來源/樂居財經(jīng)

撰文/魏薇

陷入債務風波以來的萬達，想盡了辦法補充現(xiàn)金流，除了出售資產(chǎn)，王健林還將旗下金融牌照、萬達電影的部分股權擺上貨架，以解燃眉之急。

萬達的資產(chǎn)出售還在持續(xù)。近日，大連萬達商業(yè)管理集團(簡稱“大連萬達商管”)轉讓上海萬達廣場置業(yè)有限公司100%股權予上海家昇管理咨詢合伙企業(yè)(有限合伙)、蕪湖浦煜股權投資合伙企業(yè)(有限合伙)。

資料顯示，上海萬達廣場置業(yè)旗下資產(chǎn)為周浦萬達廣場，于2009年9月開業(yè)，是繼上海五角場萬達廣場之后，萬達集團在上海營運的第二個城市綜合體項目。根據(jù)2020年債券年報，周浦萬達廣場租金收入對應抵押借款10.02億元，質押期限2016/10/9-2026/10/8。

上海家昇成立于2023年7月，由大家投資控股有限責任公司和天津遠見創(chuàng)新投資管理有限公司分別持股90.91%、9.09%，后者由前者100%持股。

蕪湖浦煜成立于2023年9月，由海口遠見共創(chuàng)一號基金、天津遠見創(chuàng)新投資管理有限公司、北京千百煜商業(yè)管理有限公司共同持股，北京千百煜商業(yè)管理有限公司為實際控制人。

繼續(xù)向上穿透發(fā)現(xiàn)，海口遠見共創(chuàng)一號基金由海口遠見共創(chuàng)一號基金由大家人壽保險股份有限公司、大家投資控股有限責任公司、遠見共創(chuàng)資本管理有限公司分別持股54%、45.98%、0.01%；北京千百煜商業(yè)管理有限公司成立于2023年8月，由北京高和贏信投資管理有限公司100%持有。

也就是說，周浦萬達廣場最后的接盤方為大家人壽保險。

實際上，萬達已與大家人壽保險產(chǎn)生多次交集。今年5月底，大連萬達商管間接向大家人壽保險轉讓了三家運營穩(wěn)定的萬達廣場。

縱觀行業(yè)，今年以來，保險公司有大舉投資不動產(chǎn)之意。近期而言，除了萬達，險資還收購了世茂、大悅城等地產(chǎn)公司的優(yōu)質資產(chǎn)。

01

萬達救急

這起轉讓或早有預兆。

5月下旬，網(wǎng)傳萬達正考慮出售國內含江蘇、浙江、上海在內20多家購物中心，每個購物中心估值約7億至8億元，并且已與包括保險公司和資產(chǎn)管理公司在內的潛在投資者聯(lián)系。隨后，萬達對此進行辟謠。

但在5月底，萬達旗下3家萬達廣場的大股東信息發(fā)生變更。天眼查顯示，上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場、江門臺山萬達廣場三個購物中心的大股東接連由大連萬達商管變更為珠海穩(wěn)昇企業(yè)管理有限公司(簡稱“珠海穩(wěn)昇”)。

珠海穩(wěn)昇是大連萬達商管在珠海橫琴新區(qū)成立的一家公司，成立時間為5月6日。6月1日，珠海穩(wěn)昇股東發(fā)生變更，大連萬達商管退出，變更為上海家商管理咨詢合伙企業(yè)(有限合伙)(簡稱“上海家商”)和蘇州聯(lián)家壹號股權投資合伙企業(yè)(有限合伙)(簡稱“聯(lián)家壹號”)。

上海家商由大家人壽保險100%持有；聯(lián)家壹號由蘇州新聯(lián)管理咨詢有限公司、海口遠見共創(chuàng)一號基金、大家投資控股有限責任公司、天津遠見創(chuàng)新投資管理有限公司、浙商金匯信托股份有限公司共同持有。蘇州聯(lián)家壹號是一只于5月15日新成立的股權投資基金，基金規(guī)模10.1億元，有限合伙人(LP)為大家人壽保險，一般合伙人(GP)為中聯(lián)基金。

消息顯示，大家人壽保險是以私募基金的形式接盤三座萬達廣場，預計整體交易價格介于10-15億元之間。

02

險資進場掃貨

在地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上之時，險資曾蜂擁入場，買入股權。但2021年開始，地產(chǎn)行業(yè)進入黑鐵時代，房企流動性風險加劇、市場信心低迷，股價大跌，險資紛紛減持或撤離。如今，險資又開始回歸，但投資方式已然生變，他們將目光轉向了不動產(chǎn)。

9月底，大悅城公告稱，中郵人壽意向受讓其控股子公司西單大悅城公開掛牌轉讓的北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司100%股權及債權，主要資產(chǎn)為位于北京市東城區(qū)的中糧·置地廣場項目，交易價格為42.56億元。

中郵人壽為國有企業(yè)，注冊時間為2009年8月18日，控股股東為中國郵政，第二大股東為友邦保險，屬銀行系險企。

中糧·置地廣場是大悅城控股旗下高端寫字樓的標桿產(chǎn)品之一，項目位于北京東城區(qū)安定門外大街，比鄰地壇公園西門，原址為三利大廈，2016年開工改造，2018年8月正式投運，累計總投資約25.89億元。

資產(chǎn)評估報告顯示，截至評估基準日2023年4月30日，北京昆庭凈資產(chǎn)評估值為243774.29萬元、增值率為125.4%。根據(jù)披露信息，最近三年及一期，中糧·置地廣場分別錄得租金收入1.63億元、1.76億元、1.49億元和7580萬元，截止2023年6月30日，出租率為83%。

9月28日，世茂集團、上海世茂股份有限公司發(fā)布公告，為緩解流動性困難，擬出售珠海世茂新領域51%股權，總價為39.1億，受讓者為項目合營聯(lián)營企業(yè)，背景主要為中國人壽系。其中，國壽星灣(天津)企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)受讓50.99%，對價約39.09億元；國壽啟航壹期(天津)股權投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)受讓0.01%，對價為76.67萬元。

據(jù)悉，該項目地塊由世茂在2019年10月通過招拍掛摘得，斥資56.4億元，為世茂第一次落子廣東珠海。此巨無霸綜合體占地面積約22.56萬平方米，分為六期開發(fā)，包括酒店式寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及展會中心。開發(fā)項目一期包括七棟酒店式寫字樓，預期將于2023年末前開始陸續(xù)交付。開發(fā)項目二期包括八棟酒店式寫字樓，現(xiàn)時正在施工。

世茂集團預期將就出售事項變現(xiàn)虧損約5.1億元，出售事項所得款項將用于抵銷集團結欠珠海世茂新領域約41.6億元債務的一部分。