近日，深國投股權轉讓一事滿城皆知，華潤集團蹊蹺棄子，原先名不見經傳的龍柏商置成了深國投的新東家。深國投易主，業內紛紛猜測深國投和華潤今后雙方將如何發展。深國投一時站上了業內熱議的風口浪尖。

　　其實，深國投的股權背景與合作伙伴歷來都不簡單，從最初全心全意為沃爾瑪建設商用物業到后來在金融鏈上引入新加坡嘉德置地集團、美國最大的商業地產投資管理公司美國西蒙集團以及摩根士丹利房地產基金，創造了一系列的“金融產品”，再到華潤入主深國投，讓深國投在商業地產領域樹起了“深國投”品牌。

　　目前，深國投旗下有印象城、新一城和深國投廣場三大品牌，三大品牌定位各有側重和特色。今天，我們就來看看深國投整條產品鏈在全國的布局和發展。

　　一、已開業項目盤點(截止到2012年2月20日，依據深國投商置官網數據和媒體報道)

　　印象城——定位于時尚、潮流的中高端家庭型區域購物中心，匯聚國際著名潮流品牌，彰顯其時尚繽紛的特色。

　　印象城系列籌備于2006年，最初由美國西蒙地產集團、摩根士丹利房產基金與深國投商用置業有限公司共同出資建立的深圳格瑞企業管理咨詢有限公司投資及運營。世界金融風暴后，美國西蒙地產集團、摩根士丹利房產基金相繼退出印象城，此后，華潤集團一度成為深國投的主要股東，隨著華潤日前退出，印象城再度重歸深國投獨家投資運營。

　　常熟印象城：于2008年6月開業，總建筑面積近9萬平方米，是一家擁有150多家商鋪的大型購物中心。集國際品牌旗艦店、時尚精品店、美食餐飲及家庭娛樂等設施為一體，致力營造“一站式”購物理念和高品質購物環境。

　　杭州古墩印象城：2010年1月28日開業，總建筑面積近6萬平方米，擁有超過150家品牌商家。印象城將最前沿、時尚的大眾品牌融于社區生活，營造購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的“一站式”社區消費體驗環境。印象城購物中心包括大型超市、國際品牌旗艦店、時尚精品店、美食餐飲、娛樂休閑等業態組合。

　　蘇州印象城：2009年9月28日開業，落于蘇州工業園區現代大道與蘇嘉杭高架橋的交匯處，總建筑面積14萬平方米，是集休閑、餐飲、娛樂于一體的一站式大型國際化購物中心。

　　佛山印象城：原名新一城，2007年12月20日開業，2011年擴建并升級更名為印象城。總建筑面積上升到10萬平方米，位于佛山市禪城區季華路與大福南路交匯處。

　　鄭州印象城：2009年9月25日開業，總建筑面積近8萬平方米，坐落于鄭州二七核心商圈——民主路與西太康路交叉口(民主路88號)，地下兩層，地面四層，共擁有商鋪100多家，停車位約350個。

　　(注：深國投在合肥本來用于建設印象城的地塊最后劃歸華潤了)
　　

　　新一城——新一城，定位于社區的、大眾化的家庭型區域購物中心。以大眾化、家庭化為品牌特色，服務現代家庭生活。

　　惠陽新一城：2007年12月28日開業，總建筑面積39,283平方米，位于惠州市惠陽區自古以來最繁華的鬧市旺街地段。向南經開城大道直通中海石化及大亞灣核電站，向東經國道通達各鄉鎮。新一城廣場以潮流、時尚為理念，匯聚了眾多充滿年輕、潮流、活力的時尚品牌。融合了大型超市、國際品牌專賣店、美容美發、休閑娛樂、面包西點、中外美食和特色餐飲等。

　　順德新一城：2010年1月28日開業，總建筑面積近8萬平方米，位于佛山市順德區大良街道中心地段，東樂路與新桂南路交匯處。

　　北京新一城：2009年6月10日開業，總建筑面積為5萬多平方米，位于北京望京的核心區域，阜通西大街與廣順南大街交匯處。通過豐富多元的商品組合和溫馨舒適的購物空間，經營品類涵蓋服裝鞋帽、珠寶首飾、兒童娛樂、餐飲等。

　　馬鞍山新一城：安徽馬鞍山市花山區雨山路與康樂路交匯處。建筑面積42，727平方米。

　　江陰新一城：2011年3月24日開業，總建筑面積近1萬平方米，擁有2.5萬余種商品。江陰新一城是其全國第六個合作城市。

　　深國投廣場——深國投廣場滿足商務與生活的雙重高標準，不僅對商場生態環境有更高標準，更要求購物中心將健康、人性、自然、和諧的理念融入購物與工作，讓顧客們均能感受到體貼入微的人性關懷。

　　深圳福田深國投廣場：地處深圳福田香蜜湖片區，定位于集辦公、購物、休閑與一體的大型綜合商業中心，規模為總建筑面積逾20萬平方米，匯聚了近200家中高檔品牌店鋪，停車位超過2000個。

　　深圳寶安深國投廣場：又稱為寶安沃爾瑪廣場。于2004年4月開業，位于深圳寶安區前進一路282號，總建筑面積近3萬平方米。

　　二、今年即將開業的印象城項目(依據深國投商置官網和相關媒體報道)

　　印象城——

　　寧波印象城：位于寧波市鄞州區錢湖北路與嵩江東路交叉口，總建筑面積近13玩平方米。預計在2012年底正式開業。

　　三、在建印象城項目盤點(依據深國投商置官網和相關媒體報道)

　　印象城——

　　杭州西溪印象城：位于杭州市余杭區五常大道一號，集購物、娛樂、濕地旅游等功能，總建筑面積近21萬平方米。主體結構已于2012年1月17日22點提前封頂，進入機電安裝階段和裝修階段。預計2013年4月開業。

　　四、即將啟動項目的城市(依據深國投商置官網和相關媒體報道)

　　西安、南京、臨汾、天津、東莞、成都、益陽、肇慶、蕪湖、重慶、漳州、湛江、泉州、茂名、南海、長沙、揚州、南昌、濰坊、淄博、綿羊、宜賓、德陽。(數十個深國投商業中心在建和儲備項目中，待開發時機成熟再細分產品序列和稱號。這也是深國投商業地產品牌的一大特色。)

　　例如：天津深國投商業中心由深國投商用置業有限公司和香港恒瑞投資有限公司共同投資，落戶西青開發區，總占地170畝，總建筑面積26萬平方米。天津深國投商業中心項目建成后將成為天津市區南部最具現代商業文化氣息的城市商業中心。

　　天津深國投商業中心項目一期為大型商業娛樂綜合性建筑，建成后日本永旺公司將在此開設永旺夢樂城購物中心，內設吉之島超市、商業中心、影院及相關配套設施，一期建筑面積為16萬平方米，其中商業經營面積約9.5萬平方米，配套停車場約6萬平方米，其他配套設施5000平方米。

　　五、深國投產品的拓展戰略尋索

　　在佛山新一城更名為印象城之時，深國投商置常務副總裁竺海群曾表示，新一城定位社區型商業，規模在4~7萬平方米左右，而印象城一般規模在8至15萬平方米，發展重點在二三線城市，經濟發達的省會城市和沿海地區的經濟發達城市，服務群體超過30萬。深國投廣場則是與沃爾瑪合作的包含辦公樓、購物中心以及酒店在內的綜合性商業項目。

　　深國投目前管理的自有商業項目有20個，總建筑面積超過200萬平方米，已開業的購物中心有11個，到2014年，開業的購物中心數將達到20家，深國投方面更希望至2016年，這一數字能達到50家。

　　“深國投商置在未來的品牌戰略中，將首先著眼于發展印象城。”竺海群透露，一線城市拿地難，印象城發展重點在國內二三線城市以及具有發展優勢的三線城市。深國投在佛山提前1-2年布局，具備先發優勢，竺海群表示，除佛山之外，類似湛江這樣的城市，也會是深國投考慮投資印象城的區域。

　　六 深國投關聯公司

　　1995年，國務院特批深國投與沃爾瑪在深圳成立了沃爾瑪珠江百貨有限公司;2003年經批準更名為沃爾瑪深國投百貨有限公司，其中沃爾瑪持股65％，深國投持股35％；2003年4月，深國投在深圳注冊成立的深國投商用置業發展有限公司(2004年12月31日更名為“深國投商用置業有限公司”)，就是為了配合沃爾瑪在中國的快速發展而專門成立的一家開發商用物業的房地產公司(深國投商用置業有兩重身份：之前它是沃爾瑪在國內的長期合作伙伴，為這家全球最大的零售商量身定做購物廣場，以配合其在中國擴張;現如今它更希望效仿凱德置地、萬達、華潤，在中國最具價值的商業地產開發及運營商中占有一席之地。如今其超市主力店已不再局限于沃爾瑪，永旺JUSCO、大潤發也已成為其合作伙伴)。

　　深國投商置與新加坡嘉德置地、摩西(摩根士丹利、美國西蒙地產)、高蓋(高摩盛、蓋里提國際)三大聯盟共同投資組建三個不同品牌的購物中心品牌——嘉信茂、印象城、GMS恒光，世界最大的上市工業房地產投資信托公司——普洛斯集團也擁有深國投商置的股權。在快速擴張的2004年至2006年,短短3年時間,深國投在全國獲得了60多個項目,至2009年已經開業23個項目。這樣的速度,幾乎創造了發展的神話。但這場“豪門盛宴”在2009年被金融海嘯徹底打翻。2008年底，世界金融危機重創了摩根士丹利、美國西蒙地產、蓋里提國際、美國普洛斯集團這些與深國投商置合作的國際大牌，他們的戰略收縮直接導致“豪門”陣營的分崩離析。

　　摩根士丹利、美國西蒙地產、深國投合資成立的格瑞印象城旗下5個項目，外方全部退出，常熟、蘇州、杭州、鄭州項目成為深國投旗下獨資項目，去除格瑞2字后，保留了印象城的名號，但合肥項目被轉讓給華潤集團。

　　2009年初, 深國投更名為“華潤深國投信托有限公司”，而深國投商置則暫時剝離至華潤投資公司旗下。華潤集團原財務總監蔣偉成為深國投商置新任董事長，華潤進入深國投商置董事會、并獲得3個董事席位,深國投商置從此成為華潤地產系的新成員。在深國投商置未來的走向上,華潤成為舉足輕重的影響者。華潤明確提出,要求深國投商置成為一家專業的商業房地產開發商。以前深國投只做了商業地產前期拿地和開發建設這一段,沒有做過后期的招商、市場推廣和經營管理，現在的深國投計劃要把整個鏈條都打通。根據華潤的要求，深國投商置將會對此前的項目股權合作關系進行梳理，處理掉一大批基礎不太好的項目，并且將力量放在一些潛力大的重點項目上。通過這一系列的整合，深國投在國內擁有了全資開發經營的17個購物中心，轉型為商業地產開發經營于一體的企業，華潤也收購了計劃中的合肥印象城等項目。

　　2009年9月27日，深國投商置與凱德商用的母公司嘉德置地合作的嘉信茂項目宣布解體分家。以佛山3家嘉信茂廣場為例，禪城、順德歸深國投商置改用新一城購物中心稱號，桂城一家歸嘉德置地并改用凱德廣場稱號。嘉信茂廣場原本是新加坡嘉德商用產業有限公司與深國投商用置業有限公司合作經營的商業地產項目。2004年12月，新加坡淡馬錫旗下的嘉德置地開始與深國投商置合作。雙方在國內共同開發了33個以沃爾瑪為主力租戶、以“嘉信茂”為品牌的購物中心項目。

　　此外，當年深國投商置由于拿地太草率,導致有很多地不理想,深國投商置將一些地塊與政府協商,準備退還給政府或轉賣給其他發展商(多家浙商、閔商、晉商獲得了部分項目如張家港等項目)。

　　3年后，2012年初華潤集團徹底退出深國投商置，龍柏宏易資本集團旗下龍柏商置最終成為歷經坎坷的深國投商置的單一大股東。龍柏宏易資本集團表示：深國投商置是一家資產質量優良、商業管理能力出色，并且深具品牌影響力和發展潛力的公司，未來我們將繼續精耕細作，堅定不移地推動深國投商置成為業內領先發展的公司。
　　（搜鋪網商業地產研究中心 周松平/文，轉載務必注明出處！）