聯商網消息：5月28日，備受關注的杭州百井坊商業地塊終于出讓。地塊價值的稀缺性同時吸引了包括恒隆、九龍倉、華潤、新鴻基、銀泰、城投（阿里）等在內的開發商激烈爭奪，出讓過程堪稱驚心動魄，經過336輪競拍，最終恒隆地產以107億擊敗各路對手，將寶地收入囊中。

恒隆地產是優質港資發展商代表，旗下恒隆廣場被視為高端購物中心代名詞，它的到來注定將為杭州商業抹上不一樣的色彩。今后會不會改寫武林商圈結局，會在杭州掀起怎樣的商業風潮等等，值得每一位在杭商業地產人士的思考。

對此，《聯商網》特別策劃“杭州城市商業冷思考”系列報道，對話一批杭城優質商業掌舵人，請他們一一發表真知灼見。

本期《聯商網》采訪了杭州國大城市廣場總經理洪飛，重點關注恒隆拿下百井坊商地的開發動向及武林商圈和整個杭州商業的未來姿態。

▲杭州國大城市廣場總經理洪飛

杭州需要恒隆這樣的成熟商業品牌

恒隆高價拿下百井坊地塊后，業內對這個結果的聲音褒貶不一，在洪飛看來，“恒隆進入杭州，不論是從業者還是消費者應該都是歡迎的，因為杭州需要更成熟的商業進來。”

近年來，尤其是G20后，無論硬實力還是軟實力上，杭州都處在一個快速發展的軌道上，商業方面雖然這兩年涌現出了不少新的購物中心，但整體的商業氛圍與北京、上海，乃至成都、南京都存在差距。之所以會這樣，與杭州相對寬松的商業競爭環境有關。

洪飛告訴《聯商網》，商業發達的城市，一定要有不同形態的商業體存在，這必然是競爭環境所導致的，而杭州恰恰缺失的就是這種競爭壓力。恒隆的到來，且不說未來會給現有商業帶來多大的沖擊，其成熟的商業開發和運營經驗對杭州的商業來說是利好的，尤其是恒隆在奢侈品類的操作經驗上，上海兩座恒隆廣場多年來的表現已經是最好的說明。

107億的百井坊商地，恒隆將打造成什么樣？洪飛表示，恒隆是一個非常“淡定”的公司，相信恒隆會有全盤的考量，況且均價5萬多在杭州實屬正常，中國現在的市中心核心物業是稀缺的，以恒隆的經驗不會浪費這樣的資源。而且物業存在多種變化的可能性，百井坊這個地塊很特殊，文脈深厚，沿地塊的百井坊巷因“吳越王錢镠開井九十九眼”而得名，集合了不同年代的歷史建筑、街巷和古井，深挖的話定能做出不一樣的東西出來，而且即便恒隆最后做了自己擅長的奢侈品業態，也會想方設法的區別上海兩個恒隆廣場，一切都得看最后恒隆自己的規劃和考量。

▲百井坊地塊

武林商圈應謀變圖新

作為浙江唯一一個省級商圈，武林廣場能否異軍突起直接關系著杭州商業在全國中的地位。此番恒隆的入駐，對武林廣場而言是利好的，一個近20萬方的商業巨無霸的豎立，勢必會打破商圈人流和車流動線以及業態組合，與杭州大廈、武林銀泰、國大城市廣場等商業一同將整個商圈的商業集中度提升。

然而不可忽視的是，伴隨商圈自身發展的滯后以及一些新興城市商圈的崛起，像武林廣場這種傳統核心商圈近年來被沖擊的愈發厲害，集中體現在商業集中度占比度下降、顧客被分流等特性上。

以國大城市廣場為例，自去年開業至今近一年的時間，經統計顯示，國大的客流量在700萬人次左右，商圈內的武林銀泰、西湖文化廣場已基本維持在這樣的水平。“事實上，要與10年前相比，如今的武林廣場是存在被分流問題的，但是它作為全省的零售商業集中區，也具備自身特質。”洪飛表示，“國大有一組數據，近一年來國大的客群年齡分布主要是這樣的，25歲-35歲占比64％，18歲-25歲占比18％，35歲-45占比12％，其他年齡占比6％，原本定位80后、90后的國大，現在已經有很大一部分00后的客人進來，這個除了國大本身有吸引年輕群體到店的業態品牌、活動外，更主要是武林廣場這個市中心的區位優勢，很多人周末休息都會選擇到市中心去，一來公共交通通達相對性好，二來可選擇性多”。

▲杭州國大城市廣場

同時，武林廣場周邊成熟的寫字樓較多，白領這塊消費群體的力度在工作日中的體現更為突出。事實上這些人并不都是住在武林廣場三公里甚至五公里范圍內的，很多都是住在濱江、城西、蕭山等地方，他們工作日午餐就在武林廣場的商場解決，晚上有個聚餐或想看場電影也會在武林廣場解決。這就意味著，社區購物中心也面臨著消費群體被分流的問題。

拋開武林廣場商圈的核心區位優勢，如果它想要再造輝煌，甚至躋身頂級商圈的行列，應該如何改變？

“我認為武林廣場商圈應該謀變圖新，武林廣場的特質可聚焦，也可放大，作為全省唯一的省級商圈，武林廣場可吸引全省、甚至輻射華東，這是聚焦，而做大后的影響力就是它的放大。對武林廣場現有的商業和即將進來的商業而言，應該花更多時間去抓取當下消費的熱點，而不是到處抓最出坪效、最出業績的快速品牌，不管是商業表現方式還是業態組合，都可以增加很多新的方向。‘’洪飛這樣告訴《聯商網》，“很多人不愿意來武林廣場是因為車停不了，事實上武林廣場目前的交通組織并不完善，因此交通網絡的完善是武林廣場未來努力的方向，商家應該和政府一起從消費的各個環節去提升服務質量，這對整個商圈的吸引力是有幫助的”。

三個維度推進杭州商業發展

事實上，武林廣場商圈的現狀折現出的也是整個杭州商業的境遇。

整個杭州商業的發展之所以跟不上北京、上海、成都等城市的步伐，在洪飛看來，主要體現在以下三點。

一、杭州城市級別的差距。杭州雖然是新一線城市，但人口的差距是巨大的。北京、上海這些一線城市姑且不說，成都的人口就2000多萬，而杭州加上富陽、臨安這些地區今年的人口也不會超過一千萬。人口集中度不夠帶來的影響是消費群體的欠缺，這對杭州商業的發展是有影響的。

二、公共交通的差距。杭州目前已開通的地鐵線僅三條，而上海到今年3月份為止已經開通了15條線路，在城市地面交通受限的情況下，地下交通的發達顯得格外重要。

三、城市原有商業業態的變化。城市商業變化需要辯證的看待，杭州商業之所以沒有同其他城市一樣快速迭代，是因為杭州大廈、銀泰百貨曾經領先，試問誰會愿意放棄領先的位置去改變？在城市建設中，有個詞叫“領先受阻”，杭州的商業正是這樣的縮影。每個企業都有路徑依賴，在某個階段的發展模式是成功的，就會復制、粘貼，卻看不到變化，這個時候就需要像恒隆這樣的新鮮血液的加入。

這樣來看，杭州商業需要進步和發展，應該盡量縮短與其他城市級別、公共交通和原有商業業態等三個維度的差別。對企業或商業體自身而言，拋開外部城市級別和公共交通的不可控因素外，自身要不斷的謀變和創新，能在強手如林的環境中站穩腳跟，才能更好的推進整個城市商業的進步。

洪飛稱，杭州這座城市是有自己獨特之處的，首先杭州人充滿士族精神和書生意氣的，杭州人沒那么時髦，但會有點腔調。這就是城市的特性帶來的消費變化，商業人應該看到這點，去研究和抓住消費者真正需要的業態和品牌。其次杭州的旅游及人文資源豐富。西湖舉世聞名，它所帶來的經濟、消費動力是巨大的，而且作為南宋古都杭州也有著豐富的人文文化資源，未來的商業應該找到結合這些資源的方向，看到變化，做出創新。

未來的杭州商業，競爭是巨大的，趨勢是優勝劣汰，前路是曲折又光明。

（來源：聯商網 陳寧輝）