出品/聯商專欄

撰文/聯商網高級顧問團成員 聯商網上海商業情報專欄 郭歆曄

太古在上海落地商業地產項目的步伐，正在加速。

除了2016年開業的興業太古匯，確定今年9月30日開業的前灘太古里，7月21日剛剛簽約的張園太古里之外，日前有消息稱浦東第二個太古商業項目正前期洽商中。

據倒圖利青年發布的浦東北濱江太古匯效果圖，第四個項目位于楊浦大橋西側位置。

我們按圖索驥，搜索了浦東北濱江由船廠1862保利廣場以東，楊浦大橋民生濱江文化城以西的各個地塊，發現濱江大道民生路昌邑路民生支路圍合的地塊，最有可能是北濱江太古匯所在地。

不過，即使如此，也必須指出，第四個項目尚處于前期洽談階段，尚未正式簽約。但話又說回來，該地塊就算最后沒有花落太古，也是做商業的良地。所以，無論怎樣，北濱江這個綜合體都是一個期待的項目。

兩個月后，前灘太古里即將開業。這是太古與陸家嘴集團合作的項目。按已公布的品牌、圍擋等信息來看，肯定會躋身上海屈指可數的頂奢購物中心。

基于前灘太古里的合作基礎，陸家嘴集團籌備中的陸家嘴北濱江綜合體，再度攜手太古，成為太古上海第四個商業項目浦東太古匯，也并非空穴來風。

今年3月，上海浦東新區人民政府在官網發布，浦東新區黃浦江0C00-0201、0Y00-1001單元E13-1和E13-3地塊、黃浦江沿岸E10單元E08-4、E10-2、E12-1地塊和民生支路地下空間歷史保護項目實施主體候選人遴選結果。

根據公告披露的信息，上海東袤置業有限公司擬定為該項目實施主體候選人。而企業數據顯示，上海東袤置業有限公司為陸家嘴集團旗下控股公司。

根據觀點地產網的報道，該項目由5宗經營性地塊組成，位于陸家嘴金融城內北側濱江區域，坐擁黃浦江核心段岸線接近1.5公里，俗稱「陸家嘴北濱江」。

項目總用地面積約15.24萬平方米，地上總開發量約36.8萬平方米，其中包括住宅建筑面積約13.3萬平方米，商業建筑面積約11.4萬平方米，辦公建筑面積約9.2萬平方米，文化建筑面積約2.9萬平方米。

這11.4萬平方米的商業部分，可能就是太古在上海的第四個商業項目——北濱江太古匯。

根據Mall星人實地探訪，陸家嘴北濱江項目將與一街之隔的萬科濱江光合星座商場及民生濱江文化城園區、浦開集團昌邑路站凌聯新村TOD綜合體以及綠地集團星弘項目（原海事大學地塊），共同構成全新商圈，而即將通車的軌交昌邑路14/18號線換乘站將助力新商圈的形成。

還值得一提的是，陸家嘴北濱江項目對岸為楊浦東外灘的東方漁人碼頭，以及新近拿地備受矚目的B站與美團總部綜合體地塊，還有規劃中的濱江合生匯與楊樹浦電廠改造項目。而18號線將連接起東方漁人碼頭與北濱江項目。

下面我們再從歷史流轉的角度，談一談北濱江太古匯的可能性。

1902年，英商太古洋行投資的太古輪船公司組建了藍煙囪輪船公司。公司成立后不久，就在現浦東洋涇港與民生路之間的江邊購置土地，著手興建碼頭。

藍煙囪碼頭1、2泊位建于1908年，3、4泊位于1924年建成，當時稱為遠東最先進的碼頭。由于該公司船隊的煙囪統一漆成藍色，“藍煙囪”不僅作為公司的名稱，也作為興建的碼頭的名稱。

碼頭建成后被公認為上海地區規模最大、設備最先進的碼頭，也被稱為遠東首屈一指的新型碼頭。

其聞名于世，主要是因為，一是規模大，碼頭長750米，可同時停萬噸級遠洋船4艘；二是結構先進，全部是鋼筋混凝土固定結構，不設棧橋，前后連成一片；三是倉庫設施先進，用英國進口的鋼筋、水泥建造的11座倉庫中有2座為四層倉庫，配有上海最早使用的倉庫升降機、以及先進的防火防爆設施。

新中國成立后，藍煙囪碼頭由上海倉庫公司接管，1953年3月移交給了上海港務局二區的民生裝卸公司。

很長一段時期內，上海地區需要的煤炭、糧食裝卸，主要在浦東的碼頭，其中散糧、散糖，就在民生碼頭。

為了上海市場的需要，上海市政府對民生碼頭進行了全面改造，建造了30個高達48米的筒倉組合，容量達8萬噸的筒倉。

2013年，上海市申江兩岸開發建設投資（集團）有限公司著手將曾是亞洲最大容量散糧筒倉的八萬噸筒倉改建為「民生濱江文化城園區」，并被評定為現代服務業集聚區即微型CBD。

園內歷史建筑在修葺過程中采用修舊如舊的方法，確保歷史風味的保存。園區以苗圃路為界，分為東區、西區。西區為「演藝天地」，東區為「創意空間」。

繼民生路東側碼頭已先行打造為民生濱江文化城園區之后，民生路西側地塊日前也已由陸家嘴集團主導正式啟動開發，也就是上述浦東新區黃浦江0C00-0201、0Y00-1001單元E13-1和E13-3地塊、黃浦江沿岸E10單元E08-4、E10-2、E12-1地塊和民生支路地下空間歷史保護項目。

鑒于項目地塊與太古頗有歷史淵源，加之陸家嘴集團與太古在前灘項目合作順利，Mall星人預計該項目或為網傳前期洽商中的浦東北濱江綜合體，也即北濱江太古匯。

一旦雙方正式簽約，想必屆時一定會公開消息。

最后聊一下，官方已公布消息的太古上海第三個商業項目。

7月21日，太古地產與上海靜安置業（集團）有限公司簽訂靜安張園項目管理公司合資協議。雙方將分別持有張園項目管理公司40%及60%的權益，以管理合作的方式共同參與張園的保護性開發項目。

簽約完畢之后，張園正式成為太古地產在上海的第三個項目，預計項目為繼前灘太古里之后上海第二個太古里。

太古地產參與開發的5幅地塊（02，03，06，08，10），總占地面積46,232平方米，地上總建筑面積約6.2萬平方米，打造包括國際級創新文化場所、高端辦公、特色住宅公寓、一家精品酒店及一系列令人驚喜的零售和餐飲選擇。

其中地上商業總面積約4萬平方米，有12-20米限高。另有約7萬余平方米的地下商業及公共空間將實現南京西路地鐵站（2號線、12號線和13號線）的交通換乘以及與周邊社區的互聯互通。地上地下商業面積合計預計近8萬平方米。

張園太古里建設的敲定，可以實現在全球范圍內首次近距離疊加太古匯，外加興業太古匯運營管理的南京西路站「地鐵廊」，三者合計商業面積逼近19萬平方米，成為南京西路勢力最大的發展商。如果未來能聯手同為靜安置業旗下的豐盛里，則太古南京西路站周邊商業面積可達21萬平方米。

從趨勢來看，太古商業重心已由香港轉向上海，如北濱江項目未來簽約成功，太古上海項目數量與規模（興業太古匯、前灘太古里、張園太古里與待定的北濱江太古匯）將大大超過香港（金鐘太古廣場、太古城、東薈城與已退出的又一城）。【Tips】新加坡豐樹產業于2011年以188億港元整體收購了太古又一城。

▲目前太古已開業項目一覽| 來源：太古2020年年報