出品/聯商網零售研究中心

撰文/高天

頭圖/MOHO上海

站在時代更迭、城市更新的浪潮之下，商業年年在變，并無時不刻不在考驗我們的“隨機應變”。

去年因疫情影響，不少購物中心紛紛推遲開業，引發2021年的積累爆發。據聯商網零售研究中心統計，2021年前三季度全國新開業的商業項目數量為273個(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬方)，同比去年上漲65%。預計在2021年全年的新增開業數量將迫近500家。

結束2021年的“緊張”與“興奮”，2022年全國新商業項目供應情況如何？各個企業將如何展開實力競爭，搶占市場份額？有哪些頭部商業項目值得關注和期待？行業將呈現哪些新的發展趨勢？

基于此，聯商網零售研究中心盤點了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國七大區域（不含港澳臺）2022年擬開業的商業項目，以供行業參考。

本期關注華東地區。

華東區是全國商業最密集、最繁華、最活躍的區域之一，歷年來一直都是新增供應市場增長最快的區域。

港企如恒隆地產、香港置地、新鴻基、九龍倉、瑞安、新世界等，央企或國企如華潤置地、大悅城、招商蛇口、保利等，內資如萬達、龍湖、寶龍、印力、新城控股等知名商業地產開發商依然將華東視為重鎮，紛紛加大布局。

2021年供應市場受2020年短暫停擺后得到一定釋放，但是疫情防控常態化下，2021年全國零星城市疫情時有發生，單哈爾濱就多發了5次疫情，對實體商業影響較大。雖然仍然有不少項目按期開業，但也有不少項目因工期耽誤或招商進度被迫延期，2022年的市場表現仍然備受關注。

據聯商網零售研究中心統計，2022年華東擬開業的商業項目數量383個（不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥2萬方）。新增商業建筑面積3217.71萬方，平均單體建筑面積8.41萬方。（總表見文末）

發達地區領跑

從開業數量上看，江蘇以89個擬開業量領跑，略高于浙江的84個；安徽以60個緊隨其后，位列第三；在去年排名第二的山東以55個擬開業量位列第四。其他江西、福建、上海分別計劃新開42個、28個、25個。

從開業體量上看，在開業數量領跑的江蘇，體量上也以830.17萬方領跑區域，比第二高的浙江多了195萬方左右，安徽、山東、江西、福建、上海依次排序。

上海：在2021年迎來開業高峰后，且相繼涌入諸如北外灘來福士、前灘太古里、瑞虹天地太陽宮、大寧久光中心、松江印象城、啦啦寶都上海金橋、中信泰富廣場等多個標桿項目。2022年將繼續保持供應高峰，諸如龍湖上海金匯天街、海夢一方、上海天空萬科廣場、蟠龍天地、MOHO上海等項目備受期待。

浙江：杭州、寧波、溫州向來是浙江的三個頭部城市，素來有“杭甬溫”之稱，也是企業戰略布局的重點城市。2022年計劃開業名單中，杭州、寧波、溫州就合力貢獻了46個項目，占比超54%。且紹興、嘉興、金華等城市計劃開業項目也逼近10個。難得的是，11個地級市都有項目計劃開業。

江蘇：江蘇2022年計劃開業量最多，但貢獻率最大的除了集中在南京，蘇州、徐州、無錫、南通、常州等經濟強市外，三線城市鹽城、淮安、泰州等城市均有不俗的表現，可見三線城市的潛力。

山東：相比2021年的擬開業名單，山東在2022年計劃開業數量略有縮減，但省會城市濟南表現突出，以16個擬開業量躋身了城市開業數量榜TOP10。其如青島、煙臺、濟寧、濰坊、菏澤等城市也有不俗表現。

福建：福建2022年計劃開業數量28個，是華東地區擬開業量最少的省份（不包括上海單市），但是廈門的擬開業量達到12個，也躋身了城市開業數量榜TOP10。

安徽：安徽的情況與江蘇類似，除了省會合肥這個大城市外，滁州、阜陽等城市的計劃開業數量也不在少數，體現了城市下沉的趨勢。馬鞍山、黃山、池州三個地級市未有項目開業。

江西：在華東七大省市中，向來低調的江西在2022年迎來了反彈，至少擺脫了吊車尾的尷尬。在42個擬開業項目中，省會南昌就占據接近四成，其余城市擬開業量分布相對均衡，但景德鎮、撫州、萍鄉、鷹潭四個地級市無項目計劃開業。

從單個城市分布情況上看，前三分別是上海、杭州和南京，體現了強大的“江浙滬”實力。其中上海以25個開業量領跑城市榜。TOP10榜單（開業數量≥11個）中，多為經濟發達的城市和省會城市，如全國經濟中心上海、浙江省會杭州、江蘇省會南京、江西省會南昌、山東省會濟南、安徽省會合肥以及寧波、蘇州、廈門等高速發展的新一線城市。安徽阜陽是唯一一個入榜的三線城市，像新城控股、保利、愛琴海集團等知名企業都有進駐。

商業體量以5-10萬方為主

2022年華東計劃開業的項目中，體量發展與行業整體趨勢一致，符合當下投運購物中心的理想規模，同時在一些經濟發達、商業起步早和成熟的城市，城市市級商業發展相對完善，開始逐步朝區域、社區型購物中心發展。

結果顯示，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，具體占比約40％；規模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約26％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約22％；15萬方以上（含15萬方）占比約12％。

超20萬方的巨型購物中心寧波寶龍一城、紹興蘇寧廣場、張家港金茂覽秀城、常州弘陽1936、SM揚州城市廣場、銅陵萬象購物公園、阜南愛琴海購物公園、青島萊西萬達廣場、棗莊雙子星恒太城等超20個項目。

企業排行TOP10

華東向來受開發商青睞，在2022年的華東新供應市場中，全國性、知名的開發性企業仍然是“主角”。萬達集團、印力集團、龍湖集團、新城控股、華潤萬象生活、寶龍商業、銀泰商業、大悅城控股、愛琴海集團、蘇寧置業、世茂集團、萬科、綠地、恒太商業、開元集團等企業都有項目開業。

具體來看，單從開業數量上，“深耕長三角”的寶龍商業在華東投入18個新商業項目，多數以寶龍廣場和寶龍天地為主，最高端的寶龍一城繼廈門項目后，2022年全國第二個寶龍一城將在寧波開業。

緊隨寶龍其后的是每年開業量維持在40個左右的萬達集團，在華東2022年也計劃投入13個萬達廣場項目。與萬達一樣近年來保持開業高峰的新城控股計劃新開8個吾悅廣場。其他，諸如龍湖、綠地、銀泰、萬科集團與印力集團、華潤萬象生活、愛琴海集團、恒太商業等擬開業數量均超過 5個。

實際開業量至少減半

從2022年這份華東地區擬開業數量名單中可以看出，有很多項目“似曾相識”，它們甚至在過去幾年的擬開業統計名單中出現，雖然不是自我所愿，卻也只能無奈延期。尤其是這兩年來受疫情影響，一些項目工期受影響，只能被迫延期。

根據國家商務部委托中國連鎖經營協會編制的《中國購物中心發展指數》顯示，近年來，因存在階段性供應過剩的風險，平均每年有近50％的購物中心會延期開業。

以江蘇為例，從我們近幾年統計的結果發現，2018年江蘇擬開業近百個，實際開業38個，開業率接近40%；2019年江蘇擬開業163，實際開業66個，開業率40%左右；2020年江蘇擬開業98個，實際開出55個，開業率56%左右。可以發現，近一半的項目沒能按計劃開出，因此雖然統計數據中擬開業數量高達383個，但最終能開出一半以上已實屬難得。

在華東的2022年擬開業名單中，諸如MOHO上海、上海海夢一方、杭州C+西嘉廣場、溫州萬鴻廣場、溫州樂清江南里、合肥鳳凰文化廣場、南昌洪大·長薪Mall、贛州I Mall夢廣場購物中心等項目都是上年延期下來的項目。

可見，按照往年情況看，實際開業量還會低于擬開業量，且受疫情影響，企業復工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下，實際入市情況還有待后期觀察。

附：2022年華東擬開業商業項目統計表