北城天地·2011搜鋪網商業地產招商對接論壇，于2011年4月1日在杭州拉開帷幕。參加此次招商對接論壇的會員企業有：傳統零售22家，家居10家，影院以及KTV等娛樂行業25家，酒店7家，服裝11家，餐飲23家，健身以及兒童樂園9家。

　　各方的商業地產精英都來到現場，今天對商業地產來講是非常利多的一年，從“十二五”計劃，對商業地產的好處，在住宅投資受限，在人民幣升值的情況下，商業地產的機會今年非常大，外資也大力地推進了中國的市場，這里面代表了內資集團上市以外，還有華平投資等重大的很多的國際投資公司都以各種方式在推進國內的商業地產項目。從去年開始，包括沈陽、大連、北京、上海、廣州、重慶、合肥、深圳都已經列入外資投入的重點城市，經濟非常的活躍，商業地產有別與住宅地產，沒有限貸、限購令的局限，2010-2015年時期，中國的寫字樓需求包括租金的提升都會以上揚的趨勢發展。

　　本次招商對接論壇邀請到了銅鑼灣集團董事長陳智、聯商網董事長龐小偉、寶龍集團副總裁劉曉蘭、九州遠景資產管理事業部高級總監童亮、北城天地總經理胡思新、杭州開元商業經營管理有限公司總經理陳鐵勇、金錢豹(中國)酒店餐飲集團副總經理董恂、寶龍集團招商中心常務副總經理肖強、東方偉業董事副總裁徐楊、大潤發全國開發總監洪萬康、神采飛揚娛樂有限公司副總經理俞衛良、喜悅滑冰場總經理王品石等嘉賓參會。

　　劉曉蘭：寶龍集團副總裁

　　用長續經營的心態對待商業地產

　　做好一個商業的綜合體，招商是第一步，長續經營是一個永恒的話題。無論作為一個團隊，還是一個企業，都應該是一家人。任何地點、任何時候都要有一個服務的心態。引進了資本，走資本的道路可以讓你們擁有更強、更大、更快的渠道。政府提出了城市化進程的話，就會在二三線城市引進大型的購物中心項目。

　　經營管理不是從市場上挖幾個人才就能解決的，因此才會出現市場上的“三搶”活動，第一個搶土地，第二個搶人才，第三個搶錢。

　　商家就是家人，他們碰到任何問題，都屬于我們的問題。商家想要做的事情要一起努力去做。不要開門招商、閉門打狗。服務的心態至關重要。與商家通過合作對接，教商家們怎么做生意，提供最貼心的服務。做商業不講究技術含量，關鍵是你是否在用心做，活動給商家帶來了什么樣的利益，做廣告、做宣傳、做活動，更重要的是用心，經常和商家溝通，他們要什么，消費者要什么。只要是做好了這一點，商家就能體會到我們真正是一家人。

　　寶龍集團在2003年轉向了商業地產的開發，包括福建、湖南、安徽等多個經濟發展快速的城市，目前在22個城市已經有31個集娛樂、休閑等為一體的城市商業綜合體品牌，即寶龍城市廣場。寶龍商業和寶龍地產集團，營業額收入2145億元。

　　童亮：九洲遠景資產管理事業部高級總監

　　商業+地產=商業地產?

　　用新的研究方法來考察，如何打造一個商業地產的品牌，如何打造一個商業地產。無論是零售商還是地產發展商都應該牢記，沒有達到一定的體量，是不可能做一個好的商業地產。

　　從整個商業地產發展歷程來看，經常會用地產來代表商業的發展，從地產的角度來考慮，未來能夠承載的是什么樣的商業。如今是由零售業帶動了整個商業地產發展的模式，從最早的百貨模式到現在的購物中心模式，以及未來可能會出現的主題、娛樂性的購物中心，它的整體的發展，對零售商和市場的判斷都一個共同性。

　　內容以及平臺的服務環境是考量的是兩個方面。對于零售商，要做到的是對消費者的滿足性，還需要搭建一個為消費者所接受平臺。在打造一個商業地產時，需要考量的是消費者和零售商是怎么來考量我們的項目。最終的載體分兩塊，一個是零售商的服務，另一個是接受服務的消費者。

　　如何打造一個好的商業地產。三個元素，消費者、零售商、地產商。每一個都是一個博弈的過程。每一個零售商都有自己的開店指標，在目前有限的資源、環境下，要選擇一個投放的平臺，零售商和地產商在博弈上、在新形式的選擇上都是迫切的。每個商業地產都面臨著一個同質性的問題：如何來吸引消費者，這是目前地產商面臨較大的問題。因此在非地產商業的沖擊下，高科技時代對地產商的沖擊越來越大。

　　商業地產未來的發展趨勢有一個研判：零售商向商業地產整合，他們會越來越傾向于自己的平臺整合。在中國，主要的商業地產還是拿地、招商、運營的模式，對零售端的整合都進入一個進程，有實力的發展商肯定會進入零售端市場進行打造。第一平臺替代性的業態將會成為新的模式。傳統業態的核心就成為未來商業地產核心的項目。此外，商業地產會加大環境營銷的投入，這個環境營銷不單指內部裝修好，還有是消費者的體驗營銷，從商業地產的發展趨勢來說，整個商業鏈條扁平化和趨勢化是商業地產發展的主流。

　　董恂：金錢豹(中國)餐飲集團行銷開發副總經理

　　高端餐飲的拓展計劃和選址要求

　　金錢豹是有餐飲需求的。金錢豹的廚房是一個開放式的廚房。這個廚房分布在客人用餐位置的中間，同時，空調、排風、用水、用氣都在這個開放式的空間中。這是個比較大的前提概念。

　　選址是第一步。當然是品牌和城市的發展策略來制定的。開發整合，要和不同的品牌聯盟，同時也要考慮到較高的物價成本和人力成本。以及物流配送的動線。假如在硬性條件下無法達到需求，這個項目就很可惜了。希望開發商還未進入金錢豹前，就有一定的了解。這樣可以對未來有個規劃。洽談的部分都是固定的，包括政府的支持、稅務的洽談，之后，才會進行愉快的合作。

　　在相互配合的情況下，還需要一個開發報告，提供給周圍有沒有星級的飯店，需要對人流量做預測。無論在北京、上海，還是深圳、天津，商業條件對外是完全統一的。

　　作為一家大型的餐飲公司，同時也是一個餐飲的供應商，很多開發商和業主都希望金錢豹品牌的進駐。前期規劃時，如果達不成，便會失之交臂。還有些在進駐之后，通過溝通來提高開發商在品質上的質量。金錢豹不僅僅是自助餐，辦婚禮、宴會等也是上海第一。

　　金錢豹(中國)酒店餐飲集團有限公司，在北京、上海、沈陽、天津、鄭州等都有連鎖，目前是五星的運營和管理，3年以內，要發展餐飲酒店連鎖50家。

　　洪萬康：大潤發全國開發總監

　　經營足夠面積大 才能進步不被淘汰

　　大潤發的所有的干部和員工，都在不斷學習，成為在行的人，而不是成為專家。因此必須要跟上行業的脈搏，不斷的學習、不斷的進步，不要被淘汰。

　　大潤發至少有3500平方的面積是用于庫存，雖然有物流，但是生意好起，物流跟不上。例如在60年代、70年代，建了很多的房子，廁所、衛生間、都很夠用，在80年代的上海，當時就有會客室、就有衣帽間、書房，就要超前的去想，如何服務顧客的問題。因此面積大一點，經濟發展之后，需求也在不斷改善，要求在不斷提高。

　　肖強：寶龍集團招商中心常務副總經理

　　不同商圈不同體量 寶龍商業地產期待更多投入

　　從2009年開始到現在為止，經歷了一些問題和困難。寶龍集團方總提高了一些技術手冊等規范化的過程，在產品研發上有不同的變形，在主打的二三線城市中，人口在100萬以上，所打造的購物中心，住宅產品、豪華酒店，以及一些旗艦型的項目，比如說天津，超高層的物業，是8萬平方米，安西和大潤發合作是6萬平方米，依據不同的城市、不同的人口、不同的購買力。在整個配比里，主力店和次主力店占比不同，希望重點零售品牌能夠長期有序的發展。現在的購物中心不僅僅是一個購物中心，更多的是一個時尚生活中心。

　　在2011年，寶龍會開業7項目，目前已獲得了4塊新地，在2001年寶龍有一個多業態、多規模、多種不同形式的商家結合，一起推動中國商業地產的發展。杭州一站式的大型的購物中心不多，可能不同的商圈位置有不同的體量，更多的住房的開發商可能會更多的投入寶龍的商業地產。

　　俞衛良：神采飛揚娛樂有限公司副總經理

　　避免同質化發展 如何做好產業升級?

　　神采飛揚經過多年發展，走過了一個快速發展的過程。從東北到南粵地區，已經跨過了祖國的東西南北，從規模上都有一個大的提升。因為這個行業的特殊性，在以往的發展過程中，對電子游戲的關注不是很高，特別是在產業政策的推動下有很大的發展。

　　千萬要避免同質化的發展，如何做到產業升級?地產怎么升級?神采飛揚在行業的模式探索上付出了很多，前期也接觸了一個項目。它提出的是一個休閑產業，把一個從空間到平面的，從實體到虛擬，在日本的橫濱有一個模擬的娛樂空間，相當于不僅僅是一個商業中心，更重要的是一個娛樂中心，可能會超過的迪斯尼。用這么一個手段，始終保持商業地產的熱度。在這個情況下，就要做到一個品質上、差異化的提升。這個是商業地產發展，還有在餐飲、娛樂、百貨方面，有這些基礎產業就可以支撐一個較大的商業中心，來自不同產業的經營者和我們的商業地產結合到了一起才可以形成一個綜合體，所以聚合在一起，他的商業價值更大，需要共同攜手打造。

　　王品石：喜悅滑冰場總經理

　　娛樂地產不可忽視 以商圈吸引力調整體量

　　會議提到的很多的是商業地產，如寶龍、萬達等。但也不能忽略娛樂地產，包括上海、沈陽在未來的五年都有非常大的變化，沈陽室內的迪斯尼也在規劃了，所以目前來講，除了戶外以外，室內的游樂場也對商業地產的帶動有一定的支持，在高樓層的影院、餐飲，對神采飛揚的這種大企業都是非常支持的大平臺，比如說海洋世界，還有未來的汽車城，汽車博物館，包括熱帶雨林，其他地方都還沒有展現出來，包括現在的高檔的俱樂部，這個又是另外一個板塊了，我們要深思，不要在同一個行業競爭，要在不同的行業發展，對商業地產的發展有一個更好的發展。

　　現在有一個沒界定好，是商業的凈使用面積多大，有效出租面積有多大，這個和商業地產的角度是不一樣。第二個問題是內容體系很多，包括應該做多大的體量?能夠做多大的體量?想做多大的體量。

　　聯商網是喜悅滑冰場的搜索的門戶，有一個娛樂平臺，在真正的經營過程中，03年喜悅拿到了一個爛尾的項目來做改造，包括浙江的海寧、德清。從經驗來看，在這樣一個城市中，有10萬的人流，這樣一個地方要建設一個5萬平方米的商業體量是合理的，如果已經有成熟的商業業態存在了，另外一個是以簡單的商圈的吸引力來做，這個時候的體量就會有一定的重新的調整。
　　（聯商網報道）