出品/觀點(diǎn)網(wǎng)

撰文/龔麗欣 

圖源/AI生成

從全年走勢(shì)來看，華夏金茂商業(yè)REIT基金層面的核心指標(biāo)整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)。

商業(yè)公募REITs的持續(xù)走強(qiáng)，再度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

近期，公募REITs陸續(xù)發(fā)布2024年四季度報(bào)告，針對(duì)各個(gè)業(yè)態(tài)的表現(xiàn)，中信證券發(fā)布研報(bào)表示，消費(fèi)、保租房出租率維持在高位，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期屬性。

作為全國首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一的華夏金茂商業(yè)REIT，于3月4日下午召開了業(yè)績(jī)說明會(huì)，回顧上市以來的經(jīng)營(yíng)成果。

商業(yè)客了解到，該基金成立于2024年1月31日，于同年3月12日上市。

去年四季度，該基金實(shí)現(xiàn)收入約2323.34萬元，EBITDA為1257.22萬元；底層資產(chǎn)收入為2298.11萬元，EBITDA為1365.39萬元，EBITDA利潤(rùn)率為59.41%。

資本市場(chǎng)認(rèn)為，華夏金茂商業(yè)REIT的業(yè)績(jī)表現(xiàn)超出預(yù)期。

超預(yù)期的業(yè)績(jī)

華夏金茂商業(yè)REIT交出了一份較為亮眼的成績(jī)單。

從基金合并層面看，四季度，該基金實(shí)現(xiàn)收入約2323.34萬元，凈利潤(rùn)348.36萬元，，EBITDA為1257.22萬元，基金經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為1493.91萬元，現(xiàn)金流分派率為1.22%，年化現(xiàn)金流分派率為4.78%。

期內(nèi)，該本期可供分配金額為1383.05萬元，本年累計(jì)可供分配金額為4959.22萬元。本期實(shí)際分配金額為1358.39萬元，完成度為105%，簡(jiǎn)單年化分派率為5.15%。

自該基金成立以來，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了三次分紅，全年累計(jì)實(shí)際分配金額為3575.59萬元，分紅比例99.98%。

從全年走勢(shì)來看，華夏金茂商業(yè)REIT基金層面的核心指標(biāo)整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)。

回顧2024年全年，華夏金茂商業(yè)REIT基金經(jīng)理劉偉杰提到，項(xiàng)目公司從股權(quán)交割日2月5日至年底12月31日共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8285萬元，根據(jù)評(píng)估報(bào)告并且對(duì)聯(lián)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行凈額調(diào)整對(duì)標(biāo)后，全年的預(yù)測(cè)收入為9072萬元，按照本年報(bào)告期的實(shí)際天數(shù)進(jìn)行簡(jiǎn)單分?jǐn)偤�，完成率達(dá)到100.98%。

基金EBITDA為4653萬元，完成率為100.79%，基金可供分配金額4959萬元，完成率為102.81%。

針對(duì)華夏金茂商業(yè)REIT2024年的表現(xiàn)，金茂酒商財(cái)務(wù)總監(jiān)竇慧慧提出了三點(diǎn)總結(jié)，即一是業(yè)績(jī)穩(wěn)定，出租率、收繳率表現(xiàn)穩(wěn)定，租金、銷售額全面增長(zhǎng)；二是持續(xù)主動(dòng)的調(diào)改，以及金茂豐富的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，將驅(qū)動(dòng)長(zhǎng)期收益；三是投資者回報(bào)可觀，年化分派率可觀，持續(xù)共享發(fā)展紅利。

針對(duì)未來業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性和持續(xù)性，劉偉杰認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目普遍具有一定的周期性特征，企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展軌跡往往呈現(xiàn)出高低起伏的態(tài)勢(shì)，如同經(jīng)濟(jì)周期一樣，有繁榮期，也會(huì)經(jīng)歷調(diào)整階段。

“公募REITs作為一種長(zhǎng)周期的金融產(chǎn)品，其發(fā)展和運(yùn)營(yíng)需要秉持長(zhǎng)期主義的理念，華夏基金與金茂商業(yè)在這方面達(dá)成了高度共識(shí)，我們將以長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)來管理和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，致力于確保相關(guān)業(yè)績(jī)值高的持續(xù)性。”他說。

調(diào)改、租約與競(jìng)爭(zhēng)

項(xiàng)目層面來看，華夏金茂商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)為長(zhǎng)沙覽秀城，該項(xiàng)目位于梅溪湖板塊，建筑面積為10.27萬平方米，可租賃面積為6.12萬平方米，項(xiàng)目于2016年11月開始營(yíng)業(yè)。

財(cái)報(bào)透露，2024年四季度，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售額（不含汽車銷售額）2.49億元，同比增長(zhǎng)13.12%，全年銷售額為8.77億元。

報(bào)告期內(nèi)，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入為2298.11萬元，EBITDA為1365.39萬元，EBITDA利潤(rùn)率為59.41%。

租賃表現(xiàn)方面，截至2024年12月31日，報(bào)告期末實(shí)際出租面積為6.04萬平方米，報(bào)告期末出租率為98.73%，平均租金單價(jià)為92.68元/平方米/月。

對(duì)比年初來看，長(zhǎng)沙覽秀城的出租率微升0.48%，租金單價(jià)則上漲了近11%。

這一漲幅主要源自期內(nèi)對(duì)主力店的調(diào)整。

據(jù)了解，在今年年初，長(zhǎng)沙覽秀城的主力店租賃面積占比為54.71%，專門店租賃面積占比為45.29%?。而截至2024年12月31日，主力店租賃面積占比為53.82%，專門店租賃面積占比為46.18%。

主力店平均租金單價(jià)為34.15元/平方米/月，專門店平均租金單價(jià)為161.18元/平方米/月，分別較首發(fā)時(shí)點(diǎn)增長(zhǎng)7%、16%。

竇慧慧認(rèn)為，目前主力店的占比仍舊較高，但金茂商業(yè)2024年開始已經(jīng)啟動(dòng)了店鋪優(yōu)化調(diào)整的措施。

她提到，目前長(zhǎng)沙覽秀城的主力店與專門店面積之比約為54:46，其中主力店平均租金僅為專門店平均租金的1/5左右，這是由于項(xiàng)目前期受公共衛(wèi)生事件影響，主力店調(diào)鋪節(jié)奏被打亂，主力店占比高于其他同類資產(chǎn)。

“但這也是項(xiàng)目未來增長(zhǎng)的潛力所在，主力店調(diào)改的實(shí)施有望為投資人實(shí)現(xiàn)超額收益。”

她透露稱，自2024年二季度，金茂已經(jīng)邁出了調(diào)整的第一步，一方面，對(duì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的健身類主力店進(jìn)行清退，且實(shí)現(xiàn)無縫換簽；另一方面，針對(duì)主力電影院進(jìn)行了切鋪，縮小了面積。

“這次調(diào)整的面積不算大，但示范作用顯著，是吸納了租金的大幅提升。”

此外，查閱發(fā)現(xiàn)，此前，該基金招募說明書提到，長(zhǎng)沙覽秀城在2024年到期的租約面積占比達(dá)到23%。

對(duì)于項(xiàng)目續(xù)租情況，長(zhǎng)沙覽秀城項(xiàng)目總經(jīng)理王竹表示，“2023年年底，我們就啟動(dòng)對(duì)今年到期租約的逐一梳理和商戶意愿摸排，到期前三個(gè)月，基本完成到期租約意向鎖定，租約水平取得了可觀的增長(zhǎng)，整體是按照招募說明書的計(jì)劃推進(jìn)�！�

數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期末加權(quán)平均剩余租期為4.36年，報(bào)告期末收繳率為99.40%。

值得注意的是，2024年下半年以來，招商花園城、萬象城接連在長(zhǎng)沙亮相，有投資者在會(huì)上就商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)提出疑問。

對(duì)此，竇慧慧表示，“新入市的長(zhǎng)沙萬象城、觀沙嶺招商花園城與本項(xiàng)目的直線距離均超過5公里，新項(xiàng)目的入市短期內(nèi)可能會(huì)帶來品牌競(jìng)爭(zhēng)的壓力，新增供應(yīng)會(huì)加劇品牌脫店的競(jìng)爭(zhēng)，但長(zhǎng)期來看，河西商業(yè)的集群效應(yīng)或?yàn)橛[秀城提供更大的市場(chǎng)機(jī)遇。”