12月2日，由南京市商務局指導，聯商網、搜鋪網主辦，南京睿之新聯合主辦的2022華東商業年會舉行。本次大會以“踔厲奮發·勇毅前行”為主題，探討商業在艱難逆境中的前行之路。大會采取線上的方式舉辦，并在聯商網視頻號進行了直播。

會上，睿之新企業管理公司董事長、聯商網商業顧問蘇杰分享了《2023年華東商業發展報告》（以下簡稱“報告”）。報告共分為上下兩篇，上篇是2022年華東商業地產的現狀及分析，主要包括三個板塊，第一個是購物中心的客流變化，第二個是購物中心的開業情況，第三個是首店的品牌情況。下篇是2023年的華東商業的發展趨勢，分為兩大部分，一個是購物中心的開業計劃，第二個是對策及建議。

▲睿之新企業管理公司董事長、聯商網商業顧問蘇杰

以下為分享全文（經聯商網編輯）：

很榮幸受邀參加此次聯商網的華東商業年會，并代表作《2023年華東商業發展報告》。即將過去的2022年注定是一個不平凡的年份，疫情的復雜多變，行業的變化，消費趨勢的變化都給身處行業中的每個人有非常深刻的感受。包括我們這次的會議，從最初的6月延期至12月，到最終從線下的聚會變成了線上的分享。但無論如何，行業每時每刻在發生變化。因此，臨近歲月，我們還是要去對2022年進行總結，對2023年進行展望。接下來由我作《2023年華東商業發展報告》的揭曉。

首先，這次是華東商業峰會，華東地區包括了上海、江蘇、山東、浙江、福建、安徽和江西六省一市，是整個商業的一個重鎮，同時也占據了中國商業的小半壁江山。前三季度整個華東地區的 GDP 一共是33.4萬億元，占了全國總量的38.4%。從各個省市的社零總額情況，因為受疫情影響，各地的表現不一。我們這次峰會的主辦地點在南京。所以整個江蘇全省實現了社零總額是3.16萬億，整個的規模還是穩居全國的第二位。

第二個，就是大家所關心的客流情況。應該講前三季度華東總客流指數是411萬人次。這里我們還要特別感謝我們聯商網的合作伙伴富衍科技，通過完善數據模型，提供了這個么完整的指數。整個三季度客流指數最高，是152萬人次；二季度由于3到5月份的上海疫情發生了客流的驟降。總體今年前三季度總的客流指數相比2021年還是有21%的降幅。

接下來我們關注的指標是月均到訪頻次。從整個的前三季度來看，月均到訪頻次整體還是穩步上升的：一季度每個月是1.92次，二季度是2.18次，三季度是2.1次。其中二季度雖然客流指數最低，但是月均到訪頻次卻走高。這是為什么呢？因為反映的是新客減少，而老客的到訪增多的時候，那就整個的到訪頻次就走高。 

也反映了在整個二季度因為疫情管控，那么隨機客流下降后，還是有很多的基礎客流支撐了商業的運營，所以提醒了商場應該重視老客。

第三個就是5公里的一個范圍的滲透率變化，這個反映了一家購物中心的市場影響力和消費者的粘性。如果滲透率在標準線以下，就證明購物中心還沒有把它周邊的消費者全部吃透，還有很大的一個空間。前三季度整個滲透率都是有所下降的，特別是二季度下降了9.2，三季度恢復到了12.4。某種程度我們可以把這個指標和上個指標相對應來看，如果說前一個指標更多反映的是每一個購物中心老客的積累程度，那么這個指標更多對周邊市場的滲透以及對新客招募的能力。

下面分享購物中心的開業情況。2022年一到三季度，華東地區總共新開的購物中心是93個，同比去年下降26%，新增商業建筑面積是768.88萬方，比去年同期下降了422萬方。從過去五年的情況上看， 2018年是145家，2019年是150家，2020因為疫情到了之后，大幅的下滑至66家。有一部分延期到2021年后，導致2021年回暖，有126家，但還是低于疫情前150家左右的水平。

從購物中心的體量來看，我們去年也有分析過，基本上還是以10萬方上下的這樣的分布，是整個目前主流的購物中心的體量。從具體數據來看， 10到15萬方的開業數量最多，占比到了32%。當然這個里頭我們就可以看到一方面 mega 型的這種15萬方的大型購物中心，在成本開發壓力上面還是比較大，但是過小的商業空間就無法去滿足全業態的功能，也無法滿足在后期運營方面體驗式消費的需求，所以在10萬方上下的購物中心目前還是市場的主流。 

再有就是前三季度華東首店品牌的情況，首店體現什么呢？體現了一種活力，體現一種創新精神，體現一種差異化的競爭。商業都在說守正出奇，某種程度上首店就可體現不少趨勢。

根據聯商網的統計，前三季度全國的中國首店一共是203家，其中華東就占到了120家，占比到59%，這也反映出華東區是中國經濟商業最為活躍的地區。

放到2023年。從目前統計的數據來看，華東2023年預計會新開業的商業項目有192家，新增商業建筑面積約1491.86萬方，平均單體建筑面積約7.8萬方。開業數量最多的是江蘇，上海也有34家，差不多是浙江和山東一個省的開發量。還是看到了上海作為中國經濟龍頭，持續的一個經濟爆發力和經濟底蘊。

整個的一個城市格局基本是新一線成熟、下沉市場活躍的格局。

榜單中，上海穩居首位，江蘇和浙江兩大省會南京和杭州緊隨其后，濟南、蘇州、徐州、廈門、南昌、寧波、無錫、南通、福州、合肥這些強二線也有，這些經濟發達的二線城市，經濟增速快，人口遷入大、交通更加完善、營商環境優越、活躍度更高。因此，在新一線之外，強二線城市在商業有非常強大的潛力。

根據第一財經周刊發布的《2022年中國城市分級排名榜單》看出，上海作為超一線城市占比18%，新一線城市占比20%，二線城市占比36%，三線及以下城市占比26%。可見，中國作為一個人口眾多、地域寬闊的國家，它的地域和經濟二元化決定了中國的商業空間還是有非常巨大的潛力和廣闊的增長空間。無論說在新在超一線、新一線、二線以及三線及以下城市，都會有不同的商業空間，有不同的深度可以去挖掘。

同樣我們再看2023年新開商業項目體量量分布的情況，大致與以往一樣的趨勢，10萬方上下的商業仍然是較為理想的體量規模。隨著體量的變化，商業細分程度更加成熟，可以看到從標桿都會型、區域型、社區型更多多元化的商業項目會逐步進入到市場。

然后在開發企業上，我們用了一句話叫做全國性開發企業恒強。在明年的華東商業開業的企業榜中，寶龍商業以12家領跑，長三角是寶龍的戰略要地之一，也是每年全國開業最為集中的區域。同時我們看到這個榜單的前四名包括了新城控股、萬達、龍湖。所以我們看到在團隊經驗、資金比較雄厚的全國性開發企業將越戰越勇。而未來包括萬科、恒太、金地、瑞安、陸家嘴、世貿等這一部分的知名企業，仍然是整個這個供應市場的主力軍。

有了這樣一些分析后，可以得出一些2023年的華東商業的發展態勢。

第一，前面所講的華東是整個中國的經濟重鎮，也是商業的重鎮，是兵家必爭之地，占領了中國商業的半壁江山。所以華東區域領銜全國商業。

第二，城市核心商圈競爭激烈，非核心商圈逐步興起。很多城市已經或正在創建國際消費中心城市，其中很大的一個指標就是核心商圈的集聚度。同時我們也看到隨著居住和生活工作的分散，一些核非核心商圈，包括和文化旅游相結合的郊區商業也為商業提供了更多的可能。

第三，注重產品的細分策略，新產品的首秀加速。前面也看到了萬科、愛琴海、大悅城等企業的新商業產品線。

第四，城市更新進入理性創新時代。告別了大拆大建，不僅把它作為一種建筑創新，而且要考慮到商業和文化融合，承載了很多城市的記憶和文化的傳承。

第五，Z世代崛起，新業態涌入購物中心。Z世代迅速的走進了消費市場，并且日益成長為市場的主力軍，他們的需求也代表著整個商業未來需求的變化。

第六，數字化賦能運營管理。當下商業企業的所有轉型進步都離不開數字化，在數字化基礎上如何實現更多的精準，從管理層面、營銷層面都能看到數字化改造所給企業帶來的新的變化。

最后回到對策建議部分。今年主要還是兩部分。

第一部分，回歸商業本質，強化實體商業可持續經營獲利能力。

第一點，回到需求。在快速擴張時候，大家更多的關注是速度。但現在要從市場需求出發，重新梳理并且強化商業定位。

第二點，在商業定位基礎上，以商業規劃為牽引，做好整個業態和品牌的一個動態的優化。這里兩點體現，一是差異化，從原有的百店一面、千店一面變成百店百面、千店千面；二是在定位技術上去做好動態的優化。 

第三點，跳脫以剛需為主的重人流輕銷售的模式，而是要以生活形態賣場來滿足消費者。典型的案例就是蔦屋書店，就是用生活形態式的賣場來觸發消費者的需求。

第四點，從經營到管理，都系統性的推動精細化管理。

第五點，有了需求和定位后，真正的去了解顧客，去滿足顧客的需求。

第六點，商業場景和內容的有機結合。

第七點，商業+平臺生態體系的打造。商業與顧客粘性增強后，商業的邊界不斷被突破。商業和生活、教育、體驗等等鏈接，這種鏈接打造了一種全新的平臺生態體系，同時拓寬了商業邊界，也強化與顧客的日常鏈接。

第八點，就是上一個 PPT 所講到的， Z 世代之后如何結合消費趨勢變化，主動的取舍，創新求變。

最后一點就是深耕細作，強化實體商業可持續的經營和活力能力。

第二部分，從實體商業的精細化運營中創造價值。

第一點，精細化運營三項標準，有沒有降低成本，有沒有提升效率，有沒有改善體驗？

第二點，精細化運營的基礎是什么？是在數字化改造的基礎上的管理和業務的變革。

第三點，建立PDCA可循環的持續運營增長模式。

第四點，以需求為導向，優化商品布局及商品開發能力。

第五點，以顧客為導向，強化銷售精細化及服務精細化。

第六點，數字化基礎上的全渠道整合營銷體系。

第七點，重新定位會員價值及精細化管理。

第八點，構建更完善的顧客情報管理系統，大數據分析應用商場調整中。

第九點，將以商品美學及空間美學為核心的美學理念，落實到賣場經營之上。當下，消費者的需求不僅是物質的需求，而且還包括了精神的需求。所以要將商品美學、空間美學運用到商品經營中，讓顧客的體驗不僅存在物質中，而且存在于精神的一種享受。

以上就是對于整個2022年華東商業的回顧和2023年的展望。整個報告是由這個聯商網零售研究中心執筆，同時感謝聯商網的商業顧問熊海量、聯商網的數據戰略合作伙伴富衍科技。

最后，還是引用此次大會的主題“踔厲奮發·勇毅前行”。 踔厲奮發是一種精神狀態，始終保持一種飽滿精神狀態，一種奮發的精神狀態；勇毅前行，是不管遇到任何困難，還是要持續向前進步。雖然我們遭遇壓力，但是還是要相信可以通過自己努力，不斷地去創造、去收獲。