銀泰百貨2010年第四季的同店銷售增速為17-18%，高于我們的預(yù)期。相對(duì)于10月及11月錄得中雙位數(shù)的同店銷售增速，我們估計(jì)10 年12 月的同店銷售增速約為18-19%。10 年上半年的同店銷售增速為17.2%，由于09 年下半年的基數(shù)較高，10 年第四季的同店銷售增速顯示增長勢(shì)頭沒有放緩。我們提高10 年至12 年的預(yù)測(cè)同店銷售增速至18%/17.6%/14.9%。銀泰百貨預(yù)計(jì)將于3 月底公布10 年的財(cái)務(wù)業(yè)績。

　　2011年新增5家店鋪。銀泰百貨已落實(shí)于2011 年下半年開設(shè)3 家新店，即北京大紅門店、安徽合肥華僑城店及浙江慈溪店。管理層預(yù)期將通過自行開店或收購開設(shè)2 家新店。

　　管理層相信，參與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)(包括商業(yè)與住宅物業(yè)及酒店)是取得低成本自有物業(yè)百貨店的策略，我們認(rèn)為將會(huì)增加經(jīng)營及現(xiàn)金流方面的不明朗因素。2012 年開業(yè)的安徽合肥華僑城店及浙江慈溪店，以及2013 年開業(yè)的浙江溫嶺店及杭州北店，均是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分。管理層預(yù)計(jì)將于2011年及2012 年分別預(yù)售合肥華僑城店及慈溪店的非零售物業(yè)部分，然后于2012 年及2013 年陸續(xù)預(yù)售溫嶺店及杭州北店的非零售物業(yè)部分。

　　我們預(yù)計(jì)2011 年凈負(fù)債比率將增至約三成。管理層指出，2010 年底的貸款結(jié)余及現(xiàn)金結(jié)余分別為人民幣12 億元及人民幣14 億元。基于新店及非零售物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的資本投資，我們預(yù)計(jì)凈負(fù)債比率將從2009 年底的0%增加至2010 年底的27%及2011 年底的27%。若按公司計(jì)劃預(yù)售非零售物業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)間表，我們相信凈負(fù)債比率于2012 年底將跌至2%。

　　維持“長線買入”的評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)調(diào)高至13.7 港元。按10 年至12 年的預(yù)測(cè)核心EPS 計(jì)算，我們預(yù)計(jì)銀泰百貨的CAGR 將達(dá)35.2%，增速是我們覆蓋研究的同業(yè)公司之中最高的一家。我們將目標(biāo)價(jià)調(diào)高至13.7 港元，相當(dāng)于11年預(yù)測(cè)核心PE 32 倍，及11 年預(yù)測(cè)PEG 0.9 倍。我們作出PEG 0.9 倍的假設(shè)，理由是我們認(rèn)為公司參與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)將會(huì)增加經(jīng)營及現(xiàn)金流方面的不明朗因素。
　　（交銀國際  葉建中）