來源/紅餐網

作者/周沫

壓在餐飲人身上的三座大山之一“房租”，與整個房地產市場正在經歷的筑底階段一樣，仍處在下滑中，部分城市的鋪租甚至回到十年前的水平。

廣州天河區核心商圈臨街餐飲街鋪，短短2個月，連續降租3次，總降幅超過了33%；

深圳南山區購物中心、寫字樓裙樓和住宅底商，餐飲商鋪租金同比降幅3-5成，部分商鋪租金回到十年前；

杭州傳統商業街中山北路，有餐飲門店租金短短3個月，從每月9000元降至5000元，依然轉租不出去……

餐飲鋪租“跳水”，理論上是創業者入局、品牌擴大經營的好時機。然而，現實情況卻是，盡管租金一降再降，不少餐飲商鋪也無人接手。

01

旺鋪租金一降再降，卻無人接手

8年的職業生涯里，王明（化名）第一次感受到了前所未有的壓力。

王明是廣州某商業地產公司的招商經理，負責廣州體育西天河南商圈部分步行街的招商工作。

天河南商圈，地處廣州心臟地帶，交通便利，商業繁華，包括天河南步行街、體育西橫街等商業街以及六運小區、育蕾小區等街區。

比如天河南一路，有著“新茶飲風向標”之稱，這里商鋪緊俏，空置時間一般不會超過半個月。一些位置好的商鋪，往往是舊店尚未撤場，就已經找到了下家。

也因此，王明此前幾乎沒有招商的煩惱。但今年開始，情況不同了。

他明顯感受到，曾經熱鬧的商業街，空鋪越來越多。800多米的天河南一路，近3個月就空出了5、6家餐飲商鋪，部分仍在營業的商家也向他透露出轉讓或分租的想法。

△廣州天河南一路，圖片來源：紅餐網 攝

根據王明的說法，這些商鋪大都空置了1個月以上，即便租金一降再降，也無人接手。

“5月底就撤場了，至今沒有找到下家。”王明告訴紅餐網，他手上的一家商鋪原本經營牛雜生意，面積約50平米，退租前租金為70000元/月，后降至68000元/月，轉讓費15萬，空置了一個月仍無人接手。

遲遲未找到下家后，房東主動找到王明，提出取消轉讓費，只需支付一個月租金作為入場費，并將租金再次下調，降至53000元/月。到了7月底，房東又再次將租金下調，從每月53000元降到47000元了。

短短2個月，租金連降3次，降幅超過33%，這家商鋪依舊沒人接手。

同樣在廣州，小芝經營的螺螄粉火鍋店毗鄰蘿崗萬達廣場，周邊有不少寫字樓和住宅，接手這家店時她付了近10萬的轉讓費。

今年春節后，她掛出了轉讓告示。三、四月的時候，她偶爾能接到幾個尋租電話，但都沒有談妥。后來，她將轉讓費從10萬元降到了7萬元，但門店在第三方平臺上掛了近半年，也沒有轉讓成功。

再之后，小芝索性取消了轉讓費，租金也打了8折，但告示貼出去近一個月，依然難尋下家。

△小芝待轉租的門店 圖片來源：紅餐網 攝

在深圳南山區從事購物中心、住宅底層商鋪及寫字樓裙樓招商工作的唐林煉，也感受到了市場的“寒意”。

據其介紹，除了一些熱門美食街和部分入住率比較高的住宅底商，租金相對平穩外，不少購物中心和寫字樓裙樓租金同比下降了3-5成，部分商鋪租金甚至回落到十年前，但空置率仍超過30%，是過去幾年來的新高。

△圖片來源：紅餐網 攝

不止是廣深這樣的一線城市，在全國，空置率高企、鋪租一降再降卻難以轉手、鋪租降低但人流量更低等情形都在不斷上演。

中山北路，作為杭州歷史悠久的傳統商業街，也曾經歷過一鋪難求的盛況。現在部分店鋪即便降租，也難覓接盤者。

在中山北路經營一家臺灣小吃店的小洛（化名），一開始打算8萬元整店轉讓自己的小店，后來直接打出了“限時0元轉讓費”，租金從每月9000元降至5000元，3個多月過去依然無人問津。

在杭州從事餐飲商鋪招商工作的藝哥（化名）告訴紅餐網，以金地廣場一處黃金位置的商鋪為例，原來在此經營的烘焙店已經撤場半年多，在這期間，這個商鋪的租金從一開始的55萬降至45萬，仍未招到新商戶入駐。

△圖片來源：受訪者供圖

老李（化名）在鄭州金水區經營一家川菜館，離主街道尚有一定距離。他告訴紅餐網，去年自己加價20%-30%搶的鋪子，現在虧本轉讓也無人接盤。

老李直言，前幾年開餐飲店，熬不下去或者不想干了還可以轉讓出去，有的甚至能轉個好價錢，但是從去年下半年開始，很多位置不錯、裝修很好的餐飲店都難逃虧本轉讓的命運。

據他所知，有同行明明交了3個月房租，還是直接扔下鋪子走人了。

02

租金回到十年前，卻沒人愿意開店了

唐林煉告訴紅餐網，商鋪租金過去十年一路高歌猛進，現在出現下滑，只能說是逐漸回歸合理水平。

據其介紹，此前一些位置優越的商鋪，通常每年租金會遞增8%-10%，合同期滿后，租金上漲20%-50%的情況也很常見，部分旺鋪租金直接翻倍也不足為奇。

隨著市場環境的變化尤其是疫情之后，商鋪租金開始回調，增幅收窄至3%-5%。

眼下，整個消費市場低迷不振，加之購物中心不斷增多導致分流，為了提高招商率，不少新商業體也出了各種租金優惠政策來吸引租戶。

然而，“買漲不買跌”，在不少創業者看來，租金下降，空置率高，正是生意難做的信號，這也讓他們在決定是否開店時變得更加謹慎。

種種跡象表明，明顯下滑的鋪租，并未帶動創業者的開店熱情。今年以來，餐飲人的開店意愿明顯相比去年更低了。

企查查數據顯示，2024年上半年，新增餐飲企業為131.64萬家，與去年同期新增168.49萬家相比，增速正在放緩，這也意味著入局者在減少。

△圖片來源：紅餐網 攝

“租金便宜的商場，我們也不敢進，半死不活的，不能給他們填坑。”

這也點出了餐飲經營的一大痛點，房租本質上來說，就是線下流量成本，它的漲跌某種程度上是客流量的直觀反饋，一些位置欠佳的商鋪，干不下去，也無人接手，租金自然會下調；而客流大的旺鋪，租金價格往往很難打下來。

紅餐網專欄作者翟彬就表示，今年他在幫客戶尋找餐飲鋪位時發現，不少人流量好的商場，租金依然很高，招商通常都是“一口價”。

另一方面，盡管商鋪租金有所下降，但開一家餐飲店的綜合成本卻越來越高，這也使得大家的開店熱情下降。

暫且拋開傳統的三座成本大山不提，眼下餐飲店還有一項不可忽視的成本，那就是不斷推高的線上運營推廣成本。

不少業內人士直言：“線上的流量比線下流量貴多了。”

一位經營簡快餐生意的餐飲老板告訴紅餐網，今年以來，為了增加門店曝光量，他每月至少要花3000元去做線上促銷推廣。

在廣州江南西開檸檬茶店的強哥（化名）則表示，從今年4月開始，每個月需要花近萬元去做線上推廣。

“有些鋪子不是拿不了，而是成本帳根本算不過來。”強哥如是說道。

03

精打細算的餐飲人，還在猛“摳”租金成本

在餐飲行業越來越難賺錢的背景下，從個體創業者到大型連鎖品牌都變得更加精打細算，從指縫中省成本、摳利潤。

物料、人工、租金三座成本大山中，前兩者都是剛性的，只有房租比較具有彈性，于是，我們也看到更多餐飲人在房租上“省吃儉用”。

比如，部分餐飲品牌開始逃離城市CBD，搬到社區，或者是選址租金相對便宜的寫字樓主樓的裙樓，以此提升門店的盈利能力。

曾在廣州核心商圈開高端輕食餐廳的老周（化名），就在去年底將門店搬到了附近社區底商，租金只有原來的六分之一。他直言，節省下來的房租成本，可以在菜品上進一步讓利消費者，緩解成本和營收壓力。

今年7月，開私房烘焙坊的小思（化名）也將門店搬離了廣州網紅社區東山口。她將新店開在了番禺某大型小區附近，門店面積擴大一倍，租金卻少了一半以上。

與此同時，租金成本更低、風險更小的店型受到追捧。“在成都，大鋪面都不好租，但120平米之內的小店依舊很搶手。”紅餐網專欄作者蔣毅表示。

市場方面，紅餐網注意到，不少餐飲品牌開始“瘦身”，轉向開設成本更低、風險更小的門店。

比如，今年7月，海倫司發布了新的戰略規劃，計劃開設社區空間小店，這些店鋪不僅免收加盟費，而且只需要40萬元就能落地開店。

△圖片來源：海倫司官方

庫迪咖啡宣布推出便捷店型“COTTI Express”，最小1平米可開店，首店面積只有2平米。

珮姐重慶火鍋此前在接受紅餐網采訪時曾透露，其在深圳來福士開出的門店，只有200多平米。相比傳統門店，大廳和后廚都縮小了三分之一，投資成本大幅減少。

太二酸菜魚、周黑鴨、老鄉雞等品牌也開始布局成本低、效率高的“衛星店”。截至目前，周黑鴨已開出了10余家無人衛星小店；太二則在近期宣布將在年內開設50家衛星小店。

為了減輕租金壓力，不少餐飲品牌還通過“共享”門店來降低成本。最常見的就是“店中店”，滬上阿姨、湊湊、Tims天好咖啡、海底撈等品牌都推出過店中店。

相比傳統的獨立門店，店中店不僅占地小、投資小、盈虧平衡點低，還可以共擔租金成本。對餐飲品牌來說，算是比較取巧的解決方案。

小結

目前，不少城市的餐飲鋪租都出現了下降趨勢，但開店拿鋪的熱情似乎并不如預期中高漲。

各位餐飲人是否感受到了租金的變化？大家覺得租金還有多大的下調空間？歡迎大家積極投票，讓我們共同了解一下餐飲鋪租的真實情況！