目錄

報告綜述

上篇

2022年華東商業地產現狀及分析

(一)2022年前三季度華東購物中心客流變化

1、今年第三季度客流回暖

2、月均到訪頻次二季度最高

3、5公里范圍滲透率二季度最低

(二)2022年前三季度華東購物中心開業情況

1、疫情三年整體開業趨緩

2、開發商最青睞10-15萬方左右的項目

3、“六省一市”均有新的商業項目開業

(三)2022年前三季度華東首店品牌情況

下篇

2023年華東商業發展趨勢

（一）2023年華東購物中心開業計劃

1、各省份數量及體量分析

2、新一線和二線省會和經濟強市突出

3、商業體量區間分布及占比

4、全國性開發企業恒強

5、標桿購物中心推薦

（二）2023年華東商業發展態勢及對策建議

報告綜述 

作為全國經濟的風向標，領先的經濟發展水平、龐大的人口規模、高度發達的零售商貿業、超前的國際化消費水平，讓華東成為商業地產兵家必爭之地。

從今年前三季度全國GDP增長情況上看。以上海為中心的華東區在今年上半年受疫情影響嚴重，使得正在穩步復蘇的經濟再受挫折，在增速上有所放緩，但整體上依舊表現突出。數據顯示，前三季度華東地區共計GDP值33.4萬億，占全國總量之38.4%，仍是國內經濟體量最大的大區。

社零方面，前三季度江蘇全省實現社會消費品零售總額31635.1億元，規模穩居全國第二位。社零月度增速繼6月份由負轉正后，7、8、9月分別增長2.4%、12.5%和6.9%，其中8、9月份增速分別高于全國7.1和4.4個百分點。

華東其他省市上：上海前三季度社會消費品零售總額為11864.63億元，比去年同期下降了10.7%；浙江前三季度社會消費品零售總額達到2.18萬億元，同比增長4.2%，居東部沿海主要省市首位；山東前三季度實現社會消費品零售總額23687.1億元，同比增長0.1%，比上半年提高0.4個百分點；福建前三季度社會消費品零售總額15588.63億元，同比增長4.1%；江西前三季度社會消費品零售總額同比增長6.0%，比上半年加快0.4個百分點；安徽前三季度社會消費品零售總額16130億元，由上半年下降0.3%轉為增長0.9%。

實體商業作為促進經濟發展的一項重要組成，疫情三年遭受了巨大的挑戰，而華東作為全國商業地產發展的風向標，往往也是全國商業現狀的縮影，因此也是被市場關注的焦點。

正所謂“中國商業看華東，華東商業看上海。”臨近歲末，我們聚焦華東，回顧2022，展望2023，以宏觀的新開商業項目導向存量市場的變化、商業客流的變化，以及首店經濟等多個維度來分析華東商業地產的未來趨勢洞察，為行業提供一些可行性借鑒。

上篇

2022年華東商業地產現狀及分析

(一)2022年前三季度華東購物中心客流變化

客流數據是購物中心衡量商業價值的關鍵指標，也是購物中心運營管理普遍關注的問題。通過項目自身的縱向和項目之間的橫向比較，獲得精準的客流數據分析，對科學合理地運營管理決策優化有重要的價值。

聯商網數據戰略合作伙伴富衍科技重點監測了華東區50家體量8-20萬方之間的購物中心，通過大數據分析平臺，采用經過真實數據訓練的智能算法模型進行數據校準，可分別反映監測期內客流規模指數、日均/月均顧客到訪頻次、3KM/5KM滲透率等數據指標，以幫助各大商業項目和企業獲取精準的市場行情信息，提供運營管理決策依據。

1、今年第三季度客流回暖

從今年的客流規模上看，前三季度整體客流指數超411萬人次，其中一季度約142萬人次、二季度約117萬人次、三季度約152萬人次。

前三季度中，三季度是客流指數最高的，達152萬人次左右，環比Q1增長了約6%、環比Q2增長了約30%。

今年二季度客流指數最低谷的主要原因是，3-5月是上海疫情發生時期，客流驟降。

與2021年同期相比，今年前三季度總客流指數也有所下滑，同比下滑幅度達21%左右。

2、月均到訪頻次二季度最高

今年以來，前三季度月均到訪頻次整體呈現穩步增長的態勢。其中一季度每月1.92次、二季度每月2.18次、三季度每月2.11次。

與客流指數相比，二季度雖然客流指數是最低的，但月均到訪頻次卻走高。主要是因為月均到訪頻次的計算公式是由月客流人次/月去重人次，當新客人減少，老客來時，反映的就是到訪頻次走高。反之，當新客人增加時，到訪頻次下降。

與2021年同期相比，今年前三季度中，除一季度的月均到訪頻次與同期持平外，二季度和三季度都同比增長。

3、五公里范圍滲透率二季度最低

顧客滲透率反映了一個購物中心的市場影響力和消費者粘性，體現了經營管理水平，如果滲透率在標準線以下，說明這個購物中心還未把周圍人群“吃透”，仍然有很大的提升空間。

一般而言，最常見的區域型購物中心的顧客來源范圍在其周邊的5-10公里之內。因此本次數據采樣5公里范圍的滲透率。

數據顯示，今年前三季度華東區主要購物中心的顧客滲透率相比去年同期均有所下滑，二季度顧客滲透率最低，為9.8%；三季度的顧客滲透率恢復至了12.4%。滲透率下滑，說明周圍的一部分人現在不來購物中心，但參考歷史滲透率，這部分“暫時流失”的客群，隨著疫情穩定后還會重新回來。

(二)2022年前三季度華東購物中心開業情況

據聯商網零售研究中心統計，2022年華東前三季度新開業的商業項目數量為93個 (不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬方)，同比去年下跌26%。新增商業建筑面積約768.88萬方，比去年同期的1191.63萬方，減少了422.75萬方；平均單體建筑面積約8.3萬方。

1、疫情三年整體開業趨緩

從聯商網零售研究中心統計的近五年（2018年至2022年）前三季度開業的商業項目情況上看，2020年疫情發生年是個分水嶺， 2020年開始前三季度的開業量均比2018年和2019年少。

具體來看，錄得同比上漲的分別有2018年的同比上漲58％、2019年同比上漲3％、2021年同比上漲了91％。而2020年和2022年同比分別下跌了56％和26％。

很明顯，疫情對商業供應市場的影響深刻。2020年受疫情影響，開業數量銳減，導致同比下滑，進而引發不少項目延期至次年開業，加上2021年疫情常態化下控制良好引發了一輪開業高峰。而2022年全國出現多地偶發現象，且在2021年經歷開業高峰釋放一些市場存量后，開業數量有所減少。

另一方面，新開商業項目數量的減少 ，也反映出市場競爭較大，尤其是在新消費時代，商業更加注重體驗、個性和新鮮的玩法，這對開發企業的要求也更高，“慢工出細活”，如果還是傳統的復制化打法，恐很難獲得市場青睞，這也拉長了項目的建設和入市運營的周期。

2、開發商最青睞10-15萬方左右的項目

從商業體量上看，前三季度新開的商業項目中，多以中大體量為主，規模在10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）的開業數量最多，占比約32％；規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）占比約31％；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約27％；15萬方以上的商業項目占比約10％。

超大型MEGA級商業的影響力是毋庸置疑的，但是受拿地成本、土地硬性規劃要求等制約，體量在10萬方左右的購物中心是目前國內最常見的。一方面，10萬方左右的購物中心在拿地成本、開發成本等壓力上相比二三十萬方的大體量項目有限。

另一方面，又因該類型購物中心有體量有一定的保證，一則有足夠的空間滿足運營者后期策展一些活動，在體驗式消費時代，營銷對商業日常運營至關重要，二來也能幫助項目實現零售、餐飲、休閑娛樂、兒童親子等全年齡段的全業態功能，尤其對區域型購物中心而言，一站式體驗是非常常規且又必須的打法。

3、“六省一市”均有新的商業項目開業

從各省市的分布情況上看，前三季度華東“六省一市”均有新的商業項目開出。這其實在我們以往的統計中是常態，相比其他區域，華東鮮有哪個省無項目開業的情況，這也能彰顯華東商業的強大勢能。

具體來看，今年前三季度中，江蘇是華東區開業數量最多的達到了21個，其次是浙江的20個和山東的19個。江蘇在2021年前三季度的數據中以31個開業量領跑華東后，今年再次領跑華東，整體經濟實力和營商環境都十分可觀。

(三)2022年前三季度華東首店品牌情況

社會和經濟發展的新階段，人們追求幸福生活對商品及服務的品質需求和對精神文化情感的需求不斷提升。同時，作為實體商業守正出奇的一大策略，能有效擴大差異化競爭，且代表創新精神、蘊含更多新功能、新審美的首店是近些年的最熱門。

作為城市和商業發展的一種新動力，首店經濟不僅已經成為一種全新的商業模式，一定程度上也成為衡量一個項目生命力的高低，甚至是一個區域商業活力的體現。因此，聯商網零售研究中心也希望通過分析今年前三季度華東區域的首店經濟情況，來呈現華東商業的發展態勢。

以首店層次更高的中國首店以上（此次統計涵蓋了中國大陸首店、中國首店、亞洲首、全球首店）為例，今年前三季度全國“中國首店”共開出203家，其中華東區120家，占比超59%，不乏南京德基廣場開出的LOEWE羅意威香氛這樣的全球首店。

在首店數量占比超半數的情況下，反映出了華東區作為中國經濟和商業最為活躍的區域之一，對各大品牌投資的吸引力。能讓品牌，尤其是國外品牌將進入中國市場的首站放在華東，印證了華東具備理想的營商環境。

文末附錄：2022年前三季度華東區首店品牌入駐情況

下篇

2023年華東商業發展趨勢

（一）2023年華東購物中心開業計劃

供應市場的變化不僅反應了全國商業市場的供需關系，也體現了各大開發商對開發市場的態度。因此，每年的新商業項目增量值備受關注。在研究2023年華東商業發展趨勢時，我們首先來看看供應市場的變化。

據聯商網零售研究中心統計，2023年華東預計新開業的商業項目數量為192個 (不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬方)，新增商業建筑面積約1491.86萬方，平均單體建筑面積約7.8萬方。

1、各省份數量及體量分析

從各個省市的開業數量上看，江蘇省的開業數量最多，達到了49個，占據了整個華東的1/4，從近年來的情況上，江蘇已經連續幾年開業數量領跑華東。緊隨江蘇其后的是山東省，也有37個項目開業。上海34個，以“一城之力”擠進前三，不得不說上海確實是整個商業的風向標。

其他浙江28個、福建21個、安徽和江西分別有14個9個。

體量上看，排序與開業數量一致。江蘇以407.07萬方穩居榜首，山東321.98萬方、上海223.55萬方、浙江192.81萬方、福建132.2萬方、安徽123.93萬方、江西98.32萬方。

2、新一線和二線省會和經濟強市突出

從城市分布情況上看，仍然維持了近三年“新一線成熟、下沉市場活躍”的格局，尤其是以新一線活躍度最高現象最明顯。

從城市的活躍度上看，根據實際統計情況，以開業數量≥5個為標準統計的城市活躍TOP13榜中，上海以34個開業量穩居榜首，江蘇和浙江兩大省會城市南京和杭州分別以12個和10個緊隨其后，不愧為“江浙滬”！

其他，濟南、蘇州、徐州、廈門、南昌、寧波、無錫、南通、福州、合肥均位列榜中。

可以看出，新商業主要還是集中在一線、新一線城市以及各大省會城市和經濟強市。實際上，在榜單上的城市均至少是二線城市。相對一線城市比較突出的存量問題和三四線城市消費層級相對有限的限制，經濟發達的二線城市經濟增速快、人口遷入大、交通更加完善，營商環境優越，活躍程度高。

另一方面，根據《第一財經周刊》發布的2022年中國城市分級排名榜單（不包含港澳臺）進行統計后發現：

上海這個一線城市的貢獻量就達到了34個，占比18％。

新一線城市共有5個，開業數量達到了39個，占比約20％。

二線城市共有16個，開業數量達到了65個，占比約36％。

三線及以下城市共有28個，開業數量達到了54個，占比約26％。

從數據中可以總結出：中國地域及經濟二元化決定中國的商業發展有巨大潛力和廣闊成長空間。在深度上，以北上廣深為代表的一線城市和以南京、杭州、蘇州等為代表的新一線城市，以寧波、徐州、濟南等為代表的強二線城市，是中國經濟發展的高地，在人口、經濟、消費力和消費意識上具有較強的領先優勢，可以向深度創新挖掘，充分整合國際國內資源，打造城市級標桿商業。

3、商業體量區間分布及占比

從明年計劃開業的商業項目名單中看出，體量的分布基本與以往一致，10萬方左右的體量為主，符合了當下商業項目開發的趨勢，是較為理想的體量規模。同時在一些經濟發達、商業起步早和成熟的城市，商業發展相對更為成熟和完善，商業細分程度更高，從標桿都會型、區域型到社區型購物中心階梯分明，各展魅力。

統計結果顯示，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）項目數量最多為71個，占比約37％；規模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）項目為66個，占比約35％；規模在10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）的項目為36個，占比約19％；15萬方以上（含15萬方）項目為19個，占比約9％。

4、全國性開發企業恒強

頭部全國性開發企業繼續加碼擴張步伐，在大環境不確定因素增加及市場競爭加劇的前提下，對商業地產企業的開發及運營實力考驗加劇，頭部企業的行業指向性作用更為凸顯。

從華東區2023年計劃新開商業項目的企業供應量情況上看，企業貢獻量前列的均為全國性連鎖開發企業。在開業量≥2個的前17家企業中，就合力貢獻了76個商業項目，占總開業數量比近40%。可見，團隊、經驗、資金力都比較雄厚的全國性開發企業將越戰越勇，未來仍然是供應市場的主力軍。

具體來看，寶龍商業以12個開業量領跑企業榜，長三角地區是寶龍商業的主要戰略要地，是其每年全國開業最為集中的區域。新城控股開業數量9個，僅次于寶龍商業，而另外兩個“傳統商業地產強企”萬達和龍湖分別以7個緊隨其后。

其他，萬科集團、恒太商業、金地、瑞安、陸家嘴集團、世茂股份、綠地、華潤置地、招商蛇口、中南商用、中信泰富、中駿商管、愛琴海集團等知名企業都在榜單中。

（二）2023年華東商業發展態勢及對策建議

1、華東區域領銜全國商業

長三角區域一體化發展上升為國家戰略后，區域經濟一體化發展進入了一個新的階段，政策支持力度大大提升，高質量經濟發展進一步提速。

以上海、杭州、南京等經濟發達城市為主的華東區域，購物中心商業面積及數量都位居第一，眾多品牌首店、旗艦店、跨界營銷等也會首選華東區域。

2、城市核心商圈競爭激烈，非核心商圈逐步興起

華東因經濟發達，商業成熟，城市核心商圈更是全國重要的商業名片。南京西路、南京東路、淮海中路、南京新街口、杭州湖濱、杭州武林、寧波天一等商圈不僅商業成熟，客流也是穩居前列。

隨著城市更新加速，核心商圈的存量改造物業增多，相比改造前物業條件和品牌設施受限的問題，在改造后競爭力得到提升，對整個商圈也形成了更大的競爭力。

同時，在城市外擴發展戰略下，一些郊區的非核心商圈也逐步興起，越來越多的知名項目進駐，尤其是近年來熱度很高的“微度假商業”更加青睞遠離城市的郊區，促使郊區商業競爭力大幅提升。

3、注重產品細分策略，新產品首秀加速

在各大企業規模化擴張的同時，也在加速產品線的迭代和擴容。以往那種復制化的策略已經逐漸弱化，而更精細的產品細分或在不確定的市場環境中占有一定競爭力，其目的同樣指向企業的擴張和市占率的提升。

同時，通過開發新的產品線，符合商業地產持續創新的理念，對差異化經營有重要價值。可以看到，華潤置地加大了萬象天地產品的拓展，同時也開出了全新的萬象食集；大悅城控股也開拓了大悅春風里；愛琴海集團將在臨港愛琴海項目開出首個城市書香街區項目。

4、城市更新進入理性創新時代

城市建設高速發展時代，城市更新已然是社會熱點話題，其核心內容的存量改造亦備受關注。具化到商業地產，歷經多年的增量發展后，目前市場已積累了不少存量資產，需要一些“資深玩家”，促其新生。

隨著中國城市化進入到 “精細化運營”的時代，城市更新作為一個持續備受關注的話題，業已經從最初的“建筑更新”，發展成為“人、產、城”高度融合的“理性更新”。對商業地產而言，對存量商業的改造更新，不能簡單看作是區域的商業活化，更是一種對城市文化的傳承和弘揚。除了“換裝”，更關鍵的是實現“共生”的有機更新。

5、Z世代崛起，新業態涌入購物中心

消費升級迭代，Z世代成為新消費主力，對于年輕客群來說，購物中心是一個重要的社交空間。他們需要在購物中心得到更深的互動體驗和更強的品牌認知，得到自由和認可。因此年輕人喜愛的三坑服飾、貓寵、劇本殺、密室、脫口秀、電競等業態逐漸涌入購物中心。

6、數字化賦能運營管理

在科技時代潮流下，商業地產企業紛紛通過數字化轉型開啟“精細化運營”道路。通過線上線下加速融合，構建數字一體化等重要舉措，讓商業實體突破經營空間的限制，同時亦能有效降低運營成本，實現效益提升。

對策建議：

一、回歸商業本質，強化實體商業可持續經營獲利能力

1. 回歸商業的本質，從市場需求出發，重新梳理并強化商業定位。

2.在商業定位的基礎上，以商業規劃為牽引，持續做好業態及品牌優化。

3. 跳脫過去以滿足剛需為主、重人流輕銷售的這兩種經營模式，根據當前顧客成熟情況，以生活形態式賣場來滿足消費者。

4. 從經營思維與管理模式開始，系統性的引用正確的管理手法推動精細化管理。

5.真正了解顧客，才能更好的滿足顧客的需求。

6.商業場景與商業內容的有機結合，提升顧客體驗與消費轉化。

7.商業+平臺生態體系的打造，拓寬商業邊界，強化與顧客的日常鏈接。

8. 結合消費變化的趨勢，主動取舍，創新求變。

9. 深耕細作，強化實體商業可持續經營及活力能力。

二、從實體商業的精細化運營中創造價值

1.精細化運營的三項標準：降低成本、提升效率、改善體驗。

2.數字化改造基礎上的管理及業務變革。

3.建立PDCA可循環的持續運營增長模式。

4.以需求為導向，優化商品布局及商品開發能力。

5.以顧客為導向，強化銷售精細化及服務精細化。

6.數字化基礎上的全渠道整合營銷體系。

7.重新定位會員價值及精細化管理。

8.構建更完善的顧客情報管理系統，大數據分析應用商場調整中。

9.將以商品美學及空間美學為核心的美學理念，落實到賣場經營之上。

附錄：

聯商網零售研究中心：

聯商網零售研究中心成立于2015年，是聯商網旗下致力于研究零售行業發展趨勢的機構，目前擁有一個行業資深從業者、高等院校教授組成的高級顧問團和多名研究員。 成立以來已經發布：歷年零售上市公司百強榜、歷年零售消費趨勢、歷年大賣場開關店報告、購物中心新開項目報告、即時配送行業報告等多項研究報告和行業榜單。

報告撰寫：

聯商網商業地產主筆 陳寧輝

聯商網零售研究中心研究員 劉嘉玲

聯商網零售研究中心研究員 許弋諾

聯商網零售研究中心美編 陳璽

特別鳴謝：

睿之新企業管理公司董事長 蘇杰

聯商網商業顧問 熊海量

聯商網數據戰略合作伙伴 富衍科技