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撰文/陳寧輝

站在時代更迭、城市更新的浪潮之下，商業年年在變，并無時不刻不在考驗我們的“隨機應變”。

去年因疫情影響，不少購物中心紛紛推遲開業，引發2021年的積累爆發。據聯商網零售研究中心統計，2021年前三季度全國新開業的商業項目數量為273個(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬方)，同比去年上漲65%。預計在2021年全年的新增開業數量將迫近500家。

結束2021年的“緊張”與“興奮”，2022年全國新商業項目供應情況如何？各個企業將如何展開實力競爭，搶占市場份額？有哪些頭部商業項目值得關注和期待？行業將呈現哪些新的發展趨勢？

基于此，聯商網零售研究中心盤點了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國七大區域（不含港澳臺）2022年擬開業的商業項目，以供行業參考。

據聯商網零售研究中心統計，2022年全國擬開業的商業項目數量973個（不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥2萬方）。新增商業建筑面積8566.21萬方，平均單體建筑面積8.8萬方。（總表見文末）

其他如貴陽老佛爺百貨、成都新津旭輝里、成都天投國際商務中心二期、長春北湖魔都活力城、榮耀·拉薩印等面積不明的未在此次統計中，但上述項目均預計2022年開業。

企業貢獻TOP10

頭部企業開發或運營的項目向來備受關注，往往一年中的“爆款”就是從這些項目中誕生。因此，每年盤點時，關于一些重點項目的解讀更為重要。2022年的擬開業名單中，北京華聯的成都SKP、老佛爺百貨在貴州打造的西南首店、由新鴻基、九龍倉、恒基兆業共同打造的成都環貿ICD、華潤萬象生活的南京萬象天地和上海蘇河灣萬象天地、中信泰富的上海蟠龍天地等項目就備受期待。

而諸如華潤萬象生活、大悅城控股、萬達集團、新城控股、寶龍商業、龍湖集團、愛琴海集團、招商蛇口、中海地產、銀泰商業、世茂集團、萬科集團、印力集團、保利地產、蘇寧置業、中駿商管、旭輝集團、步步高置業、恒太商業等全國性、知名的開發性企業均有項目開業。

其中，開業數量在前十的企業分別是萬達集團、新城控股、寶龍商業、愛琴海集團、龍湖集團、恒太商業、華潤萬象生活、萬科集團、大悅城控股、中駿商管。規模化發展雖然與企業當下的整體戰略有關，但一定程度上也反映了企業的開發能力和運營實力，因此對市場投資價值的導向也有一定引導作用。

TOP10中，萬達在商業地產開發及運營中的實力毋庸置疑，近些年來一直都領跑企業榜，也是目前國內購物中心開業數量最多的企業，2022年計劃開業項目也達到了39個，與其每年40個左右開業量的節奏基本保持一致。

與萬達相似的還有新城控股，近年來一直是保持著高速發展的態勢，其打造的吾悅廣場產品也是下沉市場最具代表性的商業。

寶龍商業在“1+1+N”的戰略理念下高速發展，尤其是在新帥陳德力帶領下，穩健與高速并舉，在拋開寶龍星匯運營的項目之余，仍然以19個擬開業量穩居前三。且最高端的寶龍一城繼廈門項目后，2022年全國第二座寶龍一城將在寧波開業，值得期待。

值得一提的是中駿商管，這個首次進入榜單的企業今年以來的“高調”令人刮目相看。在剛剛過去的12月一口氣開出了張家港、平頂山、泰州三個世界城項目，而2022年的開業數量將擴大至7個。據報道，截至目前，中駿商管旗下中駿世界城已布局全國33個城市，在建及開業項目39個。

榜單中還反映了兩個現象：

1、輕資產賽道漸熱。典型如萬達、寶龍和恒太商業，尤其是萬達和恒太商業的輕資產物業比重較高。大悅城控股在2021年同樣加碼了輕資產業務。

2、商管獨立上市趨熱。榜單中，寶龍商業、華潤萬象生活、中駿商管均已獨立上市。

城市TOP20

從七大區域的分布情況上看，華東遙遙領先，391個擬開業量占比約40%，這一數據比位列二三位的華中和華南的總和還多，華中和華南分別擬開145個和134個。華北的擬開業量也超過了三位數至113個，其他西南、西北和東北分別擬開81個、81個和28個。

從城市上看，以擬開業量≥11個的基準線統計的城市分布TOP20榜中，擬開業量最多的為北京至31個，這一改以往上海領跑的格局，實屬難得；且上海2022年僅以24個擬開業量位居第四。2-3位分別是26個的重慶、25個的廣州。

北上廣州四大一線城市均在榜，且為前八的排位；前二十中主要以一線、強省會城市和經濟發達的沿海城市為主。安徽阜陽是唯一一個入榜的三線城市，像新城控股、保利、愛琴海集團等知名企業都有進駐。

商業體量以5-10萬方為主

體量上看，2022年擬開商業項目的體量發展與行業整體趨勢一致，符合當下投運購物中心的理想規模，同時在一些經濟發達、商業起步早和成熟的城市，城市市級商業發展相對完善，開始逐步朝區域、社區型購物中心發展。

結果顯示，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，具體占比約38％；規模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約26％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約23％；15萬方以上（含15萬方）占比約13％。

超20萬方的巨型購物中心寧波寶龍一城、紹興蘇寧廣場、張家港金茂覽秀城、常州弘陽1936、SM揚州城市廣場、銅陵萬象購物公園、阜南愛琴海購物公園、青島萊西萬達廣場、棗莊雙子星恒太城、深圳K11、長沙步步高·星城天地、北京東壩萬達廣場、成都天府和悅廣場二期等超60個項目。

延期成常態

從2022年這擬開業數量名單中可以看出，有很多項目“似曾相識”，它們甚至在過去幾年的擬開業統計名單中出現，雖然不是自我所愿，卻也只能無奈延期。尤其是這兩年來受疫情影響，一些項目工期受影響，只能被迫延期。

實際上，像萬達、新城、寶龍、龍湖這些商業開發經驗比較豐富的企業往往按照既定節奏開業的企業外，大多項目受不可控因素影響開業時間調整的空間相對比較大。

根據國家商務部委托中國連鎖經營協會編制的《中國購物中心發展指數》顯示，近年來，因存在階段性供應過剩的風險，平均每年有近50％的購物中心會延期開業。

以江蘇為例，從我們近幾年統計的結果發現，2018年江蘇擬開業近百個，實際開業38個，開業率接近40%；2019年江蘇擬開業163，實際開業66個，開業率40%左右；2020年江蘇擬開業98個，實際開出55個，開業率56%左右。可以發現，近一半的項目沒能按計劃開出，因此雖然統計數據中擬開業數量高達973個，但最終能開出一半以上已實屬難得。

在這份擬開業名單中，諸如MOHO上海、上海海夢一方、杭州C+西嘉廣場、溫州萬鴻廣場、溫州樂清江南里、合肥鳳凰文化廣場、南昌洪大·長薪Mall、贛州I Mall夢廣場購物中心、成都藍潤摩里中心、重慶融匯半島購物中心、貴陽花果園海豚廣場、昆明邦盛廣場、如成都招商大魔方、成都樂天廣場、重慶巴南大融城等項目都是上年延期下來的項目。

可見，按照往年情況看，實際開業量還會低于擬開業量，且受疫情影響，企業復工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下，實際入市情況還有待后期觀察。

附：2022年全國計劃新開商業項目統計表