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撰文/潘玲宣

鄭州為何能夠誕生兩座“萬象城”？

距離2014年4月，鄭州首座“萬象城”項目開業已經過去十年。6月28日，鄭東萬象城終于正式開門迎客。

作為鄭州市首個融合“盒子MALL+開放式街區”的超級商業綜合體，鄭東萬象城總體量73萬平方米，包括19.4萬平方米的購物中心、4.7萬平方米的商業街區及高端寫字樓。

憑借優越的地理位置與便捷的交通條件，鄭東萬象城以“中原極致生活新地標”為定位，決定要為鄭東新區注入全新的商業活力與消費體驗。

而從曾經的二七商圈到如今的鄭東新區，在中原這片土地上，萬象城又迎來了曾經的“競爭對手”。一場新的商業較量，已然拉開序幕。

誕生于一個“意外”

鄭東萬象城的誕生故事，可以追溯到2021年。

彼時，在6月3日進行的鄭州市2021年第一次集中供地中，華潤置地控股有限公司旗下子公司河南京潤萬象房地產開發有限公司與杭州建杭和誠置業有限公司以總價67.8億元競得位于鄭東新區核心位置的綜合用地3。

該綜合用地包括鄭政東出【2021】8號、鄭政東出【2021】9號兩宗地塊，總用地面積12.71萬平方米，規劃建筑面積69.92萬平方米。地上部分主要為商務金融用地、零售商業、餐飲、旅館用地兼容城鎮住宅用地，地下則為交通服務場站用地、零售商業、餐飲用地。

過往信息顯示，這宗綜合用地自帶產業實施方案，對稅收、投資額、自持商業等均有要求，并要求摘牌單位競得該綜合用地后，四日內和鄭東新區管委會簽訂《投資建設合同》《產業發展承諾書》。

同時，該地塊在產業定位等相關方面提出多項要求。例如，需打造為集科研、金融、企業總部、購物中心、奢華酒店、產業配套、公寓及住宅等功能于一體的城市綜合體；需引入不低于15平方米的高品質購物中心，其中，入駐國際知名品牌不低于30家……

而在該地塊出讓前，鄭州市商務局發布了一份關于公開征求《鄭州市2021年高水平擴大對外開放工作要點》意見的公告，其中恰好提到“銀泰中心項目”。

據悉，銀泰中心項目“集金融、科創、企業總部、高端酒店、高品質商業、產業配套等功能于一體，擬投資100億元……引入華爾道夫、四季等同級別高端酒店；引入銀泰IN系列高品質購物中心，以TOD模式進行開發建設。”

可以看到，銀泰中心項目與綜合用地3的出讓條件有明顯的重合部分，甚至有傳言正是為銀泰“量身定制”。事實上，銀泰確實參與了這場土拍，河南本地的正弘商業也下場爭奪。

經過三個小時的激烈爭奪，結果卻是華潤聯合體爆冷拿下，三方的共同發力使得地塊溢價率高達55.5%。

這一場意外，也將銀泰進入鄭州的時間推后了一年。2022年7月，銀泰商業集團宣布與鄭州金融島建設發展集團達成全面合作協議，負責運營管理金融島沿湖商業，這個項目也就是鄭州銀泰inPARK。

然而，無論是銀泰還是曾經一同“搶地”的正弘商業，都沒有放棄對鄭東新區的布局。

2023年8月，鄭東新區科創文旅交流中心項目開工建設，項目建設用地面積69.6畝，總建筑面積約27.12萬平方米，其中地上約16.17萬平方米，地下10.95萬平方米。按照計劃，項目將在2026年建成并投入運營，由銀泰商業集團負責運營管理，也將成為鄭州首個銀泰城項目。

同一年的12月29日，鄭政東出〔2023〕25、26號（網）地塊由鄭州正弘和盛實業有限公司（正弘集團）以底價8.313億元摘得。根據出讓公告，該項目產業定位為集高端街區商業、高端酒店、5A甲級寫字樓、博物館等功能于一體的城市綜合體，且要求項目建成一年內引入高端街區商業、博物館、國際酒店、5A級甲級寫字樓等。

值得一提的是，這兩宗新成交的地塊與鄭東萬象城項目用地僅一路之隔。

今年1月，正弘集團宣布在25、26號地塊上打造創新項目“弘坊”，總投資約68.5億元，集文化、藝術、商業、酒店、辦公等多元化業態于一體，預計在2027年開業。

“對手”重返牌桌

曾經的競爭對手又都重返牌桌之上，銀泰、正弘集團、華潤之間也難免項目之間或多或少的“爭流”較量。不過就目前而言，鄭東萬象城已具備“先發”優勢。

在品牌招商方面，由于區域內此前并無高端商業，鄭東萬象城有了更廣闊的施展空間。今年3月正式亮相后，于5月22日、5月30日、6月11日三次專門進行品牌官宣。

據悉，鄭東萬象城引入540多個品牌，涵蓋時尚、餐飲、文化、生活方式等多個維度，包括超100家河南首店及超50家城市旗艦店，餐飲首店占比達40%，潮流零售首店旗艦店超20%。

項目分南北兩區，并由玻璃連廊銜接，北部為傳統的盒子式商業空間，南部為半開放式設計，包括下沉式庭院和商業街區。

北區首層聚焦國際美妝大牌，已開業品牌有PRADA、YSL、Armani、Lanc?me等。MAC、NARS、祖·瑪瓏、LAMER、華倫天奴、HR、嬌韻詩、雅詩蘭黛、COACH等品牌則還未拆除圍擋。

南區在首層就已引入烘焙、咖啡、茶飲品牌，包括Q面包、煮葉、星巴克等，此外還有數碼科技類的華為體驗店。

數據來源：公開資料，商業客整理

整體來說，鄭東萬象城在業態規劃和品牌引進上，涵蓋國際時尚、精品零售、潮流運動、格調餐飲、美妝高化、娛樂體驗、品質個護、精品超市等多類型。北區偏國際化，南區偏大眾路線。

餐飲業態占比較大，引進的品牌既考慮到區域首店，也融合了不同地方特色，例如Peet's Coffee、馬鴻興、阿薩中東料理、云南菜嗆頭家、山石榴、胡洽、東北菜小黑土、柳真真、走汕、明洞山山葵烤肉、Leban餐廳等。

從目前的信息來看，雖硬件設施達到M1標準，但鄭東萬象城在招商上還未突破M2級別。后續是否有機會“撬動”國際重奢品牌還有待觀察。 

之所以引起三方關注，除了緊鄰鄭州高鐵東站、靠近地鐵1號線/5號線，帶來的優越地理位置，還有很大一部分原因在于隨著城市發展重心東移，鄭東新區未來對高品質商業項目的需求將日益增長。

事實上，作為鄭州第二個“萬象城”項目，鄭東萬象城在填補城東商業空缺的同時，也在避開與本土商業的競爭。

2014年，華潤在鄭州二七商圈核心開出華中首座萬象城城市綜合體，即鄭州萬象城（后續更名為鄭州二七萬象城），定位為中原地區檔次最高的綜合性購物中心，同年8月又引入高端百貨金標百盛。

但在次年5月，項目三公里范圍內開出一家丹尼斯大衛城。作為本土商業的代表，丹尼斯集團在上世紀末就以在鄭州打造高端商業而知名。

金標百盛與鄭州萬象城的合作僅持續了一年，而鄭州萬象城開業時圍擋起的國際奢侈品大牌最終也沒能順利開出。在丹尼斯的強勢“號召”下，部分大牌跳票來到大衛城開店。或許是為了避免卷入混戰，也有個別品牌取消了在鄭州的開店計劃。

“壓力”之下，鄭州萬象城的重奢招商定位難免受到影響。而從那時算起，萬象城與丹尼斯之間的博弈也幾乎持續了十年。

如今，鄭州迎來第二個萬象城項目并率先開業，結局是否會不一樣？

值得注意的是，有當地媒體報道稱，去年12月13日，鄭州市城市更新工作專班發布了“關于新增城市更新項目入庫”的公示。

其中，鄭州城市項目建設管理有限公司擬開發位于鄭東新區金水東路與東風南路交匯處的地下空間，包括建設步行立體過街設施及地鐵連通通道、地下商業及附屬設施、公共下沉廣場等。

據悉，該地下商業空間位于弘坊項目東南側，建成后將與包括弘坊、華潤鄭東萬象城、新田360廣場綠地新都會店在內的項目在地下形成聯通。

或許，正面“硬剛”的局面未必會出現。