談判桌上一襲“韓風”

　　一則有關于樂天瑪特出沒河南商業地產談判桌的段子，近期在零售圈相當火。

　　對此，某國內品牌超市發展部負責人有著繪聲繪色的描述：當價格“拼”到1.4元（指賣場物業單平方米日租金）的時候，各大超市拓展部老總從談判桌上開始起身閃人了，僅剩下兩家。隨后，永輝向開發商報出了1.5元的新價，它想把卜蜂蓮花“逼走”。但突然發現，身邊又多個生人。細一打聽，竟是樂天瑪特。

　　需要說明的是，開發商與零售商之間的價格談判，從來都是一對一進行。由此幾經流傳的段子，明顯被感情色彩加工過。

　　然而，故事的真實性，得到了多方的印證。故事發生時間，約在一個月前。被競爭的商業物業項目，由思念系旗下的河南瀚海置業有限公司開發，位于文化路與北環交叉口東南角。

　　隨后，記者向永輝、瀚海置業求證，并咨詢最終敲定的租金價格。他們均以商業機密為由，給予了婉拒。

　　據了解，樂天瑪特隸屬于世界500強韓國樂天集團，為韓國第一大超市零售商。雖然該公司在2007年才進入中國，但在三年內，通過一系列兼并重組的手段，迅速在東北三省、京津、山東、江蘇等市場，形成了一定的勢力范圍。截至2010年，樂天瑪特業績與門店數量均超過了卜蜂蓮花，展露出沖擊中國快消品連鎖百強榜前十的態勢。

　　對于外界蕓蕓揣測，樂天瑪特山東公司開發部副總丁建江在接受本報采訪時，首先表述了“不差錢”的態度。他認為，這在該公司2008年收購北京荷資萬客隆，2009年全盤收購江蘇第二大零售商時代超市，已經有了充分的表現。

　　對于進入河南的時機，丁建江的說法是，一切按部就班。當然，這與該公司在中國區的整體戰略有關，首先完成在中國東部、東北沿海市場登陸，再向內陸滲透。于是，在去年下半年，完成對山東市場基本布局后，著手進入河南市場的計劃。

　　一位接觸過樂天的地產界人士認為，該公司在國內零售業的名號，以及現實經營能力，并沒有顯現出一個世界500強企業的優勢所在。因而，并不看好其在商業物業競爭方面的能力。

　　丁建江對此并不認同。他稱，樂天旗下有百貨、超市、影院等多種業態，而這是包括家樂福、大潤發在內等多數單業態超市公司無法企及的綜合競爭優勢。因而，可以一次性吞噬的物業租賃體量更大。

　　“預計在今年年底，即能在河南拿下4～5個商業物業項目。”丁建江說，這基于他目前對項目資源的掌控狀況。

　　新“炒房客”催化租金翻倍

　　有消息靈通人士透露，在思念北環項目上，永輝最終獲勝。但贏得很吃力，也很郁悶。

　　他分析，在最近半年，永輝遞給各大商業地產開發商的報價，蓋過包括大商、沃爾瑪等多數市場既有經營者。并與先入一步的大潤發，在河南商業地產談判桌上，形成了市場競爭新勢力。但相較同行，永輝對河南市場的立足渴望更為迫切。一方面是其完成上市后，需要填業績報表；另一方面，只有門店數量迅速擴充，才能實現它深度涉足河南農副產品產業鏈的計劃。但是，樂天瑪特對河南的拓展需求與計劃，同樣超過了國內其他省份。

　　“兩家公司對物業門店的需求，幾乎是一致的。大的、小的都要搶。那么，樂天瑪特寄希望于縮短選址時間，最好的辦法即是‘跟莊’。”該人士如是稱。

　　對此說法，丁建江沒有否認。他稱，相較于市場既有經營品牌，市場新進入者只有靠抬高租金價格，在開發商面前獲得更多話語權。

　　正因如此，新“炒房客”攪亂了省內物業租賃的平衡。而這，讓市場既有經營品牌相當惱火。

　　據業內人士介紹，2009年之前，鄭州的商業物業租賃均價，為單平方米日租0.8元～0.9元。以2009年8月，大潤發以1.6元的價格，擠走家樂福，拿下升龍大學路項目為標志，省內物業租金價格扶搖直上。2010年上半年，鄭州市租賃均價，普漲至1.2元。2011年春節前后，均價約在1.3～1.4元。但在目前，日租金1.5元，已是鄭州三環內商業物業租賃的起步價。

　　通常情況下，超市公司對商業物業的租賃面積，約在2萬平方米，租期約在15年。由此推算，單平方米日租金每增加一毛錢，其租金成本即上漲一千萬元。

　　但對于“起步價1.5元”的說法，永輝拓展部一人士并不完全贊同。他稱，考量價格的因素，是區位、交通、客流、物業體量等全方位條件。但可以感知到的是，鄭州物業租賃價格已超過重慶，躍上國內中上游水平。

　　上海貝茲商業咨詢管理公司副總梁斌認為，2011年，才真的稱得上是河南零售市場開放元年。從宏觀角度看，中原經濟區升級為國家戰略，河南城市化發展的強勁增長能力，刺激了零售業的活躍度。但國家對住宅地產的調控政策及手段，亦是為零售業加速進駐，提供了客觀上的機會。樂天瑪特進駐后，中國零售業外資十強僅剩英國特易購。
　�。ù蠛訄� 記者 楊霄）