出品/時(shí)代財(cái)經(jīng)

撰文/陳澤旋

房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整給上市公司業(yè)績(jī)帶來(lái)的“余震”仍在持續(xù)。

截至9月6日，港A兩市上市公司2023年業(yè)績(jī)中報(bào)已基本披露完畢，根據(jù)Wind金融終端，申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)類一共有122家主營(yíng)業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)的內(nèi)地房企發(fā)布了中報(bào)，其中，53家房企上半年的歸母凈利為負(fù)，合計(jì)虧損1959.21億元。

虧損房企數(shù)量和整體虧損規(guī)模雙雙增加，去年上半年，這122家內(nèi)地房企中共有40家出現(xiàn)虧損，虧損規(guī)模合計(jì)1485.98億元。

如果計(jì)入已經(jīng)退市及年報(bào)難產(chǎn)的房企，虧損規(guī)模或?qū)⒏蟆＝衲暌詠?lái)，上市房企退市時(shí)有發(fā)生，截至9月6日，已有10家房企被強(qiáng)制退市，大部分在去年中期及全年已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損。

盡管賺錢的房企仍是多數(shù)，但仍有超過(guò)一半以上的房企歸母凈利相較去年縮水，這意味著房企們的賺錢能力在下滑。由于各家房企在深度調(diào)整期的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不同，新一輪的洗牌也在同步上演。

53家房企合計(jì)虧損1959億元

Wind金融終端的數(shù)據(jù)顯示，53家歸母凈利出現(xiàn)虧損的房企虧損額介于百萬(wàn)至百億，虧損超過(guò)1億元的房企共41家，其中有19家的虧損額在10億元至100億元（注：不含100億元），5家虧損超過(guò)100億元（注：含100億元）。

上述53家房企合計(jì)虧損額為1959.21億元，如果10家退市房企列入統(tǒng)計(jì)范圍，整體虧損規(guī)模或?qū)⒏蟆?/p>

時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，截至今年9月6日，港A兩市已有陽(yáng)光城、泰禾集團(tuán)、嘉凱城、宋都股份、粵泰股份、美好置業(yè)、中天金融、藍(lán)光發(fā)展、海航投資、新力控股等10家房企被強(qiáng)制退市。這些房企大多在去年已出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，而從經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀來(lái)看，它們?cè)诎肽昊蛞荒陜?nèi)扭虧為盈并非易事。

其中，陽(yáng)光城在去年上半年和全年分別實(shí)現(xiàn)歸母凈虧損35.65億元和125.53億元，而藍(lán)光發(fā)展分別為49.9億元和249.42億元，泰禾集團(tuán)為20.31億元和53.74億元。

上半年，虧損超過(guò)100億元的房企分別為世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國(guó)恒大和碧桂園，虧損額度達(dá)到120.58億元、153.67億元、183.69億元、330.12億元和489.32億元。

世茂集團(tuán)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)上半年的虧損額度同比增大，去年同期，它們分別虧損97.92億元和10.87億元，而碧桂園則是在上半年轉(zhuǎn)盈為虧，去年同期，碧桂園實(shí)現(xiàn)歸母凈利6.12億元。融創(chuàng)中國(guó)和中國(guó)恒大的虧損額度則在縮小，但仍然處于巨虧狀態(tài)，去年同期兩家房企分別虧損187.6億元和663.5億元，今年上半年分別減虧33.94億元和333.38億元。

一增一減之間，“虧損王”的名號(hào)也易主。上半年，碧桂園取代中國(guó)恒大，成為港A兩市虧損最嚴(yán)重的房企。

根據(jù)中期業(yè)績(jī)公告，上半年碧桂園實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)虧損為452.13億元，稅前凈虧損、稅后凈虧損分別461.38億元和514.61億元，這意味著經(jīng)營(yíng)虧損是造成碧桂園虧損的主要原因。

在公告中，碧桂園解釋稱，稅前凈虧損錄得461.38億元主要受到三大方面的影響，一是受到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量及銷售價(jià)格在第二季開始持續(xù)下行的影響，公司對(duì)在建物業(yè)及持作銷售的已落成物業(yè)計(jì)提減值淨(jìng)額約403.38億元，導(dǎo)致毛虧將近242.63億元，二是受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境及對(duì)手方負(fù)面財(cái)務(wù)狀況等多重不利因素疊加影響，公司計(jì)提金融資產(chǎn)及合同資產(chǎn)減值損失凈額約66.62億元，三是外匯波動(dòng)帶來(lái)了凈匯兌損失將近30.38億元。

房地產(chǎn)不再暴利

眼下的房地產(chǎn)顯然已經(jīng)不再是一個(gè)暴利行業(yè)了。今年上半年，雖然賺錢的房企仍是多數(shù)，且超過(guò)半數(shù)房企們營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)，但仍有超過(guò)半數(shù)房企的歸母凈利潤(rùn)規(guī)模相較去年縮水。

從整體來(lái)看，上半年，港A兩市122家內(nèi)地房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入近2.34萬(wàn)億，而去年同期為2.24萬(wàn)億元。

不過(guò)，近兩年房企毛利率和凈利率都出現(xiàn)了持續(xù)下探的趨勢(shì)。時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，上半年，共有80家房企毛利率同比下跌，而毛利率超過(guò)20%的房企僅有48家。此外，73家房企歸母凈利率不及去年同期，凈利率超過(guò)10%的房企僅有18家。

由于“盈余派”房企實(shí)現(xiàn)的歸母凈利額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于“虧損派”房企帶來(lái)的虧空，行業(yè)整體處于虧損狀態(tài)。根據(jù)Wind金融終端的數(shù)據(jù)，港A兩市122家內(nèi)地房企整體虧損931.87億元，而去年同期虧損268.04億元。

另外，歸母凈利十強(qiáng)的房企比去年少賺了將近60億元。上半年，十強(qiáng)房企歸母凈利合計(jì)為722.59億元，而去年同期為782.48億元。

與此同時(shí)，十強(qiáng)的天花板和門檻雙雙下降。上半年，奪得“利潤(rùn)之王”的華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)137.38億元，而去年同期的“利潤(rùn)之王”為中海地產(chǎn)（注：包括中國(guó)海外發(fā)展和中國(guó)海外宏洋集團(tuán)），其歸母凈利潤(rùn)為191.93億元；上半年排名第10的華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)了19.26億元的歸母凈利，而去年同期排名第10的為深圳控股，其歸母凈利潤(rùn)為23.61億元。

實(shí)際上，華潤(rùn)置地在去年底已經(jīng)上位“利潤(rùn)之王”，實(shí)現(xiàn)稅后凈利為323.7億元，其中，歸母凈利為280.92億元，位居房企之首，龍湖、中海、萬(wàn)科和保利發(fā)展分別憑借243.62億元、232.65億元、226.18億元和183.47億元緊跟其后。而在2021年，中海的股東應(yīng)占利潤(rùn)高達(dá)401.55億元，在所有房企中排名第一，當(dāng)時(shí)的華潤(rùn)置地以324.01億元的水平排第二。

由于房企在深度調(diào)整期的賺錢能力各異，十強(qiáng)房企的格局重新洗牌。上半年，按照歸母凈利從高到低排序，十強(qiáng)房企分別為華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、萬(wàn)科、龍湖集團(tuán)、合生創(chuàng)展集團(tuán)、綠地控股、綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)和華發(fā)股份；而去年同期十強(qiáng)房企是中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、合生創(chuàng)展、綠地控股、中國(guó)金茂、雅居樂(lè)和深圳控股。

對(duì)比可知，上半年，綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)和華發(fā)股份進(jìn)入了十強(qiáng)行列，而退出的房企分別為中國(guó)金茂、雅居樂(lè)和深圳控股。

在房地產(chǎn)深度調(diào)整期，綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)和華發(fā)股份的銷售和投資表現(xiàn)均優(yōu)于同行。上半年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)的總合同銷售額同比增長(zhǎng)18.97%至1342億元，越秀地產(chǎn)同比增長(zhǎng)71%至836.3億元，華發(fā)股份則同比增長(zhǎng)55.76%至769.3億元，而行業(yè)整體的趨勢(shì)是小幅增長(zhǎng)。在投資方面，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，這三家房企上半年新增的土地貨值在全國(guó)范圍內(nèi)排名分別為第8、第10和第16。

7月以來(lái)，多部門對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行支持性表態(tài)，相關(guān)政策于近期在多個(gè)城市陸續(xù)落地，包括北上廣深等一線城市。值得一提的是，國(guó)泰君安證券曾在8月4日的報(bào)告中指出，一線城市的政策是購(gòu)房者和地產(chǎn)版塊投資者的心結(jié)，對(duì)市場(chǎng)有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。

不過(guò)，協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，政策可能會(huì)給一二線城市帶來(lái)一場(chǎng)小陽(yáng)春，“如果房企的布局剛好重倉(cāng)一二線，它的盈利能力可能會(huì)有改善”，但由于房地產(chǎn)的結(jié)轉(zhuǎn)周期相對(duì)于銷售滯后一至兩年，因此房企盈利能力的改善并不會(huì)在短期內(nèi)顯現(xiàn)出來(lái)。

黃立沖續(xù)指，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)并非僅僅依靠房地產(chǎn)政策便能拉動(dòng)，小陽(yáng)春過(guò)后，市場(chǎng)或?qū)⒅貧w平靜。