一切似乎又回到了2008年。當(dāng)時(shí)綠城同樣面臨著巨大的資金危機(jī)，但2009年的好日子讓綠城經(jīng)歷了過山車一般的生死考驗(yàn)后，再次選擇了擴(kuò)張。而這一次，不知綠城是否還有這樣的好運(yùn)？

　　綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平在國慶期間，對媒體發(fā)表了驚人回應(yīng)。宋衛(wèi)平指出，綠城最不濟(jì)就是走上“賣項(xiàng)目、降價(jià)、不做房地產(chǎn)”這“三部曲”，也不至于破產(chǎn)。

　　陷入“資金緊張”漩渦

　　對于處于風(fēng)口浪尖的綠城，宋衛(wèi)平在國慶期間對媒體發(fā)出了綠城“三部曲”的驚人回應(yīng)。

　　“接下來首先要努力把房子賣出去；如果沒效，第二就是看看能不能騰挪掉幾個(gè)項(xiàng)目；如果這兩個(gè)手段都不奏效，那就直接把價(jià)格降到底。賣完所有的房子，以后就不再做房地產(chǎn)了。”

　　就在9月底，被海航收購的風(fēng)波剛平，綠城又再次陷入信托產(chǎn)品被查的新聞漩渦中。

　　對于媒體報(bào)道，綠城集團(tuán)在9月23日緊急召開了媒體溝通會(huì)。

　　在溝通會(huì)中，綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司總經(jīng)理曹舟南除了就綠城代建項(xiàng)目做了溝通，還對未來的資金問題做了表述。曹舟南表示，綠城現(xiàn)在賬面上現(xiàn)金有70多億，土地?zé)o欠款。綠城現(xiàn)在凈資產(chǎn)負(fù)債率160%左右，目標(biāo)是三年內(nèi)控制在100%以內(nèi)，相當(dāng)于國內(nèi)負(fù)債率標(biāo)準(zhǔn)的70%以下。

　　綠城9月20日剛剛發(fā)布的2011年半年報(bào)顯示，上半年公司現(xiàn)金及銀行存款從2010年年底的149.73億驟降至97.46億元；資金負(fù)債率則從去年的132%大幅上升至163.2%。

　　在負(fù)債率上升的同時(shí)，綠城的銷售業(yè)績卻在下滑。今年上半年綠城集團(tuán)在售的72個(gè)項(xiàng)目共獲得總銷售金額約人民幣203億元，比2010年同期下降7%。而截至8月底，綠城銷售金額也只有248億元，仍未完成其年度550億銷售目標(biāo)的一半。

　　在成為一系列負(fù)面新聞主角后，從今年9月份開始綠城的股價(jià)就一路下跌。到10月5日收盤時(shí)，綠城股價(jià)已跌至3.9港元，跌幅高達(dá)33%。

　　重現(xiàn)2008危機(jī)

　　“現(xiàn)在房企的境況和三年前的歷史有驚人的相似。”對于綠城的境況，衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)智庫營銷負(fù)責(zé)人蔡為民指出，這似乎也是中國房地產(chǎn)市場和房企三年經(jīng)歷的生動(dòng)描述。

　　當(dāng)2008年在房地產(chǎn)調(diào)控下資金鏈本已脆弱不堪的綠城，因一筆到期美元高息債而可能面臨破產(chǎn)危險(xiǎn)之時(shí)，金融危機(jī)來臨后國內(nèi)信貸的大松綁，無疑幫綠城完全解除了危機(jī)。

　　富于戲劇性的是，在銀行信貸大松綁環(huán)境下，綠城在隨后的2009年房價(jià)猛漲中卻從一個(gè)瀕臨危機(jī)的開發(fā)商成為當(dāng)年地產(chǎn)界最大的獲益者。由于定位于豪宅開發(fā)，綠城的項(xiàng)目受到投資客追捧，2009年綠城銷售額超過530億，一舉進(jìn)入全國房地產(chǎn)銷售額前三甲。

　　成也信貸敗也信貸。當(dāng)今年限購、限貸兩劑雙料猛藥下到房地產(chǎn)頑癥上時(shí)，綠城再次面臨資金的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　“我們的負(fù)債率的確比較高，但現(xiàn)金流并沒有斷裂。如果說負(fù)債率，其實(shí)借錢給我們的機(jī)構(gòu)都知道我們的負(fù)債率一直都比較高。”綠城相關(guān)人士說。

　　對于綠城的高負(fù)債率，杭州一家開發(fā)商告訴記者，“宋衛(wèi)平是個(gè)比較自信的人，他認(rèn)為負(fù)債率高一些沒有關(guān)系，這些負(fù)債會(huì)在企業(yè)快速擴(kuò)張和發(fā)展中被逐漸解決。”

　　“綠城方面認(rèn)為，把企業(yè)規(guī)模做大，是未來一段時(shí)間綠城最重要的工作之一。”中國指數(shù)研究院一位分析師表示，浙江當(dāng)?shù)劂y行、機(jī)構(gòu)和投資者與綠城都有相當(dāng)密切的關(guān)系，對綠城的團(tuán)隊(duì)也很信任，因此綠城獲得了當(dāng)?shù)夭簧僦С帧８灿谡憬Y本富饒的土地，綠城擴(kuò)張之路得以較順利地進(jìn)行。

　　能否再過關(guān)？

　　以豪宅開發(fā)為主的綠城，在項(xiàng)目中沉淀了大量資金。據(jù)住在杭州網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，綠城沉淀在項(xiàng)目中的資金約149億元。

　　在央行今年多次上調(diào)利率后，綠城的資金使用成本有多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)告急。公司半年報(bào)顯示，今年上半年綠城利息總開支高達(dá)15.52億元，而2010年同期為10.93億元，利息支出上升幅度高達(dá)42%。

　　“本輪調(diào)控不會(huì)像2008年一樣，而是長期的。限購短期不會(huì)退出，我們預(yù)計(jì)甚至可能會(huì)持續(xù)兩年左右。直到保障房在住房市場中所占比例大幅增加，投資性泡沫被擠出后才可能退出。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹日前在上海SAIF地產(chǎn)金融論壇上指出，這次調(diào)控對開發(fā)商來說的確是很嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　“如果限購不放開，高檔房長期難以獲得銷售業(yè)績，無疑會(huì)對綠城這樣的豪宅開發(fā)商產(chǎn)生巨大的壓力。”同策房產(chǎn)研展部經(jīng)理夏宇表示。

　　為解決資金困難，綠城開始求助于同為浙江的大型房企。而這次采用的方式是以企業(yè)互相擔(dān)保的方式獲得銀行貸款。

　　新湖中寶9月15日發(fā)布的公告稱，公司將與綠城建立3億元額度的互保關(guān)系，互為對方貸款提供信用保證。

　　“我們和新湖中寶此前已經(jīng)有過1億元相互融資擔(dān)保的合作。既然現(xiàn)在從銀行做土地抵押貸款已經(jīng)比較困難，就需要新的方式來融資。”綠城集團(tuán)一位高管9月22日向記者表示。

　　而一直堅(jiān)稱“堅(jiān)決不降價(jià)”的綠城，似乎也認(rèn)為在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候有降價(jià)的必要。

　　據(jù)了解，今年下半年綠城計(jì)劃新推287萬平方米可售房源，對這些房源綠城將采取“早銷、多銷、快銷”的快速資金周轉(zhuǎn)策略，加快資金回籠。

　　“已經(jīng)進(jìn)行前期銷售的樓盤，我們不會(huì)降價(jià)；后期銷售會(huì)以送裝修、送物業(yè)管理費(fèi)等方式促銷。但新開盤的項(xiàng)目，我們會(huì)根據(jù)市場環(huán)境，適當(dāng)對價(jià)格進(jìn)行一些下降來加快銷售。”綠城集團(tuán)相關(guān)人士說。

　　“綠城現(xiàn)在所反映出來的問題，是開發(fā)商的典型代表。開發(fā)商現(xiàn)在再次面臨是要降價(jià)求生存，還是硬扛價(jià)格的抉擇。”蔡為民表示。
　　（華夏時(shí)報(bào)　王海春）