有一個優勢，這種很長的地下商業街，沈陽的將近1400延長米，上下兩層，這樣的就不單純是一個商業設施，也是一個城市的公共的市政工程，解決了地面交通的一個聯通問題。包括我們在中街，東中街太原街做的商業規劃也是一樣的。基本上按照屬地化的關系。區政府對我們有要求，和所有的商家進行一個聯通，解決地面上人流量交通的問題。首先就滿足了城市的交通功能，同時也使地下商業街在最短的時間里面達到了一個人氣很旺的問題。你在地上進行一個開發，人們一定要走到你這個商場，而我們作為一種地下商業街的開發，首先是一個公共的市政工程，解決了一個交通的問題。首先正常從一個商場走到另一個商場，或者從一個站臺走到區域上，因為我們地面上的交通原來是半封式的，這樣可以建很多24小時的地下通道，解決了一個客流量問題。
   
　　在具體的經營運作方面，我們和購物中心沒法比，我們不能拿出一萬平方米租給沃爾瑪，租給家樂福不存在。我們只能變成小商鋪的買斷。我們作為一個業態而言，不是單純的評價哪一種業態更，我覺得適應市場就是最好的，畢竟我們這種業態的模式。如果單平方米的出售價格，我們和大型的商業地產在出讓價格上是不遜色的。象我們在廣州，我們叫40年的出讓權我們一平方米要達到7萬到8萬。我們在地面上的一些大型的商業設施的門市上的價格是不低于他的。這樣一種商業業態在經營運作管理我們有一整套屬于我們自己的方式方法。在中國的個體租賃市場，因為我在這個行業做了15年，我94年就開始做中國的個體租賃市場，也是人防工程，在哈爾濱有一個國際貿易城。這個地下商業街當年在中國是很有影響的。后來還有一部電視劇叫做《大雪無痕》就是演我們的企業。在這個做的時間比較長了，我們研究比較多的東西是中國的個體租賃市場，是中國個體批發和零售市場，我們在這個行業研究的比較多一些。而這個業態也很具有特殊性。那么和這種百貨業態的那種扣點式的經營不一樣，我們是一種很零散的，因為我們每一個商戶最大的也不過幾十米，小的基本都在幾平方米，而我們每做一個商場，基本上我們的商戶在幾千戶之多。正好我們在招商運作中和傳統的大型的商業購物中心百貨是不一樣的。這種不一樣我們也在研究我們自身的缺陷是什么，優勢是什么。其實我總是這么探討，定位總是要找到自己適合你的地方，那么我們在做沈陽這個項目的時候我們就在想，其實我們在選擇沈陽皇姑區的時候，我們沈陽市政府拿出了一塊感覺可以做試驗田的區域讓我們做開發。因為城市中心區是皇姑區，給我們這個商圈相對而言是有一些落后的。尤其我們這次的開發還有一些特殊性，我們在中國開發了這么多的地下商業街，我們來到沈陽以后做了一個大膽的嘗試，我們把皇姑去的碧塘公園都給開發了，然后我們把這個公園重新建設。我們實實在在投資1億1千多萬。我們建立這個地下空間，改變了地面上的市政工程還有園林的建設。那么這樣一個大型的商業項目，其實我們進行招商運作也是蠻痛苦的，但是我們有幾個優勢，
   
　　第一個優勢我覺得就是資金的優勢，作為上市公司我們在資金方面是有優勢的。我們號稱是不差金錢得公司。我們的工程建設速度是最快的，我們的十幾萬米的地下商業空間是在去年的10月12日破土動工，今年的9月26日開業。這樣一種情況下，施工的速度是很快的。我們在定位的時候，我們現在講定位，進入到一個城區我們起什么作用？我們定位8個字，影響城市改變城市。在運營的定位上叫在商言商，以文興商。我們認為文字是興盛商業的。
   
　　我們來到這里是把這條商業街打造成中國著名的商業街，讓我們這條地下商業街變成中國特色的商業街。包括我們正在探索長江街變成中國歷史文化名街，還有一個迪斯尼化的主題商場。我們甚至要提出在未來的商業開發里，我們能不能成為4A級的旅游景區。我們作為傳統的租賃市場的業態，在今年的商業里面，我們也在做戰略性的調整和規劃。這樣的一種及其特殊的業態中國的這種商業板塊里面，我們應該說只是滄海一束。但是我們這個板塊很有特點，希望利用我們業余的時間大家多多交流，也借此向我們所有的同行學習，謝謝大家！
　　（聯商網報道）