出品/聯商專欄

撰文/吳明毅

編輯/娜娜

開題之前先更正一下上期文章《要與青島萬象城battle？這個新開商業體有幾分勝算？》的兩處問題與疏漏——

1、對位置的想象與描述有誤

前文將該項目與青島萬象城（以下簡稱：青萬）的位置描述為“隔街相望”，而實調卻發現兩項目的確“隔街”、但“相望”卻不易：因為它們之間相隔一站地（步行10分鐘）的街。這是一個關鍵疏漏，因為在競爭態勢方面存在質的區別——

“隔街相望”意味著徹底的短兵相接，這意味著周邊客群的完全重疊，以及不存在選擇成本，不過是“向左走、向右走”而已；而相隔步行10分鐘距離的街則完全不同：這意味著一項目周邊客群選擇去另一項目至少要付出往返20分鐘左右的時間成本以及對應的體力（步行）或交通成本，對于惜時如金的商務客群與上班族而言，影響是極大的。

2、體量（GLA）預估有誤

前文中我曾結合其官宣建面（7萬方）預估過其得鋪率下限（不低于40%）及相應GLA，這雖是結合行業一般標準的粗估，但實調卻發現：若該項目真有外宣所說的建面7萬平，那么它的得鋪率甚至極可能在30%左右，也就是說：建面7萬平的項目，GLA只有2萬平左右。而得鋪率的不同意味著定位與競爭關系的巨大質變：

·如果得鋪率是主流的50%-55%區間，那么該項目的GLA應在3.5萬-3.85萬，則可歸于區域一級，經營意義大于配套意義；

·如果得鋪率僅在30%左右，則GLA只有2萬余平，則應屬于社商（鄰里）一級，配套意義大于經營意義。

而體量的變化意味著定位及目標客群的差異，以及主要競爭對手對其審視視角的不同，這就像拳擊比賽，不同量級選手之間的審視視角與應對策略有差異。而這又恰好佐證了我前文所預判的其整體定位：屬于整體的配套，又因為是整體入市前的“頭炮”，所以又具有戰略意義（象征性），因此就須高舉高打，為后續整體入市做好鋪墊。

而關于它與青萬的競爭關系方面，個人認為影響只是“量變”——即雖量級差距過大，但因為同吃一塊蛋糕，去新項目的人多了，自然會對老項目產生一定影響（假如沒有這個項目，那么周邊大概率還會選擇耗費時間成本與交通成本去青萬，而如果此項目能基本滿足相關訴求，那又何必再耗時耗力而舍近求遠呢？），所以對其策略影響不大。

綜上，除了以上兩點預估與實際存在明顯差異外，實調后的其他各方面感觀與前文基本一致。下面進入本期正文：

一、建筑設計：大師之作

為何建面7萬方的項目，GLA會如此之少？答：公區面積大。從建筑外形來看，它似乎應是一個L形結構，因為其外立面的LED屏屬于L形，但進到內部發現，它其實是長條結構，因此動線是經典的環形動線。那為何形狀與動線都是常見的，可得鋪率卻會如此之低呢？答：公區過大（挑空多）。

在我看來，該項目的結構與動線其實與嶗山萬象匯大體相同，只不過嶗山萬象匯將中間部分設置為中島鋪位，如此形成雙環形動線，得鋪率大幅提升；而該項目則為大范圍挑空。如此有利有弊：“利”在于空間感極好，更顯通透、高端，“弊”則在于對得鋪率的影響較大。

另一方面，該項目的整體層高目測似乎高于一般項目，如此或對得鋪率又會產生一定影響，但高層高的好處在于突顯高端、大氣。

注：以店員身高作為基準

在整體建筑外形設計方面，GT PLAZA的確令我眼前一亮，既時尚大氣、又具創意、還不抽象。

從外形看，該項目采用了流線型設計，沒有尖銳的轉角和突兀的線條變化，整體以柔和的曲線來塑造外形，這與其身后棱角分明、直插云端的類現代簡約設計風格的深藍中心形成了鮮明反差。整體（深藍中心）自遠看好似一艘“正對向駛來的帆船”，GT PLAZA外立面的折型LED大屏猶如船頭，身后的深藍中心好似風帆，與其背后的大海實現有機融合，相得益彰。

綜上，該項目在建筑設計方面可圈可點：不僅時尚、大氣，且動感、潮流，還能引發人的諸多聯想。更重要的是：高端大氣而不抽象，不需要特別詮釋，也能看懂。

除此之外，還有幾點細節為我留下了較深印象：

·色溫與照度：這是為我留下較深印象的一項，個人認為：色溫與照度對于商業項目而言是非常重要且又易被忽視與走偏的一部分，一些綜合體項目或為了統一、亦或將酒店與購物中心邏輯混淆，所以將購物中心的燈光設計得如同高端酒店那般“雍容曖昧”，殊不知酒店與購物中心邏輯截然不同：酒店對應的是休息，是私密，是靜；而商業對應的是游逛，是開放，是動；所以若按高端酒店燈光設計商業會使人感到壓抑與局促。因此商業項目的燈光應越明亮越好，更應像陽光那般溫暖而和煦。在這方面，該項目可圈可點，且與通透的空間感相得益彰，更顯明亮、舒適。

·中庭透光棚頂：平心而論，在此方面我最為推崇的當屬青島CBD萬達廣場的主體部分——其棚頂全部采用透光玻璃，同時中間部分全部挑空，營造出一種極為自然、通透、明亮之感，這只要與其裙樓及內部不透光的主題空間區域一對比就會發現異常明顯：一方非常敞亮、一方倍感壓抑。而此項目的中庭棚頂也采用了這樣的設計，且又更進一步：在棚頂四周布設了一圈藍光led射燈，如此結合自然光會營造出一種“波光粼粼”的感覺，不僅創意，且更加動感。

·衛生間：熟悉我探店風格的朋友大多知道我猶喜探訪項目的衛生間，這主要是受曾經聽過的一句“看一個家庭是不是真干凈，主要通過其廚房里的抹布”影響，所以通過項目的衛生間即能看出其對細節的要求以及管理的顆粒度。

該項目在硬件設置、配套與設計等方面是做得很不錯的，母嬰室、多功能衛生間等配套全面，且設計時尚，同時還配有純凈水設施，更顯周到細致。但在管理細節方面卻“任重而道遠”：比如我壓根就沒能走進去，不是因為人多排隊，而是可能也巧，進入時恰好有數名店員在里面集體吸煙，煙味與煙氣大到讓人不得不敬而遠之、退避三舍。

·最后則是“氣味”：在實調之前曾見過一些反饋該項目甲醛、餐飲油煙氣味較重的反饋，但不知是因為我開業數天后才去，還是項目方做了一些針對性措施，總之實探時除經過扶梯后側能聞到較明顯裝修氣味外，其他相對還好，加之實探時非餐點，所以除烘焙集聚的樓層糕點味道較重外，其余樓層聞到的是一種統一的清香，因此我判斷該項目應是布設了香薰系統，且選擇香型還不錯，清爽而不濃厚。

二、業態：沒有重點的雜燴拼盤？

此類GLA受限項目皆面臨廣度與深度（做全或做透）的先天矛盾與對應取舍：選擇“做全”則意味著皆有卻皆不精，即會給人以定位不清、“雜燴拼盤”之感；選擇“做透”則意味著某一業態及其關聯業態成為絕對核心，重點明確但卻缺項嚴重。

該項目倒不存在這方面的糾結，因為只有一條路可選——做全：它首先是整體（深藍中心）的配套，其次才是一家面向大眾的商業項目，即其首要任務是滿足整體入駐（住）業主與客戶的需求，其次才是更大范圍客群；而業主與客戶的需求是多元的，所以就必然得選擇“做全”。

如此即能理解：它為何在如此有限的面積內竟涵蓋了包括零售、餐飲、影院、書店、KTV、網吧、休閑、兒童、健身培訓、家居、寵物、二次元等幾乎所有品類與業態。還有一點值得進一步解析：該項目為何要給諸如兒童培訓、健身美體等配套業態較多面積？在我看來，這不僅因為其本身定位，更因其客觀條件使然。

僅300米半徑內，該項目周邊頂級住宅數量即達600套：深藍中心247套、緊鄰的海航萬邦中心（150米內）132套、海天公館（300米內）219套；若將范圍再擴大500米，則又包括了青島原頂級豪宅代表、總套數達439套的萬麗海景。所以，僅800米范圍內，輻射頂級豪宅數量超千套，如此密度與“壕”度在青島可謂獨一無二。更值得重點一提的是，以上豪宅與該項目皆在同一條“直線”上，觸達極其方便。

與此同時，該部分塔尖客群的購物需求已被海信廣場全面滿足，而“休閑及其他配套需求”方面不僅存在空間，且地緣使該項目擁有了不可復制的先機優勢。因為休閑及其他配套需求（相對于購物需求）是高頻的，若家門口即有能夠基本滿足需求的項目，誰又愿意總是舍近求遠？

且在這方面，體量反而成為了其一大比較優勢，這只要與同處同一商圈的青萬相比即可知：在消費者目標明確，青萬與該項目皆可滿足相關需求且到達項目時間大致相同的前提下，消費者更會傾向于哪個項目？我想大多傾向后者。因為雖觸達項目時間相同，但由于青萬體量太大，再觸達品牌的時間甚至相當于其他項目的數倍，這就會對一些怕麻煩、追求高效的客群產生較強阻礙效應，隨之產生強替代效應，自然就會傾向于其他項目了。此即“凡事一體兩面”的具象表現：“大”即是優勢，同時也是問題所在。

由此不僅能理解為何該項目要將如此多面積分配給配套業態，且若以上分析方向正確，那未來相關配套業態的占比存在較大概率進一步提升，使該項目與海信廣場實現某種層次上的互補——一方滿足城市及跨城塔尖客群的購物需求、另一方則滿足周邊塔尖客群的高頻配套需求。而若按此方向發展，則該項目將進一步歸于“社商”，定位更加精準，但輻射半徑隨之愈發限于周邊。

綜上，該項目并非是“沒有重點、什么都要的拼湊大雜燴”，而是重點明確——休閑及其他配套需求，這可從其“休閑業態占比高達80%”的外宣口徑得到印證，如此也能更全面理解其“精致美好生活新場域”的定位內涵——緊抓目標客群（周邊塔尖客群為主）的高頻生活需求及全城小資階層客群的休閑需求，打造區域配套及休閑地標。這不僅由其各項條件所決定，同時也是基于市場的必然選擇。

目前同區域主要友商（青島萬象城及香港中路商圈的各主要項目）皆以零售為核，換言之，在零售方面已沒有機會；但正由于各友商在此方面的大眾認知標簽越來越強，反而為“休閑”留出了越來越大的空白與空間。這其實正是以青萬為代表的一眾mall能在百貨時代快速突圍與崛起的根本所在。但有一點須明確：這機會不是因為青萬戰略失誤造成的，而是發展的必然，做大、做強零售不僅是青萬當下階段的必然選擇，更是結合其自身情況與未來競爭不得不走的必由之路，所以我之前對其零售化方向的觀點確實是偏頗的、不夠全面的，須反省與糾正。

最后，“做全”還存在以下兩方面主要影響：

·零售業態必然以集合店為主（最小面積滿足“全”的訴求）；

·如超市、書店等傳統大面積主力店必然“去主力化”。 

三、反思：用力過度與物極必反

最后再談一個該項目給我帶來的最大反思——用力過度與物極必反。對比前文可發現：在實探后，我對該項目的主觀評價發生了明顯（正向）轉變，但這卻并非因為它有多么亮眼，而是源于“預期的反差”，即著名的“冷熱水效應”——先摸熱水，再摸溫水，則會感覺溫水涼；先摸冷水，再摸溫水，則會感覺溫水熱，溫水的水溫并沒有變，但卻因先前經歷的不同而引發主觀感受的巨變。

那為何之前預期會較低呢？主要原因有三：

1、天時（市場）、地利（競爭）、人和（主指綠城當下在商業方面的能級）皆決定了該項目在品牌方面幾乎不可能在開業時即有所建樹。因此它的“高端”必然更多靠硬件支撐，但硬件并非商業項目的核心，這只要參考與其同側的一眾項目便知，各項目在硬件方面皆可謂不凡，且前期宣傳也皆指向高端，但卻因內容的不支最終反而走向對立面，可見硬件只能增光、無法起到決定性作用。

2、曾在網上多次看到這樣一種略帶戲謔的評論：該項目選擇的對標對象是SKP、南京德基……其實我好像也曾見過一些軟廣博主如此說，當時不禁莞爾一笑，能理解其目的與訴求，但敢這樣說確實有些不可思議。因為縱觀全國，確有資格這樣說的項目鳳毛麟角，更何況此時此刻的青島了，而這就使我對其預期更低一層。

3、開業后口碑的“兩極分化”：查詢一些大眾生活分享類自媒體平臺則會發現這樣一種顯著現象——對該項目開業后的評價呈異常明顯的兩極分化：正方是以合作方為代表的利益相關方及部分業內人士，而反方則是大多數消費者。

當然，不能只以“提出反面意見來認定是否客觀”，因為確實存在諸如黑子及競爭對手馬甲這樣的特殊存在，那什么相對最客觀？答：投票，尤其那些參與人數超過300人的投票。因為黑子與對手基本不會為此大范圍組織人或花錢雇水軍刷票，而項目方雖有刷票動機，但同樣礙于成本及顏面最多只會發動項目團隊參與，而以當下商業項目的團隊人數而言，要對人數超300的投票產生重大影響可能性不高，因此自然更為客觀。而在我看過的數個與之有關的各類投票中，結果高度一致：反方（負面或低評分）占壓倒性優勢。但我認為原因同樣出在預期方面：即前期胃口吊得太高，而實際卻達不到，結果引發反向“冷熱水效應”。

以上三點使我在未實地探訪之前即對該項目戴上了較濃厚的灰色濾鏡，但也恰是因此反而讓我與那些“慕名而至的消費者”在實探評價方面“背道而馳”：因為他們信了，所以就會因預期拉得過高而產生“先熱水、再溫水”的負面感觀與評價；而我則恰好相反，因為“先冷水、再溫水”，反而因為之前預期過低，結果當實探發現中規中矩，反而出現超預期之感。所以，有無想過：大眾評價的“好與不好”其實是預期與實際的對比？

而這又引出一個值得思考與探討的點——營銷尺度與角度問題：因為若不過度（夸大），則或因力度不夠而難以達到集客與傳播效果；可若太過則會引發極強反向“冷熱水效應”，反而易引發群嘲。項目團隊一般都會選擇后者，原因不言而喻，所以真正值得探討的不是該怎么選，而是能否有效緩解“副作用與后遺癥”？

我認為在這方面辦法是有的，因為就宣傳而言，“夸大”與“虛假”是不同性質的，“夸大”是量的問題，而“虛假”則是質的問題，評價與影響是差異巨大的。而這也引出了“夸大與虛假”的邏輯所在，同樣是“對標”（向標桿對標）：以長板對標長板的不濟則是“夸大”；以短板對標長板的不濟則是“虛假”。

所以，以該項目為例，品牌不可能是其長板，最多屬“平板”，因此若選擇那些以品牌見長的項目對標即是以短對長，即會給人以“虛假”之感，從而引發較多負面評價。由此又會引出一個話題：品牌的“認知差異”——

愈發發現業內人士極易因專業與情感而陷入“誤區”，原因在于“信息與情感的不對稱”：一方面業內人士與消費者因對品牌了解程度的不同而產生巨大“分歧”，換言之，大多消費者對于品牌是沒有概念的，其認知主要源于相關品牌在哪類項目有：若是在高端項目有，則將之歸類于高端；若多在大眾項目有，則會被歸為大眾（普通）。

這讓我不由想起某次與一位業內資深前輩的交流，他曾提到：10萬方以上的項目對于消費者是有“教育屬性”的，那時還在百貨時代，10萬方已為城市級項目，當時并不懂這句話的真正含義，后來才明白，原來“教育屬性”是指借項目影響而完成對大眾的品牌認知教育，這也正是高端項目的一大溢價點所在——為什么許多品牌不惜投巨資、一直賠錢也要進駐一些高端項目？正是為此。

另一方面招商過程中的艱辛及與品牌的一些情感因素又會給相關品牌加上許多感情分，所以就會導致與大眾認知的進一步偏離。所以，莫以專業視角去分析消費者，（相對于從業者）消費者永遠是不“專業”的，永遠是用腳投票的。

寫在最后

“紙上談兵”是容易的，因為評論者總是立于理想主義立場，因其立足點的高大上與偉光正而始終高屋建瓴、指點江山且無須負責；而現實則首先是現實主義的，需要腳踏實地、步步為營。但須明白的是：如果將現實比作地面，那么評論者仿佛“飄在半空”，而恰因為其飄在半空不僅能看得更廣、更全，更意味著其脫離了地面的束縛；而現實主義者雖腳踏實地，但卻極易因此而泥足深陷與固步自封。所以之于操盤方，評論的意義不在于現實與否，而在于提供了一種不同的視角與提醒，就像那句老話：

不要只顧著低頭趕路，還要記得抬頭看路。

望有啟發。

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