來(lái)源/雷達(dá)財(cái)經(jīng)

撰文/李亦輝 

編輯/深海

2022年，在地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性吃緊、銷(xiāo)售額下滑的背景下，房企過(guò)的不容易。

從克而瑞發(fā)布的百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售排行榜來(lái)看，2022年1-11月，百?gòu)?qiáng)房企的累計(jì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，無(wú)論是全口徑、操盤(pán)口徑還是權(quán)益口徑，同比下降皆超四成。該機(jī)構(gòu)還預(yù)計(jì)，今年最終銷(xiāo)售能過(guò)千億的房企只可能有20家，相較去年數(shù)量“腰斬”。

除了業(yè)績(jī)壓力，負(fù)債攀升、利潤(rùn)降低、現(xiàn)金流吃緊等問(wèn)題，也讓暫時(shí)沒(méi)有暴雷的房企們負(fù)重前行。而已陷入困境的房企，使出渾身解數(shù)只為“活下去”。

目前，支持房企融資的“三支箭”已經(jīng)射出，部分信用資質(zhì)較好的開(kāi)發(fā)商隨著發(fā)債政策阻力消除，重新迎來(lái)融資“活水”；而已出險(xiǎn)的房企，命運(yùn)依然掌控在債權(quán)人手中，不得不走上債務(wù)重組之路。

為了挽救企業(yè)，一些地產(chǎn)老板甚至押上了身家性命，不惜自掏腰包給企業(yè)輸血。但獲得短暫的喘息機(jī)會(huì)后，并未實(shí)質(zhì)性化解危機(jī)。幸運(yùn)的是，政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，部分出險(xiǎn)房企成功債務(wù)展期，令身處債務(wù)懸崖邊上的房企老板們看到了希望。

01

張力被倫敦警方逮捕

最近兩天，因?yàn)楣纠习宄鍪拢涣Φ禺a(chǎn)幾乎占據(jù)了地產(chǎn)圈的所有頭條。

有消息稱，富力地產(chǎn)創(chuàng)始人之一、聯(lián)席董事長(zhǎng)、總裁張力被指控在美國(guó)涉嫌行賄，已被倫敦警方逮捕，正面臨引渡程序；目前張力方面已以1500萬(wàn)英鎊保釋，并向美方就引渡提出異議。

12月12日深夜，富力地產(chǎn)的一紙聲明，間接承認(rèn)了其聯(lián)席董事長(zhǎng)張力在英國(guó)被捕的傳聞。聲明稱，張力因在中國(guó)宴請(qǐng)美國(guó)舊金山前公共事業(yè)部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄，公司正針對(duì)此錯(cuò)誤指控采取法律行動(dòng)。

隨后富力地產(chǎn)又在港交所公告，否認(rèn)了就張力的保釋提供保證金的說(shuō)法，并澄清有關(guān)Z&L Properties Inc.的案件不會(huì)對(duì)公司業(yè)務(wù)及營(yíng)運(yùn)有任何重大不利影響，該公司由張力及其關(guān)聯(lián)方擁有。

據(jù)悉，作為昔日的“華南五虎”之首，富力地產(chǎn)也在2021年陷入債務(wù)危機(jī)。這起突發(fā)事件，對(duì)處于危機(jī)中的富力地產(chǎn)可謂雪上加霜。

天眼查顯示，富力地產(chǎn)成立于1994年，2005年7月份在港交所主板上市，目前李思廉和張力為前兩大股東。

盡管成立時(shí)間較早，但富力地產(chǎn)真正的高光時(shí)刻是在近些年。2018年時(shí)，富力地產(chǎn)首次進(jìn)入千億房企之列，當(dāng)年銷(xiāo)售額達(dá)到1311億元；但隨后的2019年、2021年，富力地產(chǎn)的銷(xiāo)售額分別僅有1382億元、1387.9億元及1202億元。

年報(bào)顯示，富力地產(chǎn)2021年度錄得凈虧損163.53億元，2020年盈利91.46億元，由盈轉(zhuǎn)虧。

更危險(xiǎn)的是，在虧損百億元的情況下，富力在去年發(fā)生債務(wù)違約，成為暴雷房企之一。據(jù)2021年報(bào)披露，公司已有本金總額為298.83億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。

發(fā)生危機(jī)之后，富力多方自救，包括兩位老板張力、李思廉向富力提供80億港無(wú)息股東借款；73億元將其位于廣州的物流資產(chǎn)100%權(quán)益出售給黑石集團(tuán)；將富力物業(yè)100億賣(mài)給了碧桂園；將海南首府項(xiàng)目以10.01億元的價(jià)格出售給力量能源等等交易。

但截至今年上半年，富力地產(chǎn)的短期借款仍高達(dá)749.33億元，當(dāng)期手持貨幣資金僅有153.20億元。

2022年7月，富力地產(chǎn)完成了全部10只美元票據(jù)整體展期3-4年，金額合計(jì)49.43億美元；11月10日，富力135億元境內(nèi)公司債券整體展期成功，公司也成為首家完成境內(nèi)外債券全部展期的內(nèi)房企業(yè)。

在外界看來(lái)，張力卷入行賄風(fēng)波，讓富力的復(fù)蘇之路變得撲朔迷離。地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次富力事件，使得行業(yè)關(guān)注點(diǎn)從傳統(tǒng)的債務(wù)問(wèn)題開(kāi)始轉(zhuǎn)向高管涉案的問(wèn)題。企業(yè)需要做好解釋，畢竟目前投資者非常敏感，尤其是對(duì)于此類涉險(xiǎn)房企而言更是如此。

02

許家印加大資產(chǎn)處置

作為出險(xiǎn)房企的代表，恒大集團(tuán)的債務(wù)重組進(jìn)展如何？

根據(jù)公開(kāi)資料，恒大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在去年暴露，去年底中國(guó)恒大曾公告稱，不確定是否擁有充足資金繼續(xù)履行財(cái)務(wù)責(zé)任，將為所有利益相關(guān)方制定可行的境外重組方案。

當(dāng)年12月6日，恒大成立以許家印、律所、中介機(jī)構(gòu)等為代表的風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)，專門(mén)解決自身債務(wù)問(wèn)題。

今年7月，中國(guó)恒大發(fā)布公告稱，正探討潛在可行的境外債務(wù)重組方案，并表示希望在2022年內(nèi)盡快公布具體重組方案。

11月下旬有外媒報(bào)道，知情人士透露中國(guó)恒大已經(jīng)通知境外債權(quán)人，計(jì)劃最早在12月的第一周提交重組方案。

該方案可能包括對(duì)中國(guó)恒大旗下子公司恒大汽車(chē)和恒大物業(yè)實(shí)施債轉(zhuǎn)股。債權(quán)人要求許家印個(gè)人向中國(guó)恒大出資至少20億美元，作為接受公司重組方案的條件。

而截至目前，中國(guó)恒大尚未正式公布重組方案。與此同時(shí)，公司還面臨著清盤(pán)危機(jī)，根據(jù)11月28日的公告，香港高等法院于當(dāng)日批準(zhǔn)公司的延期申請(qǐng)，其清盤(pán)聆訊將進(jìn)一步延至2023年3月20日，這已經(jīng)是年內(nèi)第三次延期了。

12月2日召開(kāi)的保交樓工作專題會(huì)議上，許家印表示，1-11月份恒大集團(tuán)實(shí)現(xiàn)交樓25.6萬(wàn)套，2022年全年要力爭(zhēng)完成30萬(wàn)套的交樓。

另一方面，恒大也在加快資產(chǎn)處置步伐，包括近期將其持有的一塊位于深圳市的商業(yè)地塊轉(zhuǎn)讓給深圳市安和一號(hào)房地產(chǎn)公司，總代價(jià)約為75.43億元。這塊地原由恒大于2017年12月以55.52億元價(jià)格競(jìng)得，原計(jì)劃打造為恒大超級(jí)總部。

此前，恒大深圳公司位于龍崗區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，引入了深圳市龍崗安城投資運(yùn)營(yíng)有限責(zé)任公司進(jìn)行合作。

在民營(yíng)房企融資破冰、市場(chǎng)修復(fù)預(yù)期背景下，許家印和恒大會(huì)拿出一份什么樣的重組方案，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

03

孫宏斌獲得“上岸”機(jī)會(huì)

12月9日，停牌了大半年的融創(chuàng)披露了2021年年報(bào)和債務(wù)重組計(jì)劃。

2021年，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)收入約1983.9億元，較去年下降約14%。其中，物業(yè)開(kāi)發(fā)是融創(chuàng)中國(guó)的第一大業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)收入約1788.8億元。

財(cái)報(bào)也將融創(chuàng)的凈虧損，以及高額負(fù)債的現(xiàn)狀暴露無(wú)遺。2021年，公司毛利虧約17.9億元，較去年下降約103.7%；擁有人應(yīng)占虧損約382.6億元，較去年下降約207.4%。

需要說(shuō)明的是，受行業(yè)調(diào)整影響及對(duì)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的審慎態(tài)度，2021年融創(chuàng)中國(guó)大幅計(jì)提各類減值約520億元，盈利指標(biāo)因此受到直接影響。

至于備受關(guān)注的債務(wù)規(guī)模，財(cái)報(bào)顯示，截止2021年底，融創(chuàng)的總負(fù)債為1.05萬(wàn)億元，在大規(guī)模減值后凈資產(chǎn)還有超1200億元，尚且資能抵債。

但短期償債壓力仍然較大。截至2021年底，融創(chuàng)中國(guó)一年內(nèi)到期的各類借款余額合計(jì)達(dá)2351.5億元。截至年報(bào)獲批日，公司到期未償付借貸本金為685.3億元，而截至2021年底公司的非受限現(xiàn)金余額為143.4億元。

伴隨著財(cái)報(bào)發(fā)布，融創(chuàng)中國(guó)還拿出了一套境外債務(wù)重組方案。據(jù)該初步重組方案顯示，包括30億至40億美元的現(xiàn)有債務(wù)及若干股東借款將轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具；剩余現(xiàn)有債務(wù)兌換為期限2至8年的新的以美元計(jì)價(jià)公開(kāi)票據(jù)。

公告顯示，融創(chuàng)境外有息負(fù)債本金額約為110億美元，其中約37億美元(約占境外債務(wù)總額的34%)的原始到期日為2022年底前。

融創(chuàng)亦坦言，截至日前，仍在與債權(quán)人小組溝通上述境外重組方案，且尚未就境外重組的條款訂立正式協(xié)議。

境內(nèi)債務(wù)方面，融創(chuàng)也在推進(jìn)重組，近日已對(duì)債券持有人發(fā)布重組方案，并將就展期方案召開(kāi)債券持有人會(huì)議進(jìn)行投票表決。

而且截至目前，融創(chuàng)中國(guó)已成功達(dá)成的境外債及境內(nèi)公開(kāi)債展期為49.7億元，貸款展期259.6億元。

除了債務(wù)融資，出售資產(chǎn)也是融創(chuàng)考慮的選項(xiàng)。公告中融創(chuàng)提及，未來(lái)7年或更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，將視情況及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況可能考慮逐步出售部分資產(chǎn) 。

實(shí)際上，融創(chuàng)近期已通過(guò)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)融資。天眼查顯示，11月28日融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司對(duì)泛海建設(shè)控股有限公司的持股降至約10.32%，新增股東中信信托有限責(zé)任公司合蕪湖華融資本創(chuàng)譽(yù)投資中心（有限合伙）。

泛海建設(shè)擁有北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊及上海董家渡項(xiàng)目100%權(quán)益，其中董家渡項(xiàng)目地處黃浦江邊，周邊在售二手房均價(jià)已普遍超過(guò)每平方米10萬(wàn)元，是公認(rèn)的“明星地塊”。

知情人士稱，融創(chuàng)此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不是項(xiàng)目出售，而是華融資產(chǎn)與融創(chuàng)董家渡項(xiàng)目的股權(quán)融資合作，融創(chuàng)還是操盤(pán)方，會(huì)在未來(lái)融資償還后回購(gòu)股權(quán)。

種種跡象顯示，孫宏斌已經(jīng)抓住了“上岸”的機(jī)會(huì)。

04

吳亞軍虛驚一場(chǎng)

有網(wǎng)友說(shuō)，虛驚一場(chǎng)是世界上最美好的詞語(yǔ)。龍湖集團(tuán)下半年的遭遇，可以用虛驚一場(chǎng)來(lái)形容。

8月10日下午，龍湖集團(tuán)盤(pán)中跌超19%。龍湖集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格一向穩(wěn)健，2021年年報(bào)顯示，公司凈負(fù)債率僅為46.7%，連續(xù)6年處于三道紅線“綠檔”。

因此股價(jià)突然如此下跌，自然引發(fā)了關(guān)注。有分析人士指出，龍湖股價(jià)可能受到一則傳聞的影響。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上有傳言，稱龍湖商票存在逾期情況。

另外，瑞銀于8月10日發(fā)布的一份評(píng)級(jí)報(bào)告，將龍湖集團(tuán)由“買(mǎi)入”下調(diào)至“中性”，目標(biāo)價(jià)格下調(diào)至25.7港元，這也引起了外界對(duì)龍湖經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況的擔(dān)憂。

但10日晚間，上海票據(jù)交易所公告稱，經(jīng)核實(shí)，截止2022年8月10日，龍湖集團(tuán)控股有限公司無(wú)商票違約和拒付記錄，相關(guān)謠傳并不屬實(shí)。

這起鬧劇過(guò)后，龍湖又為另一則謠言緊急報(bào)警。8月16日，公司官微稱，近日，有人在社交平臺(tái)惡意散布“龍湖將于8月底破產(chǎn)”等謠言，對(duì)公司的聲譽(yù)造成了嚴(yán)重?fù)p害。對(duì)于上述惡意中傷企業(yè)的行為，已向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案，公安機(jī)關(guān)已正式受理此案。

隨后舉行的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席吳亞軍回應(yīng)稱，做空本身是正常的市場(chǎng)行為，但是造謠“公司破產(chǎn)”不是。她還表示，做空不一定全是壞事，未來(lái)也會(huì)管理層更加的謙遜和勤勉。

財(cái)報(bào)顯示，上半年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入948億元，同比增長(zhǎng)56.4%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)65.5億元，同比增長(zhǎng)6.1%。更為重要的是，房企風(fēng)險(xiǎn)頻出的當(dāng)下，管理層透露龍湖到年底已基本無(wú)償債壓力。

然而，雖然成績(jī)單亮眼，但隨后吳亞軍的交接班動(dòng)作，又引發(fā)了龍湖的股債雙殺。在宣布交班的第一個(gè)交易日，10月31日龍湖集團(tuán)股價(jià)一度跌近45%，收盤(pán)時(shí)仍有24.46%的跌幅。

面對(duì)市場(chǎng)擔(dān)憂，龍湖接連提前償還2023年到期的銀團(tuán)貸款85.5億港元、提前贖回明年到期的美元優(yōu)先票據(jù)3億美元。一系列挽救措施之后，11月至今龍湖集團(tuán)股價(jià)已反彈超160%，表明投資者重新對(duì)龍湖投下了信任票。

張力、許家印、孫宏斌、吳亞軍的遭遇，只是民營(yíng)地產(chǎn)老板2022年“渡劫”的一個(gè)縮影。2023年，地產(chǎn)老板們又將遭遇什么？雷達(dá)財(cái)經(jīng)將繼續(xù)關(guān)注。