出品/聯(lián)商專欄

來源/熙領商業(yè)評論

一、2020年第一波疫情過后，很多數據顯示社區(qū)商業(yè)是各類型商業(yè)中復蘇最早的，2022年上海的這一波疫情中，我們也看到居民對家門口商業(yè)的高度依賴，您認為這是否說明社區(qū)商業(yè)正在上升趨勢中，當下是否是社區(qū)商業(yè)發(fā)展的最佳時機？

我覺得這要從兩個方面來看。

首先，其實社區(qū)商業(yè)，本來就在我們的生活中就扮演著非常重要的角色。我們曾經有過一個研究，在全國12個城市幾千組城市居民的調研時發(fā)現，以日常生活需求為特征的社區(qū)型消費，占據了大部分居民整體消費的接近50%，而這50%中的一半以上，其實都是在家附近500米內發(fā)生的，

這是什么意思呢，意思就是我們日常消費，有30%甚至40%，在家門口周邊就花掉了，但這些錢，大家往往都沒什么感覺，第一是因為單次金額不高，第二是因為都是日常消耗品。

你能回憶起上次買GUCCI包是什么時間，哪怕過了半年，但上周你哪天去買了包煙或衛(wèi)生紙，一定沒印象。

即使是通過外賣，考慮到配送時間，大部分選擇也是周邊的店。

所以就近型的生活消費，也就是社區(qū)類商業(yè)，其實一直是非常重要的，只是以前，大家都生活無憂，所以很少考慮哪里來的，這次突然連吃喝都出現了一些困難，大家才突然發(fā)現，原來社區(qū)商業(yè)對我們這么重要。

關于社區(qū)商業(yè)，我在各種采訪和論壇中，多次說過，現在一定是比較好的時期，主要原因有幾個方面：

1 需求明顯，而供給不足，現在看著大量的大型購物中心雨后春筍般建起，但在我們連續(xù)三年在全國做的研究中，就近及社區(qū)型商業(yè)，大部分居民覺得還不是很夠。

2 消費穩(wěn)定，社區(qū)商業(yè)，租金不是很高，但由于屬于剛需，消費穩(wěn)定，抗風險能力較強。

3 社區(qū)商業(yè)建設與運營成本，相對大型購物中心會低一些，對于一些商業(yè)地產經驗不足的企業(yè)，進入門檻也低一些。

二、社區(qū)商業(yè)在國內發(fā)展也有很多年了，有哪些發(fā)展過程中的常見問題？

個人覺得，現在社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，主要有這么幾個問題。

首先，是發(fā)展模式的問題，大家可能覺得社區(qū)商業(yè)很簡單，其實我們這幾年，做了不少社區(qū)商業(yè)，看了更多，發(fā)現一個問題，由于不同城市，不同區(qū)域的消費差異非常大，同時每個片區(qū)的市場競爭也不一樣，社區(qū)商業(yè)也會呈現不同的情況，業(yè)態(tài)與品牌的差異也很大。這就導致很難有什么固定的模板去抄襲。

其次，社區(qū)商業(yè)人才非常缺乏，大家可能覺得一兩萬的小商業(yè)，隨便做做就可以了，其實不是的，這中間一樣涉及到從定位、規(guī)劃、設計、招商與運營等一系列問題，所有這些環(huán)節(jié)，都需要非常專業(yè)的人員去處理。但中國的商業(yè)地產人才本來就處于供不應求的狀態(tài)，我是指那些真正具備專業(yè)能力的。而且這些人，大部分還在購物中心等大型商業(yè)上，專注于社區(qū)商業(yè)的，還有很大缺口。

最后，還有財務收益問題，社區(qū)商業(yè)屬于租金不高，但是較為穩(wěn)定的物業(yè)形式，如果你的融資成本非常高，就很難算的過來帳。所以現在很多社區(qū)商業(yè)，都是采用銷售的形式，或者租售結合。而我們都知道，銷售對商業(yè)物業(yè)從設計到運營，都有很大的影響。國外一些發(fā)達地區(qū)，解決這個問題，是要靠資產證券化，而我們現在這方面的變現能力還是比較差的。

三、社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)一般都是圍繞居民日常生活的基礎業(yè)態(tài)，那我們是否還需要對一個社區(qū)商業(yè)項目去做充分的調研和精準的定位？

當然需要，前面也提到過，中國有巨大的區(qū)域差異，別說不同城市，一個城市之內，內環(huán)和外環(huán)的消費特征都不一樣。

社區(qū)商業(yè)體量一般不大，不可能像大型商業(yè)那樣，做到大部分客群覆蓋，業(yè)態(tài)和品牌也不可能面面俱到，那么，對于區(qū)域客群消費的精細化研究，就非常重要。

我們曾經有一個非常細致的研究，影響社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配置的要素有很多，比如其中之一是體量，1萬平米，2萬平米，一直到5萬平米，不同體量的社區(qū)商業(yè)，業(yè)態(tài)配置是有很大區(qū)別的，其中主力店的大小，零售及餐飲的配比，也有很大不同，而且還會受到周邊競爭的影響。

另外，跟區(qū)域特征也有很大關系，是老城區(qū)，成熟區(qū)，還是次新區(qū)，對消費的需求也是不一樣的。

最主要的，是客群，即使是在一個城市，客群的差異也是非常大，周邊主力客群的年齡、學歷、家庭結構等等，都會在很大程度影響到項目的業(yè)態(tài)與品牌構成。

我們做過一個矩陣，影響社區(qū)商業(yè)定位及業(yè)態(tài)的，因變量有五六個，自變量有三四個，你把這些變量進行交叉分析的話，會得出很多不同的發(fā)展模型。所以千萬不要拿別人的項目，套自己的，一定要考慮項目本身的消費需求與市場特征。

四、如何做好社區(qū)商業(yè)的調研、分析，以及定位？

社區(qū)商業(yè)的調研和分析，是一個體系化的范疇，包括調研的方案，調研的技術，樣本的控制，以及分析的模型等等，還包括市場和趨勢方面的研究，這個展開了能講一天，我在我的公眾號上有一些文章詳細說明過。

這里只強調一點，社區(qū)商業(yè)研究，一定要科學合理，現在很多調研，都是比較片面的，不嚴謹的研究，反而會起到副作用。

我這些年來，看了很多的調研報告，有一些做的比較客觀，但也很有一些，連基本的研究思路和問題都沒搞清楚，定量和定性研究設計也沒弄明白，也不建分析模型，做些問卷，搞一些派圖，硬套結論，這樣的研究是有害的。

五、我們看到近年來社區(qū)商業(yè)領域一直有一些創(chuàng)新的東西，您怎么看待這些創(chuàng)新？

社區(qū)在發(fā)展，消費在變革，任何商業(yè)，都必然需要不斷的保持創(chuàng)新。但創(chuàng)新一定要記住幾幾個原則：

第一， 創(chuàng)新要考慮實際需求，不能為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，現在很多網紅商業(yè)，短期看很熱鬧，但很快就不行了，就是因為缺乏真實的消費基礎。

第二， 創(chuàng)新要考慮可持續(xù)發(fā)展能力，就是這個商業(yè)模式是賺錢的。我們看到有些新興的商業(yè)，概念很好，但盈利性不好，這種商業(yè)生命力就很差。

第三， 創(chuàng)新要有可操作性，有些創(chuàng)新，超出了自己的能力和資源，想法很好，但做出來就變樣了。

特別是社區(qū)商業(yè)，和屬地居民的生活消費有息息相關的聯(lián)系。所以，創(chuàng)新也應該圍繞生活模式的變革去調整。舉個例子，我們造家用汽車，可以考慮增加操控性，添加智能化，甚至可以添加冰箱，但不能說一定要增加一套卡拉OK設備加大屏幕，好邊開車邊唱歌。

同樣，引入一些新興業(yè)態(tài)，也一定要考慮屬地消費的特征。比如前一次講座，有同學問我，說劇本殺之類的適不適合進社區(qū)商業(yè)。我說這要看什么社區(qū)，如果大學城這樣的社區(qū)，肯定可以，因為休閑娛樂需求很明顯，但如果是老舊公房區(qū)，那么就沒有意義。

六、從您的經驗來看，社區(qū)商業(yè)的成功是否有密碼？

我覺得談不上什么密碼，至少我沒有發(fā)現。如果一定要說，就是尊重市場規(guī)律。

2017到18年，我們就做過一個社區(qū)商業(yè)的系統(tǒng)化研究，當時跑了日本、新加坡、泰國、香港很多國家和地區(qū)，也包括國內很多城市，看了上百個項目，也做了十幾個城市的客戶調研，這項研究每年都會做大量更新，現在案例庫里已經有幾百個案例了。

最早，我們想做一個標準化研究，后來發(fā)現做不了，因為影響商業(yè)項目的因素太多，基本上不可能完全的標準化。后來我們改成規(guī)范化研究。就是認為，社區(qū)商業(yè)，有一定的規(guī)律和規(guī)范，在這個規(guī)范之下，形成各個項目獨有的特征。

結合這些年的研究和實操，針對社區(qū)商業(yè)的定位、規(guī)劃、設計、招商和管理，我們開發(fā)了一個系列課程，后期會陸續(xù)推出，希望能給大家?guī)硪恍﹩l(fā)。

而我們需要做的，就是真正的了解屬地居民的消費需求，并做出最有競爭力的產品。

5月26日下午13:00，聯(lián)商知了殼宋若嘉老師將分享《從疫情看社區(qū)商業(yè)的發(fā)展之道》，四大核心內容解讀，歡迎掃碼預約！

宋若嘉：

聯(lián)商網特聘專家講師、中購聯(lián)專家委員會委員、IFFRE常務理事 

宋若嘉先生是國內商業(yè)地產戰(zhàn)略、規(guī)劃與運營管理的資深專家，擁有十多年商業(yè)地產定位、規(guī)劃、招商及運營經驗，深度參與過多個地標性商業(yè)地產項目的開發(fā)及管理。同時，宋若嘉先生作為中購聯(lián)等行業(yè)協(xié)會的專家委員會委員，參與多個行業(yè)標準的建立，在行業(yè)內具有廣泛的影響力。

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