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編輯/大江

萬達IPO之路，可謂是一波三折。

10月24日，據港交所披露信息，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“萬達商管”）遞交的上市申請材料處于失效狀態，這也是萬達商管第二次遞表失敗。

隔天，萬達商管就再接再厲提交了新材料。10月25日當晚，萬達商管再次在港交所遞交招股書，更新了2022年上半年的經營情況，不改在香港主板IPO上市的決心。

來源：港交所

此前，萬達商管分別于2021年10月21日、2022年4月22日遞表，第三次遞表由中信證券、摩根大通和瑞信擔任聯席保薦人。

根據萬達商管最新招股書顯示，今年上半年，萬達商管實現收入134.8億元，毛利65.95億元，溢利40.47億元。其中，委托管理模式收入100.23億元，占比74.4%，租賃運營模式收入33.47億元，占比25.6%。

來源：珠海萬達商管招股書

從2014年12月H股上市，到2016年9月私有化退市啟動A股IPO，再到2021年4月撤回A股IPO申請重返H股上市，顯然，萬達商管的上市之路，并不平坦！

盡管IPO不順，但蟄伏已久的王健林又“殺”回來了。今年4月，王健林家族以1050億元身家殺回胡潤全球房地產企業家榜，萬達今年也是動作頻頻，一頓“買買買”操作似要抄底市場。

已走出“至暗時刻”的萬達和王健林，能否贏下上市“關鍵時刻”？

在管建筑面積達6010萬㎡

自持285個商業項目、輕資產項目140個

從最新招股書能發現萬達商管不少有趣的數據。

萬達商管是中國最大的商業運營服務提供商。截至2022年6月30日，萬達商管管理有425個商業廣場，在管建筑面積也由2021年底的約5900萬㎡上升到2022年6月30日的6010萬㎡。

自2015年開始往輕資產轉型，2019年完全剝離房地產業務，“輕裝上陣”的萬達商管輕資產運營效果也非常明顯。今年上半年新增的8個在管商業廣場項目，均為第三方項目。

目前，萬達集團自持商業廣場數量為285個，獨立第三方項目則為140個，占比達到了32.9%，在管面積也由2021年底的1644.8萬㎡上升到2022年6月30日的1747.6萬㎡。

未來萬達商管的開業項目也將以輕資產項目為主，根據招股書顯示，萬達商管196個儲備項目中，有175個獨立第三方項目，占比高達89.3%。

來源：珠海萬達商管招股書

萬達也透露了商業項目的線下流量數據。萬達廣場的年客流量達到了439220萬，年車流量達到了35100萬，會員數量為9370萬。

來源：珠海萬達商管招股書

此外，近幾年盡管受到疫情影響，萬達廣場的整體出租率也有較佳的表現，2019年、2020年、2021年三年的平均出租率高達98.6%。

不過，可以明顯看到，盡管近三年萬達廣場總收入和毛利率隨著規模擴張是在上漲，但是獨立第三方項目的毛利率則是在逐年下降。

來源：珠海萬達商管招股書

萬達商管也明確表示是因為運營模式調整的原因。自持項目以委托管理模式管理，自去年5月就開始對運營管理服務收費，而獨立第三方項目則采用租賃運營模式管理，會產生可變租金形式的銷售成本。

2023年迎來“關鍵年”

王健林高調“買買買”為上市鋪路

去年，萬達商管結束了長達6年的A股排隊之旅，改回港股，可見萬達上市的決心。

而萬達商管這么急于上市，很大原因在于，萬達和王健林依然很缺錢。

一方面在房地產三道紅線的重壓下，各大以房地產為主業的房企并不好過，甚至有不少房企已暴雷，通過分拆商管物業上市，在資本市場融資獲取更多資金來源，以分擔企業壓力。

另一方面，通過分拆物業上市也能減少物業板塊對于集團的資金依賴，實現獨立運作，融到的錢也能投資，進一步擴大企業規模。

此外，即將到期的債券和與投資者的對賭協議，也意味著萬達商管必須承壓上市。

2023年顯然是萬達和王健林的關鍵一年。

一是萬達有不少債券將在2023年行權或到期，據WIND數據，萬達明年將有3只公司債、3只中期票據迎來行權日，4只中期票據到期，另外，萬達商業地產(香港) 6.875% N20230723也將于明年到期。

今年7月，萬達就已于公開市場回購了本金規模3050萬美金的2023年到期的美元債。

二是大連萬達商業、珠海萬贏與投資者簽訂三年對賭協議，承諾2021年、2022年和2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，否則將以零對價向投資者轉讓相關股份或支付現金，以補償投資者。

此外，萬達商管還承諾要在2023年上市，如在2023年底前未能完成上市工作，萬達商管有義務向Pre-IPO投資者回購股份。

但王健林也不是坐以待斃的風格，今年一改往日低調作風，成了行業里的“白衣騎士”。

1月接手遼寧葫蘆島興隆大家庭商業集團爛尾的項目；2月官宣接管了忻州田森匯項目；3月又與鑫苑簽下戰略合作協議；同月還擬接盤贛州的巨億廣場。

4月1日又與建業達成合作，7億拿下建業多個項目運營權；同月又在青島拿下兩宗地塊。

此后又接盤了北京藍色港灣項目、五棵松卓展購物中心，7月又接手了合肥知名爛尾項目萬泓中心。

9月與奧克斯地產達成合作，接管了長沙、青島、杭州、成都5家奧克斯廣場；10月24日與海爾智家達成戰略合作，雙方將整合資源優勢，聚焦ShoppingMall打造覆蓋美妝、美食、健身等各類人群的智慧生活場景店。

一通“買買買”，為上市鋪路。

商業老手王健林顯然深知“雞蛋不要放在一個籃子里”的道理，萬達旗下有萬達酒店、萬達電影、萬達寶貝王等業態。今年初，萬達商管成立了“珠海萬達智碳新能源科技”，往新能源汽車行業發展；今年4月還申請注冊自有品牌“萬茶”。哪里有市場能賺到錢，哪里就能見到萬達的身影。

事實上，市場也在猜測，萬達還能拆分什么主體上市。

資本對物管上市態度存疑

明年萬達商管能否承壓上市？

針對萬達商管上市這件事，獨角Mall也咨詢了資本界的朋友。

其認為，地產在下行周期，地產行業都需要資金來源，分拆物業等主體上市屬于常見做法。IPO延后可以理解，畢竟疫情已經持續三年，現在財務狀況估計不是特別好，如果疫情緩和，財務數據反彈，也說明市場已經觸底，以后會越來越好，也就能立刻上市。

但目前的大環境顯然對上市企業帶來了巨大壓力，資本對物管上市的態度也似乎不甚看好，就在上個月，從萬科“獨立”出來的萬物云上市即破發。

2014年萬達商業在港股上市時也曾遭遇上市即破發，這也成為此后王健林決意讓萬達商業港股退市的重要導火索。

但對于現在的萬達和王健林而言，能否在明年的關鍵節點成功上市或許才是最重要的。