主持人：下面有請(qǐng)物美商業(yè)集團(tuán)股份有限公司全國(guó)發(fā)展高級(jí)總監(jiān) 汪傳虎先生，他講演的題目是如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的最佳模式。

　　汪傳虎：感謝各位嘉賓堅(jiān)持到最后，今天參加這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的年會(huì)，我作為零售商的代表，也是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的一個(gè)了解和學(xué)習(xí)的過(guò)程。我本人將近十年多的時(shí)間一直負(fù)責(zé)全國(guó)幾家大型的商業(yè)的工作，一直思考中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中普通性規(guī)律性的一些問(wèn)題。

　　首先介紹一下我服務(wù)的這個(gè)企業(yè)，物美集團(tuán)，大家可能很清楚。物美集團(tuán)是中國(guó)第一家引進(jìn)現(xiàn)代流通理念，在中國(guó)開第一家大賣場(chǎng)的企業(yè)，也是一家香港上市公司，去年銷售規(guī)模是230億，在全國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)排名第七，我們目前擁有720多家店鋪，在北京，天津，河北這樣一個(gè)華北區(qū)域中心，還有以上海，杭州，安徽，江蘇這樣一個(gè)華東區(qū)域，還有寧夏等西北區(qū)域。尤其近兩年我們收購(gòu)了美廉美，還有超市發(fā)。目前我們的店鋪是四個(gè)點(diǎn)，一個(gè)是百貨店，大賣場(chǎng)，還有一個(gè)綜合超市，就是社區(qū)的四千到六千的體量的超市，另外有大量便利超市。

　　第二個(gè)講一下零售業(yè)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)該考慮的，必須思考的一些問(wèn)題。第一個(gè)是全國(guó)發(fā)展與區(qū)域領(lǐng)先，我覺(jué)得這是一個(gè)兩難的問(wèn)題，是全國(guó)發(fā)展還是區(qū)域領(lǐng)先？也有很多的企業(yè)現(xiàn)在全國(guó)發(fā)展的戰(zhàn)略，也有很多企業(yè)選擇區(qū)域領(lǐng)先的策略，這個(gè)根據(jù)企業(yè)的整體情況有關(guān)系。確切地說(shuō)，全國(guó)領(lǐng)先和區(qū)域領(lǐng)先，這個(gè)對(duì)零售企業(yè)是很難的選擇。大家知道現(xiàn)在的零售企業(yè)是規(guī)模取勝。第二個(gè)，從中國(guó)改革開放以后，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資源的掌控時(shí)機(jī)的把握，目前幾年如果選擇全國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略，更多的考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的資源優(yōu)勢(shì)。

　　第二個(gè)是單業(yè)態(tài)，有的只做大賣場(chǎng)，有的只做便利店，有的企業(yè)只做百貨。

　　第三個(gè)是做大做強(qiáng)，這個(gè)和全國(guó)發(fā)展還是區(qū)域領(lǐng)先有異曲同工。不做強(qiáng)很難做大，但是不做大也很難保證強(qiáng)，這就是零售業(yè)的特殊性，得到知道零售業(yè)主要體現(xiàn)在價(jià)格，服務(wù)。規(guī)模大了以后，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求也非常高，對(duì)企業(yè)的駕馭能力的挑戰(zhàn)也非常嚴(yán)峻。

　　第四個(gè)，單店開寓于系統(tǒng)并購(gòu)。06年以前基本都是單店為主，06年以后并購(gòu)非常瘋狂，包括物美收購(gòu)美廉美，和超市發(fā)啊等等。

　　第三大方面，講一下物美的戰(zhàn)略現(xiàn)在，物美一定要成為我們本土的全國(guó)領(lǐng)先的專著零售的公司，我們選擇先形成區(qū)域領(lǐng)先，逐步達(dá)到全國(guó)領(lǐng)先的戰(zhàn)略。第二個(gè)是商圈領(lǐng)先，低成本優(yōu)勢(shì)。 第三個(gè)在業(yè)態(tài)選擇上我們有突出主業(yè)態(tài)，主業(yè)態(tài)就是綜超和大賣場(chǎng)。

　　第四個(gè)是做強(qiáng)的基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)速度，物美這幾年也是高速增長(zhǎng)的，高速增長(zhǎng)的背后，整個(gè)內(nèi)部的管理也是非常復(fù)雜的。

　　另外一個(gè)在開發(fā)上，物美就是單店開發(fā)和系統(tǒng)并購(gòu)結(jié)合，基本上是單店開發(fā)和系統(tǒng)并購(gòu)各占半吧。

　　第四個(gè)，選址難是物美每年中的一個(gè)難題之一。我自己這些年在全國(guó)搞發(fā)展，選址難和招商難并存。這里有幾個(gè)原因，一個(gè)是信息不對(duì)稱，第二個(gè)是商家和客戶的不信任，我覺(jué)得在中國(guó)本土零售企業(yè)，確實(shí)依托于外資的經(jīng)驗(yàn)，但是本土企業(yè)也有不可取得的優(yōu)勢(shì)，尤其是亞太區(qū)域，這就是沃爾瑪進(jìn)不了香港，進(jìn)不了日本，也進(jìn)不了韓國(guó)的原因。先不說(shuō)內(nèi)資企業(yè)可以戰(zhàn)勝外資企業(yè)，但是至少內(nèi)資企業(yè)可以扮演一個(gè)重要的角色。

　　第二個(gè)是選址的時(shí)候，很少適合的物業(yè)可選擇。這里有幾個(gè)方面，一，我們都是先選址再定位，我們是先拿到一塊地，再考慮做什么。二，是定位不準(zhǔn)，很多項(xiàng)目都沒(méi)有定位，就是主觀判斷定位。三，期望不合理，這個(gè)不僅僅是高或者低，就對(duì)整個(gè)項(xiàng)目而言，不同的角色待遇不完全是一樣的，包括整租和整銷售都是期望不合理的一個(gè)范圍內(nèi)。四，就是對(duì)零售不了解，設(shè)計(jì)不到位。從層高啊，承載啊，包括停車位啊，都很難滿足要求，這也為后期進(jìn)入以后造成很大的浪費(fèi)。

　　第五，建議，一，我認(rèn)為本土企業(yè)要專注做另說(shuō)的話，是完全可以做大做強(qiáng)的。二，專業(yè)化操作是關(guān)鍵，今天我講的是商業(yè)地產(chǎn)的會(huì)，專業(yè)化的操作，選址準(zhǔn)確，定位準(zhǔn)確，招商專業(yè)，設(shè)計(jì)到位，投資收入模型的設(shè)計(jì)比較合理，重視經(jīng)營(yíng)管理，我覺(jué)得專業(yè)的管理是成功的關(guān)鍵。最后一點(diǎn)零售商和開發(fā)商必須共贏，因?yàn)闀r(shí)間有限，我就講到這兒。謝謝大家！
　　（和訊)