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撰文/黃建鏵 

萬科企業(yè)組織架構的調整動作還在繼續(xù)。

7月20日，據(jù)媒體報道，萬科企業(yè)股份有限公司（簡稱“萬科”）將進行組織架構調整。

此次調整的重點在于區(qū)域公司層面，計劃取消區(qū)域公司，由總部直接管理城市公司，并將上海開發(fā)經(jīng)營本部（地產(chǎn)總部）遷回深圳。調整后，萬科的管控模式將從原先的3級管控轉變?yōu)?.5級管控。

據(jù)悉，此次調整意味著萬科將從區(qū)域公司管理模式轉向總公司模式，部分職能如采購將被集團收回。

目前，萬科的組織架構主要包括5大區(qū)域公司（北京、華東、華中、南方和西南），2個總部直管的公司（廣佛、上海）以及2個總公司（東北、西北）。

據(jù)接近萬科方面的人士向觀點新媒體介紹，關于此次調整，萬科公司后續(xù)應該會有更加明確的官方消息公布。

深鐵行動

此前7月3日公告顯示，萬科向深鐵集團申請不超過62.49億元借款，年內該公司已經(jīng)六次向大股東借款，涉及總金額達到211.01億元。

2017年深鐵成為萬科第一大股東后，便開始不斷地在給萬科“輸血”，同時也在改變著萬科的架構。

根據(jù)萬科2024年業(yè)績顯示，2024年萬科實現(xiàn)營業(yè)總收入為3431.76億元，同比下降26.32%；歸母凈利潤虧損約494.78億元，而上年同期為盈利121.63億元；扣非凈利潤虧損453.94億元，上年同期盈利97.94億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為38億元，同比下降2.87%。

由此來看，萬科在2024年的表現(xiàn)不盡人意。為了有效化解風險，作出了一系列改變，最直接的就是管理人員經(jīng)歷了一次大換血。

今年1月27日，萬科公告宣布，董事會主席郁亮、總裁祝九勝、董秘朱旭辭職。取而代之的是辛杰獲任為萬科第二十屆董事會主席，郁亮、李鋒、華翠、李剛為執(zhí)行副總裁，田鈞為董事會秘書。

國資班底的全面接管，被市場稱作萬科正式進入“深鐵時代”，意味著萬科正在全面重構。

這次的組織架構，也被認為是深鐵按照自身戰(zhàn)略意圖對萬科進行深度重構的重要舉措。

根據(jù)萬科2025年中期業(yè)績預告，今年上半年完成了4.5萬套房的交付，實現(xiàn)銷售金額691.1億元，與去年同期的1273.3億元合同銷售金額相比，近乎腰斬；預計上半年歸屬于上市公司股東的凈虧損達100億至120億元，同比去年98.52億元的虧損進一步擴大。

這是萬科連續(xù)第二年中期業(yè)績出現(xiàn)大額虧損。

此外，自2014年宣布瘦身以來，該公司便暫緩了土地納儲的節(jié)奏。年報數(shù)據(jù)顯示，去年全年，該公司累計新增13個項目，總計容建筑面積137萬平方米。報告期末，萬科規(guī)劃中項目總計容建筑面積約3118.4萬平方米，較前些年大幅減少。

在開發(fā)業(yè)務和戰(zhàn)線的雙重收縮下，區(qū)域公司似乎沒有什么存在的必要了，精簡管理架構勢在必行。

減負之路

其實自去年開始，萬科已多次進行區(qū)域調整，為此次區(qū)域公司取消做了充足的鋪墊。

去年3月初，萬科南方區(qū)域宣布調整組織架構，將原有的12個公司變?yōu)?個，即深圳公司、廣佛公司、萬溪公司、東莞公司、珠西公司、福建公司、海南公司和廣西公司。

隨后，上海區(qū)域組織架構也開始調整，原15個城市公司重組為8個地區(qū)公司。重組后的8個公司分別為杭州地區(qū)公司、寧波地區(qū)公司、南京地區(qū)公司、合肥地區(qū)公司、無錫地區(qū)公司、徐州地區(qū)公司、上海公司以及蘇州公司。

再之后，北京地區(qū)也開始了調整之路，去年4月萬科北京區(qū)域開始了城市合并，重組為7個地區(qū)公司。

去年10月，萬科組織架構再次調整，將華東區(qū)域、南方區(qū)域、北京區(qū)域、西南區(qū)域、華中區(qū)域本部定位為開發(fā)經(jīng)營本部派駐的“前方指揮部”，只設置與項目直接相關的業(yè)務職能，不再設置后臺保障類職能。

此外，還有將東北區(qū)域和西北區(qū)域調整為總公司，總公司只設置一套管理職能，對片區(qū)內各城市項目進行集約管理；上海公司、廣佛公司，則調整為開發(fā)經(jīng)營本部直接管理。

萬科的調整行為并非個例，自2021年開始，房地產(chǎn)市場便步入下行周期，隨著銷售規(guī)模見頂、融資持續(xù)收緊，主流房企陸續(xù)開始對管理層級進行瘦身，從原先向各個城市進行擴張轉向深耕細作重點城市。

通過對下放權力的收回，從而加強對已有資源的盤活，對項目進行集中管理，減少部門冗雜帶來的運營成本，打通組織管理渠道，提高運營效率。

去年2月，中交地產(chǎn)撤銷了旗下所有7個華中、華東、西南、西北、華南、華北以及津雄區(qū)域公司，與此同時還將原先的16個城市公司重組為9個，并由集團總部直管。

今年3月，中國金茂也撤銷了原有的華東、華北、華南、華中、西南五大區(qū)域公司，20個城市公司則重組整合為14個。

前不久的6月25日，招商蛇口同樣宣布裁撤全部區(qū)域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司。

此外，華潤、綠城、保利等頭部房企也都對區(qū)域公司進行了收縮合并。

有業(yè)內人士分析稱，過去的房地產(chǎn)主要處于一種盲目擴張狀態(tài)，因此不斷增加區(qū)域公司并將權利下放，對公司搶占市場、擴大規(guī)模十分有效。進入調整期之后，行業(yè)開始回歸產(chǎn)品本身，更看重質量而非規(guī)模，在銷售疲軟的情況下，規(guī)模越大反而越容易拖累公司現(xiàn)金流。

債務方面，根據(jù)萬科最新財報，截至第一季末，持有的貨幣資金為755億元，有息負債合計3658.7億元，資產(chǎn)負債率達到了73.5%，其中43.8%的負債將在今年內到期。

好消息是萬科執(zhí)行副總裁、財務負責人韓慧華在2025年股東大會上介紹，今年截至目前已順利完成165億元公開債務償還，年內已無境外公開債，且未來兩年內都將沒有到期的境外債務需要償還。

董事會主席辛杰在股東大會上也表示，目前萬科改革化險的工作正在穩(wěn)步地推進，已到期的公開債均已完成兌付，風險正在逐步地消化，但徹底化解仍需以時間換空間。