居民樓下的餐館、街邊超市、社區菜市場……即便在疫情、電商的沖擊下，一些敏銳的投資機構仍將目光瞄準到這些略不起眼的社區商業。 

日前，高和資本成立了國內首支專注投資社區商業的基金，總規模10億人民幣。這與該基金此前的打法有所不同：在城市更新領域的20個項目中，高和資本的投資以寫字樓、大型商業綜合體為主，且集中在北京、上海兩地。 

高和資本為何選中這一賽道，又如何通過基金方式來運作社區商業？36氪作者與高和資本董事長蘇鑫展開對話，他分享了對社區商業及其資產管理的想法和愿景。 

以下為36氪專訪蘇鑫內容節選：

36氪：此前高和資本多是關注寫字樓和商業綜合體，為什么要做社區商業？

高和資本蘇鑫： 大概在七八年前，我曾經講過一個觀點，房地產要從制造業要變成服務業。實際上，商辦資管的邏輯也變了。   

行業里通常是瞄準以低于重置成本的價格買入資產項目，以管理或針對性的增值來改善，最后將其出售，獲得投資回報。地產基金或資管大多數仍是吃資產快速增長的紅利，其本質上是機會性投資，對運營的要求并不高。   

城市發展的規則與動力已經發生了變化，商業地產的周期性漸漸顯現。高和在拓展第二增長賽道時，發現同時滿足可持續、規模化、穩定現金流的資產類型并不多。 

在歐美國家，小體量的社區商業占社會總支出近60%以上；而目前國內整體水平不足30%，意味著市場仍有待充分挖掘，潛力足夠大。 

公募REITs未來會是一種趨勢。我們往前看，五年后公募REITs的池子里，能夠有穩定現金流和派息的大類資產，社區商業是一個很好的選擇。 

36氪：高和的社區商業基金模式是什么？從投資回報的角度來看，相比寫字樓而言，社區商業項目的發展周期會長一些，對機構來說，為什么會看上這類項目？

高和資本蘇鑫： 和過去十多年來高和投資城市更新的理念類似，找到抗通脹的核心資產，引入保險等長線資金，為空間注入新內容，并以更好的運營來實現價值提升。   

在做新賽道投資時，一定知道未來誰會持有這種資產。而資產證券化的主要投資人是險資，久期長、追求安全的特點與其更適配。 

經營好的社區商業能做到6%的派息率，對險資或機構投資者有極大吸引力，社區商業就是險資追求的防御性資產。  

36氪：為什么社區商業能做到穩定的現金流和派息？

高和資本蘇鑫： 從市場規模來看，盡管比較分散，社區商業仍舊比寫字樓、大型購物中心的規模更大。 

由于購物中心的管理成本要高得多，其成熟期毛收益率率一般不超過65%，而社區商業的毛收益率可超過75%。 

高和資本在今年4月發布的社區商業白皮書中也提到了，美國NAREITs指數顯示，過去兩次經濟下行周期中，相對于辦公和工業物業，商業和居住類物業的出租率和NOI均受沖擊更小，且在經濟復蘇后能更快的恢復。  

我相信高和的社區商業基金能做到這一點，而且目前來看，高和的競爭對手沒那么多。   

36氪：競爭對手少的原因是什么？

高和資本蘇鑫： 一是募資方面，較少有專門的資管機構去投資社商，也就是買家少。很難想象黑石去買一個小小的商業綜合體，更多機構還是傾向于機會性投資。實際上，在選擇項目時，一個小小的不到3萬平的社區商業和10萬以上的寫字樓，團隊付出的精力和成本可能差不多。  

另一方面，運營的競爭對手也少，大量的存量社商沒有系統管理，仍處于價值洼地階段。在零售類的社區商業中，我們看到的情況是一棟樓的底商有五個咖啡廳，其中一個還沒開業就關門了。   

資管的核心是認知和管理機制，我們比運營公司更了解資本市場，已經在和一些優秀的運營公司談合作。高和自己也下場做過運營，順義的歐陸廣場就是社區商業類型，這個項目單獨的基金還在運作。 

36氪：既然不論大小項目，團隊的投入都差不多，高和怎么算得過來投入產出的賬？

高和資本蘇鑫： 高和傾向于將社區商業基金作為一個長久的戰略，也就是剛才說的第二增長曲線，這在內部打磨了一年多的時間。今年公司將以70%的精力投入進去，做成這只10億元社區商業基金。  

長期來看，家門口社區商業有著大量的創新機會，運營或對未來提升坪效潛力大。在不久的未來，或許公募REITs也能提供更多機會。 

即便有一定風險，只要錢足夠長，堅持做三年、五年一直這么去做的話，一定比后來人要強得多。 

如果從市場規模來看，社區商業的規模一定會超過物流。正如十年前人人都在質疑普洛斯，如今它已成龐然大物。   

36氪：目前主要看什么類型的社區商業項目？對項目的選擇標準有哪些？

高和資本蘇鑫： 首期社區商業基金大概會有四五個項目打包成資產包。國內大量的社區商業是散售的，缺乏業態規劃，沒有統一的招商管理和運營是其常態，這類項目是高和不考慮的。 

高和在選擇項目上，會考慮消費級城市。這次高和將首次進入1.5線城市，除了北京上海，還在看南京、長沙、成都等地的項目。 

其次是地段，項目要位于城市核心商圈、成熟地段、交通便利。 

第三在體量上一般1到3萬平米，盒子型商業不超過4層、街區型商業不超過3層。 

第四是人口輻射，3公里范圍內人口數量大于25萬；1.5公里內常住居民人口不低于10萬人。除了以上這些，當然還有資產價格方面。 

運營加持之后的社區商業，更了解周邊用戶、有私域流量的商家居多，會員體系也有著更細化的服務。 

36氪：如何看待疫情、線上團購、電商對社區商業的影響？未來的社區商業什么樣？

高和資本蘇鑫： 《不可消失的門店》的作者大衛·貝爾認為,「線上的世界正在對線下的世界發出挑戰，但是線下的門店絕不會消失。」 

從數據來看，整體上快消品的電商滲透率在60%-100%之間，其中嬰兒用品和護膚品電商滲透率最高，日用品次之；而食品、即飲飲品等線上滲透率有限。 

最適合電商的是適合批量采購、低運輸損耗、易存儲、低頻消費品，而與此相對的高頻、高時效的生活用品則是電商無法覆蓋的。這部分的產品天然地需要在線下的社區商業進行購買。 

因此，社區商業的高頻剛需是首選的招商方向，耐用品或將從賣產品到賣服務。   

與此相對的家電等耐用品，因需求頻次極低，未來線下店商業模式或將從單純的賣商品轉變為向客戶提供后續的增值服務。