來源/中商數(shù)據(jù)

近日，上海商務(wù)委員會和上海規(guī)劃局發(fā)布了上海2035商業(yè)空間布局專項規(guī)劃草案公示。本次規(guī)劃范圍為上海市域范圍，用地面積約6340平方公里，規(guī)劃期限為2021-2035年，近期至2025年。

一、15→29！市級商業(yè)中心擴(kuò)容 暗含四大商業(yè)邏輯

本次規(guī)劃共劃定了東、西兩片7個國際級消費集聚區(qū)和多個國際消費窗口，作為上海建設(shè)國際消費中心城市的承載區(qū)，代表了上海最高消費水平和最具特色的商業(yè)形態(tài)。

確定 29 個市級商業(yè)中心，其中近期市級商業(yè)中心19個，遠(yuǎn)期市級商業(yè)中心10個，四大濱江板塊、五大新城均升級為市級商業(yè)中心。從區(qū)域來看，浦東新區(qū)規(guī)劃5個市級商業(yè)中心，黃浦、靜安、閔行各3個。

《規(guī)劃》還確定了45個地區(qū)級商業(yè)中心，新增部分主要分布在浦東新區(qū)和閔行區(qū)。

圖：2014-2020版與2021-2035年版規(guī)劃市級商業(yè)中心對比

1、明星項目催生商圈能級提升

對比上一版規(guī)劃，本次確立的市級商業(yè)中心數(shù)量翻番，市級商業(yè)中心從15個增長至29個。新增部分包括北外灘（也是國際級消費聚集區(qū)）、前灘、吳中路、臨港新片區(qū)等近期商業(yè)中心，以及蘇河灣、徐匯濱江、楊浦濱江、莘莊、吳淞、青浦樞紐、松江樞紐、奉賢樞紐、嘉定新城、浦東機(jī)場-東站等遠(yuǎn)期商業(yè)中心。

圖：2014-2021年上海開業(yè)項目變化圖

從2014-2021年上海新開商業(yè)項目軌跡可以看出，內(nèi)環(huán)中環(huán)內(nèi)核心商圈新開項目占比逐年降低，中環(huán)外近郊新開項目逐漸增加。2018年以后，外環(huán)外寶山、青浦、閔行等區(qū)域項目層出不窮。

對比2035全新規(guī)劃，可以看出不少新市級商業(yè)中心升級得益于區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項目的崛起，如吳中路萬象城、愛情海購物公園；大寧商圈上海久光中心；北外灘來福士；前灘太古里……

圖：明星項目催生商圈能級升級

2、首發(fā)經(jīng)濟(jì)之最強(qiáng)氛圍組，西岸藝術(shù)中心、世博創(chuàng)意秀場、上海港國際客運(yùn)中心碼頭等脫穎而出

2021年，上海引進(jìn)各類國內(nèi)外品牌首店1078家，同比增長18.6%，其中南京西路、淮海中路、南京東路、陸家嘴、徐家匯五大超級商圈包攬了全市三分之一的首店。

上海首店繼續(xù)領(lǐng)跑全國，首發(fā)首展活動引領(lǐng)潮流，首發(fā)效應(yīng)對于城市的商業(yè)活力提升貢獻(xiàn)突出。

圖：2021年上海首店分布圖

據(jù)統(tǒng)計，2021年超過3000個國際國內(nèi)品牌在上海舉辦新品首發(fā)、首秀、首展活動。路威酩軒、開云、歷峰等30家企業(yè)發(fā)布重磅新品，包括“鐘表與奇跡”高級鐘表展、戴比爾斯高級珠寶發(fā)布會、馥馬爾香水藝術(shù)展、沙涓新品時裝秀等新品首發(fā)活動。

西岸藝術(shù)中心、世博創(chuàng)意秀場、上海港國際客運(yùn)中心碼頭等標(biāo)志性新品首發(fā)地脫穎而出。

圖：2021年上海標(biāo)志性新品首發(fā)地

首發(fā)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)首次在規(guī)劃中被提出，未來依托國際級消費集聚區(qū)和知名市級商業(yè)中心，選取體現(xiàn)上海消費文化特質(zhì)的空間節(jié)點，如新天地、西岸藝術(shù)中心、豫園、1862 船廠、上生新所、上海港國際客運(yùn)中心、民生藝術(shù)碼頭等區(qū)域，打造全球新品首發(fā)地標(biāo)。

3、五大新城商業(yè)能級躍升，優(yōu)質(zhì)商業(yè)靜等花開

上海十四五規(guī)劃期間，五大新城能級再提升，定位百萬級人口規(guī)模、具備輻射帶動作用的獨立綜合性節(jié)點城市。五大新城人口導(dǎo)入、高新科技產(chǎn)業(yè)引入都在快速布局中，通過較為寬松的落戶政策，新城吸引了一大批高知高智人才，規(guī)劃引入總?cè)丝谥懈咧獙W(xué)歷人群占比將達(dá)30-50%。其商業(yè)能級在此次規(guī)劃中也得到提升，提出大力建設(shè)五個新城市級商業(yè)中心。

五大新城當(dāng)前商業(yè)品質(zhì)嘉定新城領(lǐng)先，中端檔次項目聚集、同質(zhì)化競爭較為嚴(yán)重；松江新城當(dāng)前商業(yè)量大但品質(zhì)一般，隨著印象城開業(yè)、區(qū)域商業(yè)檔次有所上升；青浦新城則以中低端項目為主，此三個新城未來需考慮差異化定位，存在提檔升級的市場機(jī)會；臨港、奉賢未來增量巨大，短期內(nèi)核心區(qū)域規(guī)模性商業(yè)發(fā)展存在一定壓力。

總體來看，五大新城的商業(yè)與主城區(qū)仍有明顯差距，高能級規(guī)劃提升商業(yè)能級、高知高智人才聚集消費力和消費理念提升，未來還需實力開發(fā)商和明星項目進(jìn)駐，助力五大新城商業(yè)突圍。

圖：五大新城人口規(guī)劃、商業(yè)存量一覽

4、全世界的“國際級消費聚集區(qū)” VS 上海人民的“消費聚集區(qū)”

作為上海建設(shè)國際消費中心城市的核心承載區(qū)，7大商業(yè)中心升級為國際級消費集聚區(qū)，包括南京東路、南京西路、小陸家嘴-張楊路、淮海中路、豫園商城、北外灘、虹橋國際中央商務(wù)區(qū)。

對比上海市級商業(yè)中心熱力分布圖和節(jié)假日主要商圈客流密度可以發(fā)現(xiàn)，不僅國際級消費聚集區(qū)風(fēng)景正好，不少上海人民鐘愛的市級消費聚集區(qū)人口活躍度和客流同樣亮眼，如徐家匯、五角場、大寧、中山公園等。

圖：2021-2035年規(guī)劃市級商業(yè)中心熱力分布圖

表：2021年節(jié)假日上海商圈客流密度TOP10

二、29個市級商業(yè)中心“神仙打架”，未來發(fā)展各顯神通

我們通過分析29個市級商業(yè)中心的區(qū)位及軌交分布、開發(fā)商綜合實力、商業(yè)設(shè)施體量與規(guī)模、商圈運(yùn)營情況、商圈人口分布等，將其分為以下6大類，揭秘哪些商圈有望成為未來的超級商圈。

1、老牌實力玩家，坐擁2個百億場、5個50+億場

南京東路、南京西路、小陸家嘴-張楊路、淮海中路、徐家匯

五大商圈作為上海老牌實力商業(yè)中心，優(yōu)質(zhì)商場眾多，恒隆集團(tuán)、太古地產(chǎn)、嘉里集團(tuán)、新鴻基地產(chǎn)、新世界集團(tuán)、瑞安地產(chǎn)、華潤萬象生活等優(yōu)質(zhì)港資、國企開發(fā)商聚集。

2021年主力商場的銷售表現(xiàn)卓越，上海國金中心IFC、上海恒隆廣場引領(lǐng)陸家嘴、南京西路商圈，銷售額達(dá)百億級，上海恒隆廣場2021年納稅額更是突破百億元，成為上海市中心第一幢“百億樓”；上海港匯恒隆廣場、上海環(huán)貿(mào)iapm、上海興業(yè)太古匯銷售額破50億。

五大老牌實力商圈還是2021年新引入首店數(shù)量TOP5，約占上海全市的三分之一。

徐家匯中心ITC建成后將是具有全國高度乃至國際領(lǐng)先的超級商業(yè)綜合體，有望成為上海新的頂奢購物目的地；淮海中路第二個K11、太平洋新天地商業(yè)中心也已動工，將打造全新的文化商業(yè)地標(biāo)。隨著新項目入市，老牌商圈的排位或?qū)⒂瓉砀淖儭?/p>

2、新晉頂流，攜2021最in網(wǎng)紅人氣場登場--北外灘、前灘

北外灘升級為國際級消費聚集區(qū)，來福士開業(yè)引發(fā)打卡狂潮：2035規(guī)劃中北外灘無疑是最亮眼的存在，不僅升級為市級商業(yè)中心還被確定為國際級消費聚集區(qū)。2021年北外灘來福士開業(yè)，城市集市引發(fā)打卡熱潮，建設(shè)中的上實森大廈、提籃橋監(jiān)獄城市更新項目都是魔都話題項目。

近日虹口區(qū)發(fā)布北外灘街道hk292街坊地塊出讓規(guī)劃要求，苛刻的出讓條件讓不少業(yè)內(nèi)人士推測華貿(mào)/SKP有望進(jìn)入。

頂奢開到中環(huán)，前灘太古里引領(lǐng)前灘商圈突圍：2021年前灘太古里開業(yè)，以Wellness理念打造的太古里3.0版本街區(qū)形態(tài)頂奢場，吸引眾多重奢品牌首次在上海內(nèi)環(huán)外開拓新店。

待全面建成后，前灘地區(qū)將前灘中心、前灘四方城等23個辦公項目；前灘太古里、晶耀前灘、前灘陸家嘴L+mall、前灘31樂薈等9個地標(biāo)性大型綜合體購物中心、區(qū)域性中型商業(yè)體及社區(qū)型配套商業(yè)；前灘香格里拉、前灘雅辰等8個五星級、四星級及商務(wù)酒店。

3、實力選手，未來可期--豫園商城、真如、楊浦濱江、莘莊

嘉里、復(fù)星重倉下的豫園商城重塑：作為內(nèi)環(huán)內(nèi)老牌商圈，自帶豫園游客和外灘溢出游客，客流矚目，據(jù)監(jiān)測春節(jié)期間豫園商圈游客密度高居全市前列。但一直以來其商業(yè)熱度遠(yuǎn)不如其它內(nèi)環(huán)老玩家，近年來隨著BFC外灘金融中心開業(yè)，豫園商城的商業(yè)氛圍有所改善。

放眼未來，復(fù)星豫園2期、小東門豫園3期規(guī)劃以及拿地備受矚目的嘉里豫園站及金陵東路街區(qū)都已啟動，有“人”的豫園“場”也開始卷起來了。

真如也卷起來了，中海、長實布局巨無霸項目：真如商圈現(xiàn)有主力項目僅星光耀和新開的普陀綠地繽紛城，LOVE大都會2022年將開業(yè)，總建面42萬㎡的中海環(huán)宇城Max正在建設(shè)中、卓越京東綜合體已啟動，以及規(guī)劃中的光明、百聯(lián)規(guī)劃地塊等，老牌低調(diào)玩家也卷起來了。

互聯(lián)網(wǎng)大佬扎堆的楊浦濱江未來可期：四大濱江板塊之一的楊浦濱江未來將有美團(tuán)點評綜合體、濱江合生匯、字節(jié)跳動總部基地商業(yè)、嗶哩嗶哩B站綜合體等項目入市，但整體進(jìn)度不敵北外灘、前灘。

新鴻基為莘莊帶來外環(huán)首個奢侈品場：作為外環(huán)外老牌商業(yè)中心，此次被升級為市級商業(yè)中心，由新鴻基地產(chǎn)與上實城開聯(lián)合打造的TOD項目天薈將大大提升莘莊的商業(yè)能級。

4、低調(diào)玩家，蓄勢待發(fā)--五角場、中山公園、大寧、吳中路

五角場、中山公園消費力強(qiáng)勁，未來聚力城市更新和品牌升級：上海五角場萬達(dá)廣場、上海五角場合生匯雖無密集奢侈品加持，但憑大體量和豐富的品牌組合，銷售額亦名列前茅。五角場萬達(dá)廣場、合生匯銷售額位列2021年上海商場TOP10，百聯(lián)旗下上海悠邁生活廣場經(jīng)過改造，引進(jìn)MUJI無印良品第二家旗艦店，大學(xué)路周邊完成改造，打造為大學(xué)生鐘愛的特色街區(qū)。未來五角場還將有多個新項目入市。

中山公園主力商場長寧來福士和龍之夢購物公園，未來將聚力品牌升級改造。五角場、中山公園有輻射全市的特色項目，整體商業(yè)能級提升、奢侈品引入和小體量項目的更新改造將是未來的重點方向。

明星項目上海久光中心、萬象城助力大寧、吳中路商圈升級：大寧和吳中路是此次新升級的市級商業(yè)中心，吳中路萬象城、愛琴海購物公園，大寧上海久光中心等明星項目的開業(yè)，大大提升了商圈的能級，為整個商圈帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。大寧、吳中路作為后起之秀，吸引了更多年輕人關(guān)注，標(biāo)桿項目的品牌調(diào)改升級是未來的主要發(fā)展方向。

5、潛力選手，靜待升級重塑--四川北路、蘇河灣、虹橋-古北、中環(huán)（真北）

未來年輕力潮流新商圈蘇河灣：靜安大悅城，蘇河灣萬象天地、蘇河灣合生匯、靜安國際中心等新銳商場將合力打造年輕化潮流商圈。美國精品咖啡品牌、網(wǎng)紅咖啡鼻祖Blue Bottle中國大陸首店將于2月25日在蘇州河畔揭幕。

虹口商業(yè)升級，靜待四川北路找回昔日榮光：目前來看，四川北路整體發(fā)展較弱勢，隨著北外灘、瑞虹商業(yè)的崛起，虹口商業(yè)整體發(fā)展向好。2021年新開的今潮8弄、KORE合新里等小體量改造項目頗具人氣，四川北路未來往小體量非標(biāo)項目改造和特色街區(qū)打造方向發(fā)展也未嘗不可。四川北路的能否更新重回昔日榮光，值得期待。

日系小資腔調(diào)濃厚的虹橋-古北需要更多人氣：虹橋南豐城親子業(yè)態(tài)引領(lǐng)上海，高島屋、金虹橋日式氛圍濃厚，奢侈品場尚嘉中心經(jīng)過改造，銷售額也迎來上漲。即將開業(yè)的現(xiàn)所·創(chuàng)邑MIX也是備受矚目的小眾精品改造項目，未來增量主要來自古北路TOD綜合體。

未來虹橋-古北在做足日系、親子消費氛圍的前提下，品牌升級重塑和流量轉(zhuǎn)化將是商圈建設(shè)重心。

6、宇宙中心預(yù)備役，項目進(jìn)度和優(yōu)質(zhì)開發(fā)商將助力突圍

徐匯濱江、臨港新片區(qū)、虹橋國際中央商務(wù)區(qū)、國際旅游度假區(qū)

機(jī)場首店收割機(jī)虹橋國際中央商務(wù)區(qū)：虹橋天地、虹橋天街、麗寶廣場的相繼開業(yè)奠定了虹橋中央國際商務(wù)區(qū)的商業(yè)氛圍。后疫情時代，虹橋機(jī)場國內(nèi)航班優(yōu)勢顯現(xiàn)，虹橋航站樓商業(yè)迎來升級改造，引入意大利百年巧克力品牌Venchi亞洲首家機(jī)場店和%Arabica咖啡全球首家機(jī)場店、Shake Shack全國首家機(jī)場店、歐瓏全國首家機(jī)場店、CHANEL Beauty的國內(nèi)機(jī)場首家精品店、Burberry、Givenchy全國首家機(jī)場彩妝店等高能級首店，為旅客提供更多國際化、多樣化、品質(zhì)化的消費選擇。

看玲娜貝兒和買買買兩不誤的國際旅游度假區(qū)：依托迪士尼小鎮(zhèn)和比斯特購物村，提供度假購物新體驗，未來還有迪士尼周邊商娛綜合體、奧萊2期等新規(guī)劃項目。

徐匯濱江：從鐵銹地帶到魔都文化岸線，到未來的濱江商業(yè)地標(biāo)。美術(shù)館、西岸文化藝術(shù)示范區(qū)、濱江體育運(yùn)動長廊、濱江綠地美景、國際化的西岸營地、甲級辦公樓及總部集群、4個地鐵站、新規(guī)劃的沿江輕軌，藝術(shù)人文、運(yùn)動氛圍、溜寵氛圍濃的徐匯濱江無疑是未來上海文化商業(yè)新地標(biāo)。

但香港置地地王項目西岸金融城要到2027年才能面世，龍華會、西岸夢中心等多個主力項目也在建設(shè)中，徐匯濱江進(jìn)度較北外灘、前灘慢，也是其本次被定為遠(yuǎn)期市級商業(yè)中心的原因之一。

臨港新片區(qū)：浦東新勢力的崛起五大新城從規(guī)劃能級來看，臨港能級無疑最高，本次更是被規(guī)劃為近期市級商業(yè)中心。臨港也聚集了大量在營和在建的商業(yè)項目，但要達(dá)到浦東另外兩大重點陸家嘴、前灘的高度，臨港新片區(qū)還需要實力強(qiáng)勁的優(yōu)質(zhì)港外資助力。

7、后浪崛起，新城商業(yè)規(guī)劃能力躍升

吳淞、嘉定新城、青浦樞紐、松江樞紐、奉賢樞紐、浦東機(jī)場-東站

五大新城商業(yè)：規(guī)劃引領(lǐng)，未來可期。五大新城從規(guī)劃能級來看，臨港能級最高，嘉定新城、松江樞紐、青浦樞紐次之，奉賢樞紐能級最末。當(dāng)前商業(yè)品質(zhì)嘉定新城領(lǐng)先，中端檔次項目聚集、同質(zhì)化競爭較為嚴(yán)重；松江新城當(dāng)前商業(yè)量大但品質(zhì)一般，隨著印象城開業(yè)、區(qū)域商業(yè)檔次有所上升；青浦新城則以中低端項目為主，此三個新城需考慮差異化定位，存在提檔升級的市場機(jī)會；奉賢未來增量巨大，短期內(nèi)核心區(qū)域規(guī)模性商業(yè)發(fā)展存在一定壓力。

但總體來看，五大新城的商業(yè)發(fā)展與主城區(qū)仍有較大差距，未來誰能突圍而出除了強(qiáng)有力的規(guī)劃還需要實力開發(fā)商的加持，誰能吸引到優(yōu)質(zhì)港外資和內(nèi)資實力開發(fā)商進(jìn)駐，誰更有機(jī)會突圍而出。

吳淞：進(jìn)擊中的國際特色消費窗口，此次規(guī)劃吳淞商業(yè)能級被提高至國際特色消費窗口，未來吳淞創(chuàng)新城整體規(guī)劃值得期待，寶武集團(tuán)、上實集團(tuán)共同開發(fā)的不銹鋼廠房等商業(yè)地塊是目前可見的吳淞商業(yè)規(guī)劃版圖。

浦東機(jī)場-東站：機(jī)場商業(yè)后起之秀目前有佛羅倫薩小鎮(zhèn)1、2期，未來規(guī)劃中的浦東機(jī)場航空城免稅綜合體、卓越浦東機(jī)場航站樓綜合體、浦東東站綜合體規(guī)劃將助力浦東機(jī)場的商業(yè)發(fā)展。

小結(jié)

新規(guī)劃市級商業(yè)中心數(shù)量翻番、地區(qū)級商業(yè)中心擴(kuò)容；設(shè)立7大國際消費聚集區(qū)，推動上海國際消費中心城市建設(shè)；四大濱江板塊、五大新城商業(yè)中心升級；15分鐘社區(qū)生活圈、特色商業(yè)街區(qū)、首發(fā)經(jīng)濟(jì)、夜間經(jīng)濟(jì)等商業(yè)形態(tài)被被提升至規(guī)劃層面大力發(fā)展。

形成有機(jī)的市域商業(yè)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，以滿足不同群體消費者多層次、多樣化消費需求，將對未來數(shù)年魔都商業(yè)發(fā)展起到重要的引導(dǎo)和推進(jìn)作用。