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作者/鐘黛

頭圖/寶格麗酒店官網

上海地產市場的大宗交易市場風起云涌，繼陸家嘴頂豪公寓中糧海景壹號易主后，上海寶格麗酒店也被擺上貨架。

近日，華僑城（亞洲）（03366.HK）公告稱，計劃公開掛牌出售上海蘇河灣項目酒店系列資產，交易價格不低于24.3億元。

上述資產指向了全球第六家、中國第二家寶格麗酒店。其共分為6個價格檔位，以10月13日預訂價格為例，官網報價最低為5200元/晚，最高為259488元/晚；攜程網報價為最低6064元/晚，最高為182631元/晚。最高檔位的寶格麗套房，面積達393平方米，可360度俯瞰江景及上海天際線景觀。

不止于此，2023年以來，多個知名開發商在滬出售優質資產。據仲量聯行監測，2023年第三季度，上海投資市場共錄得28宗成交，成交總金額達144億元，較上一季度環比增長38.9%，與去年同比增長6.1%。

買家則呈現多元化趨勢。據仲量聯行監測，除傳統保險、金融機構外，一些地方政府和私人買家正積極進入市場，中東財團紛紛在中國設立辦公室。第三季度投資型買家占比64%。

華僑城出售寶格麗公寓及酒店

上海靜安，蘇河灣畔，寶格麗大樓坐落于此。

公開資料顯示，寶格麗大樓于2016年建成，大樓總高48層，其中5-39層為公寓，41-46層為酒店。項目區位優越，距離僅外灘1公里，距離南京東路500米，距離人民廣場1公里。

持有近5年后，華僑城亞洲決定將這一“壓箱底”的核心資產出售回血。

根據10月11日的公告，華僑城亞洲擬出售該項目的酒店房產主體及其他建筑，總建筑面積合計約3.52萬平方米。

或源于疫情的因素，擬售資產近兩年陷入虧損，不過2023年上半年虧損有收窄的趨勢。公告顯示，該擬售資產的2021年、2022年及今年上半年，擬售資產的收入分別為2.49億元、1.40億元和1.19億元，稅后虧損分別為1076.8萬元、5225.1萬元和690萬元。

公告顯示，擬售資產的未經審核賬面凈值約為20.1億元，而華僑城亞洲的掛牌底價為24.3億元。如果以底價成交，華僑城亞洲預計，所得款項凈額約為20.7億元，產生收益約5700萬元。董事會擬將所得款項凈額用于償還貸款及借款，及╱或用于一般營運資金。

此前，華僑城亞洲已經將寶格麗大樓的自持公寓資產擺上貨架。

2023年4月，華僑城亞洲公告，出售上海首馳51%的股權予上海盛芬徠企業咨詢合伙企業。A股“游戲王”世紀華通（002602.SZ）間接持有后者99.5%的股權。

標的公司的物業包括133套公寓及相應土地使用權，公寓的建筑面積為2.49萬平方米。

2020年、2021年以及2022年前八個月，標的公司分別實現收入9345.5萬元、9812.8萬元、6762.3萬元，稅后虧損5071.9萬元、5235.1萬元以及3695.3萬元。

華僑城亞洲為該筆股權交易設定的底價為5.85億元，最終成交價為6.12億元。

即使按底價成交，華僑城亞洲預計，所得款項凈額約為5.51億元，產生收益約4.26億元。所得款項凈額同樣用于償還本集團貸款及借款，及╱或作為一般營運資金。

華僑城亞洲公告稱，還打算出售標的公司剩余的49%股權。

對于華僑城亞洲而言、出售核心資產，可回籠超25億元資金，緩解現金流壓力，并取得一定收益。對于買家來說，上海寶格麗酒店及公寓堪稱“獎杯資產”，此時抄底，后期隨著酒店消費復蘇，或將取得不錯的運營收益。

截至2023年6月末，華僑城亞洲的總有息負債為90.21億元，其中一年內到期的銀行及其他貸款為65.77億元，較去年年底增加近40億元。而公司期末所持的貨幣資金為25.6億元。

上海地產市場大宗交易火熱

在日前的三季度媒體交流會上，仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部副總裁魏駿亞觀察分析稱，當下酒店投資市場供需兩旺。

一方面，三條紅線政策持續推動酒店出售熱潮。開發商希望通過剝離非核心資產以緩解資金壓力，并改善資產負債表。另一方面，高凈值投資人也希望尋求優質、高性價比資產。

而促成雙方達成的交易包括：買賣雙方的價格預期回歸理性；隨著出行限制的解除，境內及入境休閑旅游和商務旅行的需求大幅回升，國內門戶城市及度假城市酒店市場的前景和恢復力將重燃投資人的信心，帶動投資人視時機入市交易。

當下，上海地產市場的大宗交易資產類別呈現多樣化趨勢，多個開發商在滬出售優質資產。

9月27日，大悅城（000031.SZ）公告，上海鵬利置業發展有限公司100%股權以41.42億元成交，買方為上海邕鵬實業有限公司。此前的公告顯示，標的公司的核心資產為中糧海景壹號5號樓、6號樓和7號樓，位于上海市浦東陸家嘴核心地段，房屋類型為公寓。其凈資產評估值為41.42億元。

此外，10月7日，上海萬達廣場置業有限公司的股權關系發生變更。大連萬達商業管理集團股份有限公司退出100%股權，上海家昇管理咨詢合伙企業（有限合伙）及蕪湖浦煜股權投資合伙企業（有限合伙）接盤。

上海家昇管理咨詢合伙企業由大家投資控股有限責任公司持股90.91%，大家人壽保險股份有限公司間接持股。5月，大家保險已從大連萬達商管手中接過了上海松江萬達廣場。

資料顯示，上海萬達廣場置業旗下資產為周浦萬達廣場，于2009年9月開業，是繼上海五角場萬達廣場之后，萬達集團在上海營運的第二個城市綜合體項目。

項目總投資超過25億元，總建筑面積達32萬平方米，其中商業面積達15萬平方米。此外，項目共有六棟高層，一期三棟27層公寓式酒店，二期三棟辦公樓。

上海周浦萬達廣場一直是萬達商管的現金奶牛，從第三方數據來看，2019年、2020年，該項目分別實現銷售額24.3億元及21億元，位列萬達廣場銷售額的前10位。

據仲量聯行監測，三季度，上海零售物業共收錄4宗成交，成交金額占比達28%。酒店共收錄兩宗成交，成交金額占比12%。辦公、工業、長租公寓及產業園區的成交金額占比分別為19%、17%、14%及9%。

“上海仍為中國最具吸引力的房地產投資目的地。第四季度投資市場有望延續回暖，表現更加強勁。”仲量聯行華東區投資及資本市場部總監孫翎總結道。