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撰文/高天

中國商業地產最活躍的城市，無疑就是上海。

既有龐大的市場規模、豐富的商業業態、高度的品牌聚集度，也有強有力的政策支撐及時尚、藝術、文化等多元產業引領。一系列優勢疊加，使得上海不僅聚集了國內外各大知名商業開發及運營企業，也吸引了品牌商家的爭先拓店，整體形成了良好的營商環境。

據戴德梁行統計數據，截至2025年二季度末，上海市優質零售物業市場總存量達到2499.07萬㎡，環比上漲了0.81%。同時，市場供應仍然持續增加。據聯商網此前統計的數據，2025年上海計劃有29家新的商業體會面世。

市場供應增加，意味著存量越來越大，也面臨著租金壓力、競爭加劇等問題，更加無法避免的是一些因建設停滯產生的“爛尾樓”。

近日，上海又有三家“爛尾”多年的商業項目曝出新的進展，有的成功被接盤，或許將迎新生，而有的則降價7折依然無人問津。

01

信達“撿漏”上海十年“爛尾樓”

8月1日，停工了9年、流拍4次的浦西佳程廣場項目終于迎來了新的掌舵者。

中國信達資產管理股份有限公司旗下的上海信秀復一號企業管理有限公司，以8.86億元底價成交了位于上海市靜安區彭浦新村的浦西佳程廣場，相較19.28億的評估價，信達以4.5折成交。

2010年5月，香港佳程集團取得靜安區彭浦新村街道地塊土地使用權，計劃打造集5A甲級寫字樓、商業購物中心及精品酒店于一體的15.4萬㎡的商業綜合體，并在兩年后舉行了奠基儀式。

▲浦西佳程廣場原效果圖

在項目的奠基儀式上，佳程集團上海公司董事總經理李俊鋒還豪言將打造成“南恒隆、北佳程”的商業格局，成為北上海的商業新地標。

然而這一宏大的夢想于2016年戛然而止，原因是開發商資金鏈斷裂。直到2022年，佳程集團破產，該項目進入了漫長的拍賣之路，期間4次流拍，如今最終迎來了“白衣騎士”。

作為一家港資企業，佳程集團于2005年在內地投建了首個商業項目——北京佳程廣場。2015年，提出了內地“5年32程”的戰略，即5年內在上海、北京、廣州、深圳、成都、重慶等全國重點一二線城市打造32個佳程廣場項目，但最終沒能如愿。另一個重點項目重慶佳程廣場，歷經16次流拍后，從19.38億元跌至4.1億元成交。

反觀中國信達，作為四大AMC公司之一，此前已經接手了包括沈陽樂天世界、廣州中廣國際大廈、重慶解放碑時尚文化城、昆明涌鑫哈佛中心、鄭州金博大城資產的盤活工作。

相信有了信達的加入，地處靜安區的浦西佳程廣場將會迎來新的希望。目前該項目已取得預售證，外立面玻璃幕墻大部分完工，部分樓層室內裝修、消防管網、下水道、空調設備與管道等設施也已安裝，商場內的部分自動扶梯已完成安裝。

02

青浦正榮中心降價7折仍流拍

“有人歡喜有人愁”。

8月7日，首次拍賣的青浦正榮中心最終流拍。據悉，該項目評估價9.318億，起拍價6.52億，等于7折出售。

2014年2月，正榮地產25.6億元競得青浦徐涇鎮聯民村一綜合地塊，將打造成融合購物中心、高端辦公、星級酒店、精品公寓等多元業態的商業綜合體，并定名為上海青浦正榮中心。

▲青浦正榮中心原效果圖

項目整體建筑面積10.7萬㎡，其中地上建筑面積6.33萬㎡，涵蓋了5.35萬㎡的購物中心和1.5萬㎡的長租公寓。

2019年，青浦正榮中心開工奠基，然而隨著正榮地產于2022年爆發資金危機開始，該項目也被迫停工。

此前有消息稱，華潤有意接盤該項目，最后也不了了之。目前該項目的主體結構已經基本完工，首次流拍后必然也會再次啟動新的拍賣程序，希望這個項目也能迎來它的“白衣騎士”。

03

城隍廟十年“爛尾商業”煥新文商旅

滬上大名鼎鼎的城隍廟廣場項目在第三次拍賣中，成功覓得新主。千城集團注入資本，將項目更名為幸匯城隍/LUCKY HUB，并定位為世界東方美學與海派精神表達平臺。

7月1日，幸匯城隍官宣了新的進展。項目建筑面積約3.6萬㎡，以文化為魂、商業為體、旅游為脈打造的文商旅融合標桿。

▲幸匯城隍實景圖 圖源/項目官方

在具體規劃上，幸匯城隍將挖掘上海“老城廂”千年文脈(滬上八景、城隍道系文化、海派精神發源地)，構建“幸匯八景”沉浸式文化景觀體系：“儂好上海”，B1層的宋韻廟會穿越入口；“禧匯滿堂”，L1的十二花神墻；“福鏈通天”，B1至L2的祈福樓梯；“聚寶靈臺”，L2的五路財神像等8處主景觀，將傳統文化以先鋒藝術語言進行重構。

▲幸匯城隍業態規劃 圖源/項目官方

目前該項目已經于6月26日正式復工，預計2026年下半年正式亮相。

城隍廟廣場項目的過往也是一波三折。

2006年，Cargill Financial Services以8.7億的價格從豫園商城、上海復星商投、豫園房產手上拿下上海城隍廟廣場置業的100%股權。并于2007年11月，將項目命名為“豫龍坊”，且在2008年初正式開業。

然而僅一年時間，2009年9月就交給了盈石管理，并更名為“豫城時尚”，但是依然不見起色。2013年，光耀東方接盤，9億完成收購并啟動新一輪改造，然而一直沒有完成，尤其是2017年光耀東方老板去世后內部問題凸顯，最終發生債務危機，項目就一直停工。

從2023年該項目首次被拍賣，2024年二次拍賣，2025年2月第三次拍賣，最終成交。

04

“爛尾商業”背后的困局

除了上述幾個“爛尾商業”，上海仍然有不少項目陷入困局。例如5號線奉浦大道站上的奉賢萬達廣場，塔吊懸停已經七年之久。而更有名的莫過于陸家嘴的黃金置地大廈，這個由印尼富商投資的“世紀爛尾樓”估值曾高達150億元，然而1999年拍地開始至今無人問津，與對面人流如織的國金中心形成鮮明反差。

“爛尾商業”通常指因資金鏈斷裂、規劃調整、開發商違約等原因，導致商業地產項目在建設過程中停滯，長期無法完工或投入運營的情況。不僅浪費土地資源，還可能對周邊經濟、城市形象及投資者權益造成負面影響。

這些“爛尾商業”，像是一座城市的“傷疤”，警示著當下的困局。

其一，開發商資金問題。開發商自有資金不足，過度依賴貸款或預售款，一旦融資渠道斷裂，項目便難以為繼。又或者，部分開發商將資金挪用于其他項目，導致本項目資金鏈斷裂。前文中，青浦正榮中心和浦西佳程廣場，都是因各自開發商陷入資金困難而導致的停工“爛尾”。

其二，市場需求的變化。當下商業地產進入存量時代，一旦市場飽和了，開發商對項目前景失去信心就會撤資或者出售。同時，市場競爭過大，也會影響新項目的招商，一旦招商不理想，項目的開業時間也會一拖再拖。

有數據顯示，上海的人均商業面積是3.2㎡，是東京的3倍，僅次于迪拜。這不僅體現了上海高度繁榮的商業市場，也反映出了商業供給過剩的情況。與此同時，上海的供應市場仍然在擴大。

其三，規劃與政策的變化。一方面，受城市規劃調整影響。如周邊道路、配套設施變更，環保、消防等政策收緊等影響，導致項目需重新審批，延誤工期甚至停工。另一方面，項目自身初期規劃不當，如定位偏差、消費者偏差、選址偏遠等等，導致招商困難被迫停工。

而為了解決這些“爛尾商業”，主要是通過政府機構介入、市場化運作等方式，引入新的資方，重新盤活資產。當然這個過程可能涉及多方利益的博弈，需要長期協調，因此更好的方法是加強項目審批監管、規范開發商資金使用等方式進行預防監管。

寫在最后

今年上海的零售物業市場競爭白熱化、內卷程度繼續升級。

一方面，一些商業和品牌以生態融合、主題破圈為核心，精耕場景特色，實現差異化突圍。比如興業太古匯啟幕LV“路易號”概念空間，話梅虹橋機場店打造復古機艙式“旅行產品線實驗空間”，梅龍鎮廣場重新改造升級等等，在激烈的市場競爭中展現出了強大的市場活力。

另一方面，上海零售物業租賃指標的復蘇節奏仍顯平緩。數據顯示，今年二季度，上海核心商圈平均租金為1877元/月/㎡，平均出租率94.71%，整體表現與去年持平，顯示上海零售物業租賃壓力升級。

可見，上海零售物業市場將迎來新一輪的“優勝劣汰”。