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撰文/劉子棟

繼以廣州環貿中心為基礎發行的“中信證券-越秀商業持有型不動產資產支持專項計劃”之后，又一單商業持有型不動產ABS浮出水面。

12月10日消息，由天津潤石申威股權投資合伙企業（有限合伙）作為原始權益人的“國金資管-歡樂頌持有型不動產資產支持專項計劃”在上交所獲得受理，項目擬發行金額6.95億元。

來自企查查數據，天津潤石申威股權投資合伙企業（有限合伙）成立于2022年3月23日，2022年9月30日備案。

其由上海芮寅企業管理咨詢合伙企業（有限合伙）持有49.8747%股權；大家人壽保險股份有限公司持有30.4511%；漢威華德（天津）投資咨詢有限公司持有11.6541%；北大方正人壽保險有限公司持有7.6441%。

其余華潤投創（上海）管理咨詢有限公司、上海芮楚商務咨詢有限公司、天津潤威申頌企業管理合伙企業（有限合伙）分別各持有0.1253%。

浦江歡樂頌探源

根據股權穿透信息，其中上海芮寅企業管理咨詢合伙企業（有限合伙）與瑞威資本有關聯，漢威華德（天津）投資咨詢有限公司背后是華潤資本管理有限公司旗下境內基金管理和投資平臺華潤投創。

而華潤資本為華潤集團負責私募股權投資的直屬機構，也是華潤集團產業基金唯一運營管理平臺。

一般而言，華潤資本重點聚焦于華潤集團各大主營業務，依托境內外基金平臺，主要投資于大健康、城市綜合開發及運營、大消費、能源綜合建設運營、科技創新及節能環保等領域。

截至2023年末，華潤資本累計發起設立基金超過40支，累計管理規模超過1200億元人民幣，累計投資項目數超過170個。天津潤石申威股權投資合伙企業（有限合伙）所投項目，就包含在內。

同樣來自企查查的信息，這只私募基金對外控制上海軼馨實業發展有限公司，后者注冊地址為上海閔行區浦江鎮陳行公路2688號，該地址與購物中心項目——上海浦江歡樂頌一致。

資料顯示，上海浦江歡樂頌曾多次易主。它最早為O’mall華僑城商業中心，項目分兩期落地，一期為五層盒子型購物中心總建筑面積約9萬平方米，于2013年12月開業；二期“中央水岸”為兩層商業街區，總體量在1萬平方米左右。

項目于2018年初被河南新田置業聯合瑞威資本收購，后更名為新田360廣場（華僑城店）。

5年后即2022年，新田360廣場（華僑城店）再由華潤資本通過私募股權基金購入，不久后引入華潤資產下屬“歡樂頌”品牌，并引入華潤萬象生活進行輕資產輸出管理，2023年9月正式更名“上海浦江歡樂頌”。

據了解，華潤萬象生活對上海浦江歡樂頌進行了規模化的硬件改造和重新定位招商，項目的空間、設施、進駐品牌、覆蓋場景（如夜生活）等均有改善。截至2024年10月末，項目出租率93%，品牌數量從70家增至188家，引進首店42家，項目商戶業態比例為42%餐飲和22%生活方式。

包括引進了Uniqlo優衣庫、MUJI無印良品、盒馬等主力店，以及皮爺咖啡、霸王茶姬、西塔老太太、東盛、牛New、桂滿隴、巡湘記、人生一串、湘辣辣等連鎖餐飲品牌。

據披露，上海浦江歡樂頌今年上半年實現客流同比增長15%，單日客流最高同比增長89%，經營狀況整體呈上升態勢。

按照私募股權基金普遍的“3+2”期限設置，天津潤石申威股權投資合伙企業（有限合伙）2022年成立，2025年有退出需求實屬合理。

況且項目目前仍處于接手后調改中的培育期，相信難以符合公募REITs對底層資產的要求。因此選擇Pre-REITs與公募REITs的中間產品，更靈活寬松、發行門檻更低的持有型不動產ABS，亦是條合適的路徑。

華潤的資產通道

按照首單商業持有型不動產ABS“中信證券-越秀商業持有型不動產資產支持專項計劃”案例，這只產品9月20日被受理，10月25日獲批，11月20日發行。

“國金資管-歡樂頌持有型不動產資產支持專項計劃”或最快在2025年2月份，將成功發行。

這只ABS的發行，也可被看作華潤近年來推動“歡樂頌”品牌重啟的重要一步。

“歡樂頌”品牌的歷史或可追溯至2009年，最初以華潤萬家又一零售業態亮相。這一新品牌定位區域型購物中心，在大賣場基礎上突出購物中心、游樂場、劇場、影院等豐富功能。

2010年10月，歡樂頌全國首店于深圳南山開業。當時，歡樂頌被視為華潤萬家未來重點擴張的新業態，經過幾年拓展，逐步在深圳、成都、合肥、沈陽、杭州、西安等城市落地。

不過，自高峰過后，歡樂頌對外擴張似乎被按下暫停鍵，市場上亦許久未有該品牌新開店的消息，直至進入2020年代。

目前，歡樂頌為華潤資產旗下業務部，一些成熟項目如南山歡樂頌被交由華潤萬象生活管理，一些近年新拓展的需要引入更多資本操作的項目則相信由華潤資本主導。

2020年12月，華潤資本與中國東方簽約，合作盤活位于北京望京的六佰本商業街不良資產項目，項目目前更名為“東湖歡樂頌”。

2021年，在華潤資本地產基金召開的2021年半年度工作會議上，就曾提及對“歡樂頌”品牌重塑升級的相關內容。

同年，華潤資本與長沙市就歡樂頌Outlets項目簽約，落地總建筑面積約7萬平方米的長沙麓谷歡樂頌Outlets（該項目于2023年7月28日正式開業）。同時，“歡樂頌”品牌宣布煥新。

歡樂頌產品線項目最新開業的消息來自廣州。

據了解，由樂都匯購物中心升級改造而來的天河歡樂頌，總建筑面積6.45萬平方米，于2024年7月26日完成開業。