出品/聯(lián)商專欄

撰文/王國(guó)平

編輯/娜娜

2025年了，商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)生意如何？還好做嗎？

一般來(lái)說(shuō)，一份資產(chǎn)通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)作成功，會(huì)讓資產(chǎn)要素快速漲價(jià)。作為資產(chǎn)方會(huì)選擇自己最能賺錢的方式，或跟最舍得與資產(chǎn)方分錢的人合作。所以資產(chǎn)運(yùn)作越成功，輕資產(chǎn)團(tuán)隊(duì)想要繼續(xù)在項(xiàng)目干，必須不斷自降提成比例，或者維持溫飽水平，把大部分收入上貢給資產(chǎn)方。

這種反向激勵(lì)資產(chǎn)方的邏輯，又讓輕資產(chǎn)方極度難受，或者“跪”不下來(lái)。作為弱話語(yǔ)權(quán)的一方，輕資產(chǎn)方基本不可能有動(dòng)力運(yùn)作出好項(xiàng)目，項(xiàng)目運(yùn)作太好，很可能就是要“跪”下來(lái)的時(shí)候。除非輕資產(chǎn)方是具有極強(qiáng)議價(jià)能力的玩家。

一份資產(chǎn)通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)作失敗，輕資產(chǎn)方出局，屬于正常。

而優(yōu)秀的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方總是能夠把項(xiàng)目運(yùn)作得不溫不火，每一步漫不經(jīng)心都那么恰到好處，“愉快”地存活著。能夠玩得這么溜的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方畢竟是少數(shù)，大部分輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方都在苦苦掙扎或已經(jīng)出局。

從源頭開(kāi)始，在變現(xiàn)上，資產(chǎn)與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方就處于利益分配的兩端，屬于此消彼長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。雙方最佳狀態(tài)是都賺取相對(duì)合理的回報(bào)，而不是追求超額收益。在市場(chǎng)穩(wěn)定狀態(tài)，游戲可以友好玩下去。遇到極端行情，招商困境、運(yùn)營(yíng)困境、資金困境等等，穩(wěn)定就會(huì)被破壞，雙方相互抱怨。這幾年，這種狀態(tài)特別明顯。

從項(xiàng)目端看，會(huì)進(jìn)入輕資產(chǎn)市場(chǎng)的基本都不是什么好項(xiàng)目，真的好做的項(xiàng)目資產(chǎn)方會(huì)自己做。輕資產(chǎn)市場(chǎng)最多的是瑕疵項(xiàng)目，資產(chǎn)方自己沒(méi)把握，想著誰(shuí)能把項(xiàng)目先運(yùn)作起來(lái)再說(shuō)。

而瑕疵項(xiàng)目通常存在下述問(wèn)題或情況：

·項(xiàng)目偏，流量不支撐；

·造價(jià)高，區(qū)域租金低，回報(bào)率不符合資產(chǎn)方預(yù)期；

·建筑怪異，或者說(shuō)極具藝術(shù)特性，與商業(yè)需求脫節(jié)；

·爛項(xiàng)目改造。

引入輕資產(chǎn)團(tuán)隊(duì)很大程度是為了解決信息差問(wèn)題，覺(jué)得輕資產(chǎn)團(tuán)隊(duì)手握大量商戶資源，可以快速進(jìn)行轉(zhuǎn)化。這是非常純粹的空間租賃思維。空間租賃思維適合開(kāi)房屋中介，用在運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目上力道不夠，商戶端也不認(rèn)可，或者說(shuō)這幾年唯恐避之不及。空間租賃思維問(wèn)題在于可以找到信息觸點(diǎn)，但無(wú)法控制信息流向，無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效轉(zhuǎn)化。

特別是這兩年市場(chǎng)不景氣的情況下，“韭菜”生長(zhǎng)速度過(guò)慢，普通的降價(jià)都難以吸引商戶進(jìn)場(chǎng)。有些項(xiàng)目直接打出不收租金只收夢(mèng)想，試圖捕捉閱歷不深的新“韭菜”和薅羊毛客群。讓那些下不了降價(jià)決心的項(xiàng)目更加招不到商。

租金價(jià)格降不下來(lái)很大程度在于資產(chǎn)方的收益測(cè)算模式，比如有的資產(chǎn)方想要3%、5%，甚至8%的驚人收益，他們對(duì)于市場(chǎng)收益率假裝看不見(jiàn)，希望有人能夠幫他們達(dá)成。真實(shí)收益率其實(shí)跟銀行利率差不多，或者前三年先交學(xué)費(fèi)為主。

另一方面在于資產(chǎn)造價(jià)成本過(guò)高，滿足資產(chǎn)方個(gè)人喜好的無(wú)效支出太多，整一些沒(méi)用的建筑概念。在地周邊租金水平過(guò)低，行情租金無(wú)法覆蓋建設(shè)成本，需要有人來(lái)拔高租金覆蓋成本。這基本也是一廂情愿。遇到這種項(xiàng)目輕資產(chǎn)方接，很難受；后期退，更難受，出局是必然的。

至于爛項(xiàng)目或造型怪異項(xiàng)目，資產(chǎn)方?jīng)]有拿出足夠的資金來(lái)燒和聽(tīng)勸，結(jié)局基本可以預(yù)見(jiàn)，非一般人可以操盤。最好碰都別碰，省得惹得一身“騷”。做這類型的輕資產(chǎn)項(xiàng)目玩家，名聲基本都被搞臭了，洗都很難洗干凈。

目前在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目碰到的問(wèn)題基本是過(guò)度依賴固定管理費(fèi)+業(yè)績(jī)分成。市場(chǎng)下行時(shí)，商戶銷售下滑，產(chǎn)生退租或聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)收入減少，而工資、水電等固定成本無(wú)法降低，就會(huì)產(chǎn)生不和諧現(xiàn)象。輕資產(chǎn)方很容易被踢出局，資產(chǎn)方通常喜歡看財(cái)報(bào)，不喜歡看市場(chǎng)，覺(jué)得市場(chǎng)是輕資產(chǎn)要負(fù)責(zé)的事情。輕資產(chǎn)方需要有效解決流量數(shù)量和流量質(zhì)量問(wèn)題，以及在供應(yīng)鏈端快速調(diào)整引入更加適配的業(yè)態(tài)和商戶。這些說(shuō)起來(lái)容易，做起來(lái)每一項(xiàng)都是“難啃的骨頭”。

如果不依賴固定管理費(fèi)+業(yè)績(jī)分成，意味著收入結(jié)構(gòu)要進(jìn)行重構(gòu)，通過(guò)第三方的利潤(rùn)來(lái)支撐項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。第三方愿意給項(xiàng)目貢獻(xiàn)利潤(rùn)，一定是項(xiàng)目能夠?yàn)榈谌教峁┧麄兿胍摹：玫纳虡I(yè)項(xiàng)目可以獲得多種經(jīng)營(yíng)收入，項(xiàng)目一般的，能夠獲得的多種經(jīng)營(yíng)收入也一般，這是一環(huán)套一環(huán)的。

當(dāng)前輕資產(chǎn)模式存在低效運(yùn)營(yíng)等特點(diǎn)，沒(méi)有做強(qiáng)勢(shì)，并不是一門好生意。疊加消費(fèi)景氣度影響，很難做大做強(qiáng)。個(gè)別項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高效率運(yùn)營(yíng)，也難逃議價(jià)能力弱，被動(dòng)出局的命運(yùn)。如果不具備強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力與資本整合能力，難有護(hù)城河，被清理出市場(chǎng)是很多輕資產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的宿命。