8月21日，由聯商網、搜鋪網、萬商俱樂部主辦的2020中國（長三角）商業地產高峰論壇暨招商對接會在杭州博奧開元名都酒店隆重召開。本屆大會以“破浪·重啟”為主題，致力探討在后疫情時代且防疫常態化的當下，商業地產行業如何更好的破浪與重啟，獲得恒久的生命力。

會上，寶龍星匯商業總經理鄭亮迪應邀出席并作了《后疫情時代的商業突圍》的主題演講。她認為，商業地產已經迎來了周期性迭代，開放式的主題商業將會帶來新機遇。

寶龍星匯商業總經理鄭亮迪

以下是演講的主要內容（有刪減）：

商業趨勢

2020年經歷了非常不平常的上半年，從疫情爆發到全球經濟危機的影響，很多購物中心都遭遇了重創，在這樣的情況下我們會有更多的思考，商業到底會怎么樣。全球經貿格局發生了變化，次序也在重構，未來不確定性會變成常態，商業會不斷發生變化。疫情沖擊之后，帶來商業的兩極分化，我們要明白哪些往下走、哪些往上升。

消費需求和消費人群都發生了變化，以前我們覺得90后、00后的消費不那么明顯，但現在80后、90后、00后消費的崛起完全顛覆了以前的商業訴求，所以我們相信迎來了商業的周期性迭代。

迭代背后，我們預判商業未來的趨勢究竟怎樣，我覺得每個商業背后復制性慢慢減少，定制化慢慢增加，購物中心走向創新化和特色化，傳統購物中心面臨的壓力很大。因此，不是因為疫情而結束，而是疫情之后要發生一些新的變化。

我們看到跨界融合帶來了商業形態的多樣化，現在購物中心仍是主流，購物中心之外升級版的商業模式到底是什么，這是值得探討的。在這里，我們看到開放式的主題商業將會帶來新機遇。

首先，文化消費凸顯。現在已經從物質領域的追求轉變到精神領域的追求，文化的底蘊對商業延展來說顯得非常重要。

第二，國貨國潮繼續升維，現在國家倡導的是國內自建品牌，還有歷史文化的挖掘，這些都體現出國家的導向性。

第三，顏值經濟推動場景消費。現在動不動就講顏值，其實場景消費隨處可見，一開始每個購物中心都打造一條特色主題街區，這已經是場景消費的雛形，后來有各個場景消費融入的形態也是非常明顯的趨勢。

第四，細分市場的繼續深挖。接下來的市場要有匠心精神，要深耕所擅長的領域，不斷扎根做下去，才能找到真正的答案。我們也在思考如何精準定位，我們這家公司到底應該做什么，什么才是我們的核心競爭力，我們完全可以超越同行做得更好。從品牌角度來講，我認為產品更重要。

第五，市場招調更頻繁密切。因為品牌迭代越來越快，今天明明是網紅，半年以后什么都不是了，商業人員要有這樣的心理準備，這是一種常態，不是商場的原因，自我的學習力還要不斷加強。

第六，數字化進程再加速。這是所有大型商業不斷思考的事情，同時創新帶動體驗升級，體驗已經上升到了更高的高度，以前有個電影院、KTV就可以了，現在已經不是唯一的形態了。商界的跨界融合和多功能形態已經成為了普遍現象。

開放式主題商業會是下一個商業藍海嗎？

在這個趨勢下，再談談開放式主題商業。

首先看看優秀案例。大家都知道深圳萬象天地是“街區+mall”，是打造好逛的氛圍，它有86家網紅餐廳、12座獨棟旗艦店，37家首店，它有旗艦工廠和獨立潮牌店組成了高街區，餐飲品牌組成了生活美食街區，萌萌的大象也成為萬象天地最具代表性的藝術裝置之一，這是深圳必去網紅打卡地。它是典型購物中心的代表，它的IP和形態已經發生了變化。

再看上海新天地，它是天然街區式。這個項目帶來的是歷史石庫門的老故事，我們會看到石庫門的建筑群，也可以看到法租界的老房，以及歷史建筑。這些歷史延續下來，在當代的魔都搖身一變成為了國際畫廊、名牌時裝店、主題餐廳和咖啡酒吧，做商業的人每次去上海看它的變化，給我們帶來了新的思考。

再看成都的太古里，成都是一個商業環境非常好的地方，因為它夠悠閑，夠有體驗感，是很好的旅游之都，所以這里“快耍”“慢活”的雙重體驗在這里體現得淋漓盡致。它保留了傳統的院落和里巷，搜羅了國際時尚品牌，不同地區不同時期的文化在這里交匯，為這個傳統商業街注入了新的血液，一頭是繁華的現代商業街區，一頭跨越歷史的紅墻，恍若隔世，動與靜、快與慢體現了“快耍”和“慢活”的主題。

開放式主題商業的優勢在哪里？

第一，我認為開放式商業兼具購物與休閑雙重用途。有人說街區不能做零售，前段時間我去上海出差，專門看比較有特色的老房子，但是它里面獨棟的零售活得很好，而且做得非常有特色。當然它的零售和購物中心的零售截然不同。

第二，開放自由的空間形態體驗感更強。你可以在里面逛，可以不消費，沉浸其中也是很好的感覺。

第三，沉浸式體驗和理想的情懷帶來精神的愉悅感，快耍和慢活性質更強。

第四，量身定制定位的可塑性更強，易于打造標簽，對街區來說更容易打造。

第五，全天候24小時營業更貼近我們的生活。

再看看它的劣勢。其實，開放式商業主題街區受天氣的影響非常明顯，大晴天或者是大雨天可能不愿意過去。還有就是客流聚集困難，看起來客流沒有購物中心集中。再次就是規模效應不強，因為目前沒有把開放式商業提到議程上來，相信通過大家的努力，它可以變成一片藍海。

據不完全統計，國內1萬方以上的各類街區面積達到15億平方之多，數量達到10萬條之上，但這么多存量物業，能記住的寥寥無幾，所以開放式商業是我們可以好好打磨的一片天地。我認為盤活開放式街區的存量物業，是后疫情時代的新機遇。

對于開放式街區，我們公司有很深的研究。星匯商業在五年前就立足成為全國特色商業的營運商，那時候就已經在思考未來商業的形態在哪里，我們能做什么。那時候我們就思考開放式的商業如何做市場細分。

我們分為主題商業、文旅商業和社區商業。

主題商業是有主題定位，比如說寧波的云創小鎮，是圍繞大學生的創業。

大家都知道以前的文旅商業更像是參觀的景點，現在要把文化、體驗、旅游結合在一起才是文旅商業。

以前大部分的底商都是社區商業，現在社區商業也有新的含義。

第一個是主題商業。主題商業主要是一站式創新體驗型主題性街區，它是結合項目主題定位，將場景打造、建筑形態、業態組合、品牌植入、活動方式根據主題全面貫穿，以年輕消費者為核心客群，演繹多元化的生態體系和樂活空間。

以前一條街拿來，把傳統的東西搬進去就可以開業了，但現在很殘酷的是很多商場100%的開業了，不到半年陸續掉鋪，最后要從頭來一遍，所以我們要讓街區的定位更加清晰起來。

第二個是文旅商業。我們希望打造的是城市獨有的歷史+文化+商業名片，我們認為根據城市旅游能量量身定制業態組合，植入非遺、特色美食、酒店民宿、養生休閑、文化場景等，賦予街區的“靈魂的內核”。

以前的街區由于古街、歷史和傳統的小吃，南京的夫子廟客流量很大，但我們覺得他還有更多可深挖的內容在里面，目前文旅商業才開始起步，政府也倡導每個城市都有一條屬于自己的古街，這個內容的延展也是未來商業人可以不斷打磨的內容。

第三個是社區商業。以前社區商業只是作為生活配套。地產商在拿地之后，完全可以和商業公司一起融合起來，對商業的面積、建筑形態做全新的規劃，真正成為住宅小區身邊非常溫馨的配套，從功能需求、基礎建設到業態融合，真正提倡出“中國好鄰居”的概念，提升文化訴求和生活體驗訴求，這樣可以成為“+生活”的公共客廳。現在我們深有體會，周末有客戶或者朋友來，最好是在家樓下的咖啡廳談點事情會很舒服，所以未來商業延展的空間也是多功能化。這也是提升消費者生活品質的一大標簽。

開放式主題商業八大經營法則

如何打造開放式的街區？我定義為致勝法寶，雖然街區商業很好玩、很好看，但能不能做好、怎么做好，我們要不斷打磨和研究。

首先是定制化的定位。定制化的定位是需要塑造它的唯一性，這對我們來說也很困難，一個城市可能有上百條街，如果定義一條街和其他完全不同，這時候要根據他所在的區位和建筑獨有生態、客群分析進行精準定位，而且這個定位也是需要不斷打磨。

現在我們的定位消費者認不認、商家認不認，因為商家是投錢，消費者是在消費的，如果他們不認，一定是沒有用的。以前招商團隊只要把品牌招進來就可以了，現在要想項目到底怎么定位。以前只要總經理想這個事情，現在我希望每個招商人員都想這個事情，因為所有的基礎信息都來自招商團隊，在這個概念里還是值得好好研究。

第二，多元化業態。何為跨界，以前我們也說過真的是全融合，現在我們把體檢中心搬到綜合體，甚至把政府的服務機構都搬進去了，每個綜合體都成為身邊不可或缺的內容，包括創新體驗。現在我們把各種極限運動場都搬進了綜合體，各種賽事也搬進去了，網紅小鎮也搬進去了。我們在很多項目里嘗試，有些嘗試非常成功，當然有些嘗試也不是很理想，所以需要不斷的打磨。因為只有不斷有新的東西出來、新的業態出來，才能不斷吸引消費者的熱情。現在我覺得消費者的新鮮度時間太快了，只有新玩法才能激起他的欲望。

第三，場景化打造。我認為街區商業的場景化打造更有意思，從建筑的外形到夜間的燈光，從路燈到頂燈、建筑外形象和燈光秀都是非常好的景觀，還有一店一色。傳統的一店一色可能比較傳統，四平八穩，但街區的一店一色更有特色，哪怕沒有消費也想進去。

所以我們街區商業也可以打造走著走著就消費了、走著走著就體驗了，這也是值得我們好好思考的東西，包括空間趣玩店的模式，這種情景模式是應運而生的。

第四，純藝術加持。現在文藝青年、小鎮青年和新青年，大家對如何把藝術轉化為生活藝術、現代藝術，也是每個人心底的夢想。寶龍有一些自有美術館的藝術資源，用藝術來克服消費者對購物中心的疲勞，既能突破藝術品被仰望的格局，又能讓公眾在購物休閑時帶來現代的藝術感，不會顯得乏味，所以在接下來的開放式街區里我們會嘗試把藝術資源帶到開放式街區，讓它顯得與眾不同。

第五，營銷IP化，定格獨立的標簽。這在開放式街區顯得尤為重要，在購物中心都是一樣，你玩這個，我也有這個。因為開放式街區的體量不大，客群更加小眾，這時候要增加和他們之間的粘性。

同時線上線下的流量融通也是接下來營銷在IP端發力，IP也能和表情包同時玩一些游戲，可以加深消費者的印記，所以我想說營銷IP化也將是開放式街區要潛心研究的一大主題，就是必須要量身定制出我們的營銷方式和模式。

科技賦能，重構“人貨場”，其實很多同行都提到了，寶龍也一樣，我們會有服務商家的，會有服務消費者的，也服務自身的平臺，各種軟件都已經在落地中了，包括騰訊和我們的合作，也是把最新的科技完全應用到所有的項目里，我們希望實現融通，充分發揮平臺與服務的能力，營造讓空間有愛的大環境，把線上線下的優勢發揮出來。

還有五星級營運管理專業服務商家，以前街區沒有運營，只要打造完場景之后，全部交給商家，現在我培養一些商戶，通過經營扶持機制、場景策劃指導、業績激勵機制和經營分析輔導，幫助他們把業績提升上來。

同時是具情懷和專業的商業團隊建設，前段時間流行前浪和后浪，我想前浪如何不被拍在沙灘上，以前是做著做著就好了，現在真的要愛商業。商業無捷徑，通過培訓體系和競爭體系、崗位要求進行推動，促成專業人才的打造。

未來商業不斷賦予新內容是我們的使命，因為它會不斷的發生變化。洞見親消費趨勢下的需求空缺，我們愿意做行業的補缺者。