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撰文/馮彩云

重奢和非重奢項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，這在去年消費(fèi)市場(chǎng)整體承壓，奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)弱于大市背景下，較為難得。

3月26日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司發(fā)布截至2024年12月31日止財(cái)政年度的業(yè)績(jī)公告。

公告顯示，華潤(rùn)萬(wàn)象生活全年收入為170.43億元，同比增長(zhǎng)15.4%。其中，商業(yè)航道收入為62.74億元，同比增長(zhǎng)21.4%；物業(yè)航道收入為107.15億元，同比增長(zhǎng)11.6%，生態(tài)圈業(yè)務(wù)收入為0.54億元。

截至2024年12月31日止年度，全年毛利潤(rùn)為56.09億元，同比增長(zhǎng)19.5%，毛利率由截至2023年度的31.8%增長(zhǎng)至2024年度的32.9%。

2024年度公司股東應(yīng)占利潤(rùn)為36.29億元，同比增長(zhǎng)23.9%，公司股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)（非香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則指標(biāo)）為35.07億元，同比增長(zhǎng)20.1%。

董事會(huì)建議宣派截至2024年12月31日止年度的末期股息每股0.643元，及宣派截至2024年12月31日止年度的特別股息每股0.614元。

不錯(cuò)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)下，華潤(rùn)萬(wàn)象生活開(kāi)盤(pán)后股價(jià)上漲明顯。截止3月26日收盤(pán)，報(bào)34.5港元每股，漲幅達(dá)10.75%。

商業(yè)航道逆勢(shì)增長(zhǎng)

收入構(gòu)成來(lái)看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活業(yè)務(wù)主要分三大板塊，為購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓提供服務(wù)的商業(yè)航道、為社區(qū)空間和城市空間提供服務(wù)的物業(yè)航道，提供豐富生態(tài)服務(wù)的生態(tài)圈。

上述三大業(yè)務(wù)2024年收入為170.43億元，同比增長(zhǎng)15.4%。其中物業(yè)航道占比最高，收入為107.15億元，同比增長(zhǎng)21.4%，占整體收入的62.9%。

但增長(zhǎng)更快的是商業(yè)航道，收入為62.74億元，同比增長(zhǎng)21.4%，占整體收入的比例從2023年的35%提升至2024年的36.8%。

進(jìn)一步聚焦盈利能力，可以發(fā)現(xiàn)華潤(rùn)萬(wàn)象生活的業(yè)務(wù)中，商業(yè)航道正起到越來(lái)越的關(guān)鍵作用。

從毛利率來(lái)看，2024年商業(yè)航道毛利率為60.2%，較去年同期增長(zhǎng)1.8個(gè)百分點(diǎn)。背后主要得益于商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)杠桿效應(yīng)增強(qiáng)，收入增長(zhǎng)和成本優(yōu)化共同帶動(dòng)毛利率水平進(jìn)一步提升。

而物業(yè)航道毛利率表現(xiàn)則較為遜色，為17.0%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。主要由于社區(qū)空間物業(yè)管理服務(wù)分部受開(kāi)發(fā)商行業(yè)影響，具有較高毛利率的非業(yè)主增值服務(wù)收入占比降低，使得該分部毛利率有所下降。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，預(yù)計(jì)該部分業(yè)務(wù)毛利率短期內(nèi)增長(zhǎng)空間有限。

重中之重的商業(yè)部分，華潤(rùn)萬(wàn)象生活年內(nèi)零售額同比增長(zhǎng)18.7%，可同比增長(zhǎng)4.6%，均優(yōu)于社消零總額增速3.5%。

其中，重奢方面，零售額同比增長(zhǎng)5.6%，可同比增長(zhǎng)18%；非重奢方面，項(xiàng)目零售額同比增長(zhǎng)27.1%，可同比增長(zhǎng)6.4%，重奢和非重奢項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。這在去年消費(fèi)市場(chǎng)整體承壓，奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)弱于大市背景下，較為難得。

2024年，無(wú)論是高端商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，亦或是奢侈品集團(tuán)，都面臨業(yè)績(jī)下行挑戰(zhàn)。例如，作為重奢商場(chǎng)常客的LV，其母公司法國(guó)奢侈品巨頭路威酩軒集團(tuán)2024銷(xiāo)售收入，在有機(jī)基礎(chǔ)上僅實(shí)現(xiàn)1%的增長(zhǎng)。

雖然取得不錯(cuò)成績(jī)，但業(yè)績(jī)會(huì)上喻霖康坦言，目前消費(fèi)力結(jié)構(gòu)分化情況愈發(fā)顯著，商業(yè)挑戰(zhàn)依然不小。

具體表現(xiàn)上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在營(yíng)項(xiàng)目客流增長(zhǎng)33%，零售額增長(zhǎng)18.7%，客流增幅和零售額的增速比例存在剪刀差，消費(fèi)信心和能力有待提振。

從消費(fèi)客群來(lái)看，高凈值消費(fèi)客群保持穩(wěn)定，韌性更強(qiáng)，但存在相當(dāng)明顯的消費(fèi)外溢，高凈值大單占比仍有提升。

中端客群表現(xiàn)乏力，同比有所下滑；較有潛力和亮點(diǎn)的是年輕客群消費(fèi)，25歲以下年輕消費(fèi)群體人均消費(fèi)金額持續(xù)提升，客單價(jià)最為穩(wěn)定。

未來(lái)，隨著政府促消費(fèi)政策發(fā)力等，市場(chǎng)整體消費(fèi)能力有望企穩(wěn)，消費(fèi)信心有望增強(qiáng)。高端消費(fèi)有成熟穩(wěn)定的消費(fèi)群體，短期內(nèi)有壓力，長(zhǎng)期的增長(zhǎng)空間不變。

增量、存量發(fā)力

商業(yè)管理規(guī)模方面，于2024年12月31日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心118個(gè)，其中已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心分租項(xiàng)目4個(gè)，在管面積達(dá)1314萬(wàn)平方米。

至于新項(xiàng)目入市，華潤(rùn)萬(wàn)象生活2024年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心21座，為歷年之最。除萬(wàn)象城這一標(biāo)桿產(chǎn)品線外，其還對(duì)帶有“非標(biāo)”屬性的天地系列項(xiàng)目進(jìn)行了較多探索。

期內(nèi)，華潤(rùn)開(kāi)出深圳大運(yùn)天地、義烏天地、紹興天地等項(xiàng)目，并取得不錯(cuò)的市場(chǎng)反響。如深圳大運(yùn)天地開(kāi)業(yè)率達(dá)到97%，開(kāi)業(yè)首日零售額為1166萬(wàn)元。

項(xiàng)目?jī)?chǔ)備上，截至2024年底，華潤(rùn)萬(wàn)象生活處于籌備期的購(gòu)物中心共77個(gè)，項(xiàng)目供應(yīng)穩(wěn)定。未來(lái)三年，每年預(yù)計(jì)會(huì)有15個(gè)以上的新開(kāi)項(xiàng)目入市，今年預(yù)計(jì)新開(kāi)16個(gè)購(gòu)物中心。

外拓方面，華潤(rùn)萬(wàn)象生活目前正聚焦重點(diǎn)城市發(fā)展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，積極拓展細(xì)分賽道機(jī)會(huì)。過(guò)去一年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活新簽約商業(yè)輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目12個(gè)，其中8個(gè)為重點(diǎn)城市運(yùn)輸導(dǎo)向型發(fā)展即TOD項(xiàng)目，外拓項(xiàng)目無(wú)論是城市能級(jí)，項(xiàng)目體量還有交通區(qū)位，都相對(duì)優(yōu)質(zhì)。

提及今年的目標(biāo)，喻霖康也于會(huì)上表示，2025年計(jì)劃外拓10個(gè)以上項(xiàng)目，除增量項(xiàng)目外，還較為關(guān)注存量項(xiàng)目挖掘。

據(jù)商業(yè)客了解，近期華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)華南大區(qū)就正式接手了廣州百信廣場(chǎng)西區(qū)，將其納入旗下“萬(wàn)象匯”產(chǎn)品線，持續(xù)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)提升。

商管能力表現(xiàn)上，2024年華潤(rùn)萬(wàn)象生活業(yè)主端租金收入262億元，同比增長(zhǎng)19.2%；業(yè)主端經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)至65.1%，對(duì)業(yè)主端加成明顯。

品牌資源作為商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)的要點(diǎn)，除保證項(xiàng)目開(kāi)業(yè)率和出租率的穩(wěn)定性，還是打造項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。

而截止2024年末，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在營(yíng)國(guó)際品牌數(shù)量130個(gè)，同比增加4個(gè)；在營(yíng)店鋪數(shù)量611個(gè)，同比增加33個(gè)，品牌資源庫(kù)持續(xù)擴(kuò)大。年內(nèi)重點(diǎn)品牌全國(guó)新開(kāi)門(mén)店數(shù)占比34%，其中主力店和生活方式品牌近半指標(biāo)落于萬(wàn)象生活，展現(xiàn)出優(yōu)于同行的品牌號(hào)召力。

會(huì)員資源上，截至2024年末，萬(wàn)象星會(huì)員總量達(dá)6107萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)32.0%。為會(huì)員活躍度，華潤(rùn)萬(wàn)象生活通過(guò)開(kāi)拓出行、社區(qū)服務(wù)等高頻積分兌換場(chǎng)景，滿(mǎn)足會(huì)員多元消費(fèi)需求，有效提升了私域會(huì)員活躍度。

商業(yè)客認(rèn)為，在外拓方面，華潤(rùn)萬(wàn)象生活具備不錯(cuò)的商管能力、豐富的品牌資源與成熟的會(huì)員服務(wù)體系，這些將在較大程度上助力其在輕資產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中突圍。