出品/聯(lián)商專欄

撰文/聯(lián)商高級(jí)顧問團(tuán)成員潘玉明

大約四、五年前，人們說起海淀區(qū)北部（當(dāng)?shù)厮追Q山后）的零售商業(yè)，大有面面相覷、欲言還休的感覺。筆者曾跟隨海淀區(qū)商聯(lián)會(huì)的課題組，走訪了北部大大小小十幾個(gè)村鎮(zhèn)，印象中，經(jīng)過規(guī)劃進(jìn)樓的居民，對(duì)社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能需求呼聲很高，我們將調(diào)查走訪情況寫成報(bào)告，向主管機(jī)構(gòu)做了專題匯報(bào)。

轉(zhuǎn)眼三年多過去了，12月上旬，筆者再次跟隨相關(guān)評(píng)價(jià)調(diào)研課題組走進(jìn)北部街區(qū)，先后走訪中部的大鐘寺物美、偏東北的東升、清河一帶，再轉(zhuǎn)道學(xué)院路向北，沿著永豐路及北清路一線的西北旺的六里屯、中關(guān)村一號(hào)、唐家?guī)X的奧特萊斯等商業(yè)店鋪場(chǎng)景，不由得感慨，海淀北部商業(yè)已經(jīng)全面轉(zhuǎn)型升級(jí)、新商業(yè)生態(tài)雛形已現(xiàn)。

突出有“三新”

第一、理念新。海淀北部的業(yè)態(tài)規(guī)劃是站在國(guó)家高科技和前沿綠色生態(tài)戰(zhàn)略的高度構(gòu)建的。海淀區(qū)統(tǒng)籌多方面的資源和力量，進(jìn)行組合配置，高科技核心產(chǎn)業(yè)和配套的社會(huì)文化、居住服務(wù)功能有機(jī)整合，整體系統(tǒng)化聚合，其中蘊(yùn)含的下一代發(fā)展理念，是國(guó)家對(duì)于海淀區(qū)國(guó)際化戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的布局，由此帶動(dòng)區(qū)域社會(huì)群體結(jié)構(gòu)改變，顯然有別于一般區(qū)域商業(yè)功能調(diào)整。

從社群特性看，新的就業(yè)群體和居住群體生活方式呈現(xiàn)本地轉(zhuǎn)移、時(shí)尚國(guó)際、消費(fèi)多元的特點(diǎn)。一方面，原有的村鎮(zhèn)社區(qū)經(jīng)過整體規(guī)劃集合，形成新老居住穿插混合的消費(fèi)群體，另一方面受產(chǎn)業(yè)聚集聯(lián)動(dòng)影響，年青一代時(shí)尚群體從不同業(yè)態(tài)和地域向這里匯合，初步構(gòu)成全新的區(qū)域化主題消費(fèi)集群。

這兩個(gè)特性決定，與中部、南部的傳統(tǒng)區(qū)域社區(qū)比較有明顯的差異。他們對(duì)于生活服務(wù)功能的需求和購(gòu)買服務(wù)產(chǎn)品的渠道需求，呈現(xiàn)小型自主化、數(shù)字全渠道的特點(diǎn)。

第二、定位新。對(duì)于新的消費(fèi)組合的分析和評(píng)估，經(jīng)歷了幾年的討論，結(jié)合多方面的論證，新的商業(yè)產(chǎn)品在三到五年的醞釀中，逐漸規(guī)劃落位。從目前顯現(xiàn)的生態(tài)趨勢(shì)看，新的區(qū)域性經(jīng)營(yíng)定位已經(jīng)完全擺脫傳統(tǒng)的吃穿用戴買賣交易為主的商業(yè)模式，與既有的中部和南部傳統(tǒng)商業(yè)比較，顯示出重大的跨越發(fā)展價(jià)值。

已經(jīng)陸續(xù)開業(yè)的新的商業(yè)體中，生活類綜合生活服務(wù)業(yè)態(tài)占比在一半以上，業(yè)態(tài)場(chǎng)景組合更加靈活，年齡層定位主要是在20到40歲的新生代群體，運(yùn)營(yíng)依仗的技術(shù)手段，已經(jīng)全面滲透數(shù)字化科技工具，同時(shí)根據(jù)政府主管部門的倡導(dǎo)，積極開設(shè)家居基本生活需求功能項(xiàng)目，在跟隨或引領(lǐng)時(shí)尚的同時(shí)，關(guān)照傳統(tǒng)家庭基本生活功能需求，呈現(xiàn)出創(chuàng)新與務(wù)實(shí)有機(jī)融合的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)定位風(fēng)范。

第三、產(chǎn)品新。從考察的十幾個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)情況看，已經(jīng)開業(yè)的項(xiàng)目絕大部分經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品是本地區(qū)的小規(guī)模新產(chǎn)品，產(chǎn)品組合方式新穎，與當(dāng)?shù)啬贻p消費(fèi)群體的需求緊密聯(lián)動(dòng)。同時(shí)，在一些店鋪也保留了傳統(tǒng)的老字號(hào)等經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，與新的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品復(fù)合化經(jīng)營(yíng)，這種調(diào)整模式，對(duì)于社區(qū)的中老年人消費(fèi)者感覺很新，有的是沒有聽說，年輕群體則感到很熟悉。

以下列舉三個(gè)案例解釋說明。

清河悅茂完全擺脫傳統(tǒng)零售

位于清河區(qū)域，地鐵八號(hào)線西小口站西南部的悅茂購(gòu)物中心，從經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品組合角度看，是一個(gè)全新的社區(qū)商業(yè)綜合服務(wù)中心，也是海淀區(qū)社區(qū)商業(yè)e中心名錄的主力成員。

悅茂建筑面積約為3萬平米，租賃營(yíng)業(yè)面積約為1萬平米，其中綜合服務(wù)產(chǎn)品占90%以上，在筆者粗淺的印象中，這是海淀區(qū)第一個(gè)完全擯棄傳統(tǒng)零售布局窠臼的新商業(yè)店鋪。

一層靠東側(cè)大部分為盒馬鮮生，只是在靠近西部服務(wù)臺(tái)附加保留了大約50平米的快閃區(qū)，作為應(yīng)季商品促銷，我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)看到的是戶外棉服促銷。二層到五層全部圍繞家庭基本需求組織經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，包括健康運(yùn)動(dòng)類、個(gè)體護(hù)理類、親子互動(dòng)類、餐飲類等。部分家居服務(wù)功能限于坪效考慮，采用了智能自助服務(wù)柜，將市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效率和社區(qū)服務(wù)價(jià)值友好結(jié)合，受到社區(qū)不同類型消費(fèi)群體的普遍歡迎。

從經(jīng)營(yíng)結(jié)果看，2019年以來悅茂的經(jīng)營(yíng)收益保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，在現(xiàn)場(chǎng)沒有發(fā)現(xiàn)空鋪現(xiàn)象，也就是說，這個(gè)店鋪的運(yùn)營(yíng)維護(hù)沒有受到疫情的悲劇傷害，精干的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)很好的抓住了疫情波動(dòng)起伏機(jī)會(huì)，主動(dòng)作為，將年輕朝氣賦予社會(huì)服務(wù)價(jià)值，是海淀新商業(yè)的優(yōu)等生。

六里屯商街填補(bǔ)了一個(gè)空白

幾年前，西北旺六里屯社區(qū)先期入住的居民對(duì)于商業(yè)需求呼聲很高，筆者曾經(jīng)在社區(qū)聽取居民呼聲。短短幾年過去，在海淀區(qū)商業(yè)主控部門及屬地街鎮(zhèn)、開發(fā)機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門的緊密協(xié)調(diào)下，克服一系列困難，終于將六里屯特色商街的規(guī)劃落地開業(yè)。

六里屯商街大體分三個(gè)特色區(qū)域，主要印象是緊密貼合社區(qū)基本需求和新生活方式功能需求，產(chǎn)品規(guī)模適度、功能齊全，彼此呼應(yīng)，走進(jìn)經(jīng)營(yíng)商戶店鋪，可以發(fā)現(xiàn)這里的產(chǎn)品新穎，經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)思路機(jī)智靈活，兼顧數(shù)字化全渠道功能、東西部協(xié)作項(xiàng)目、商業(yè)主控部門及商業(yè)協(xié)會(huì)主張的民生基本功能項(xiàng)目，全面規(guī)范。與海淀區(qū)現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)的差別明顯，識(shí)別度很高，在區(qū)域內(nèi)找不到明確的對(duì)標(biāo)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在一定程度上填補(bǔ)了主題特色商街的空白，體現(xiàn)出貫徹習(xí)總書記提出的“人民對(duì)美好生活的向往就是我們的奮斗目標(biāo)”的宗旨的經(jīng)營(yíng)理念。

從現(xiàn)場(chǎng)觀察和訪談中了解到，這個(gè)特色商街目前出租率在90%以上，社區(qū)居民反響良好，是街區(qū)新商業(yè)生態(tài)的一個(gè)典型代表。

超市發(fā)堅(jiān)持親情與復(fù)合共融

超市發(fā)是海淀區(qū)民生商業(yè)的標(biāo)桿之一，其親情與復(fù)合化經(jīng)營(yíng)的口碑已經(jīng)走出海淀，廣受關(guān)注。在集中突出旗艦店的功能示范效應(yīng)同時(shí)，超市發(fā)位于海淀區(qū)北部的店鋪也在持續(xù)改進(jìn)完善。

在我們走訪的店鋪中，店鋪的產(chǎn)品組合豐富多樣，既有便民功能項(xiàng)目，也有網(wǎng)紅產(chǎn)品，既有滿足社區(qū)特色群體需求的品類品牌，也有復(fù)合化的便利項(xiàng)目，努力兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)公共服務(wù)價(jià)值，積極承擔(dān)國(guó)企的社會(huì)責(zé)任。

從現(xiàn)場(chǎng)訪談的社區(qū)居民口中了解到，超市發(fā)的社區(qū)親情服務(wù)到位、員工的主動(dòng)服務(wù)意識(shí)很強(qiáng)，滿意度很高。

超市發(fā)為海淀區(qū)社區(qū)居民提供的溫馨、有溫度的貼心服務(wù)，既傳承了傳統(tǒng)商業(yè)的優(yōu)勢(shì)，又結(jié)合了新的網(wǎng)絡(luò)數(shù)字化和復(fù)合化共融發(fā)展的時(shí)尚趨勢(shì)特點(diǎn)，是傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)優(yōu)秀標(biāo)桿。對(duì)于超市發(fā)的便民優(yōu)質(zhì)服務(wù)，首經(jīng)貿(mào)大學(xué)陳立平教授說過（大意），如果傳統(tǒng)商家大部分做到超市發(fā)這樣貼近社區(qū)消費(fèi)群體轉(zhuǎn)型需求，深耕社區(qū)，我們的商業(yè)前景將非常可觀。

現(xiàn)場(chǎng)走訪一天，勝過論壇十場(chǎng)。通過實(shí)地考察、比較和評(píng)估，筆者與同行前輩專家的三點(diǎn)感受是：

第一、社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)帶動(dòng)社會(huì)消費(fèi)群體的結(jié)構(gòu)變化，消費(fèi)群體需求，呼吁商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品快速調(diào)整，主動(dòng)迎合或者引領(lǐng)。

第二、過去海淀商業(yè)由南部、中部向北部逐漸趨于平淡，從現(xiàn)在開始，這種印象評(píng)價(jià)要改變了，發(fā)展生態(tài)趨勢(shì)已經(jīng)轉(zhuǎn)變。

第三、未來兩到三年，海淀區(qū)北部還有一批大型的商業(yè)綜合體陸續(xù)開業(yè)，當(dāng)這些全新組合的綜合商業(yè)體開業(yè)以后，海淀北部將從東到西形成不同類型、不同風(fēng)格的全新商業(yè)生態(tài)格局，從戰(zhàn)略上形成海淀區(qū)商業(yè)的新高地，與高科技、新型綠色產(chǎn)業(yè)有機(jī)配套，逐漸構(gòu)建起國(guó)際化、高質(zhì)量發(fā)展的社會(huì)文明生態(tài)體系。