出品/Mall先生

撰文/曉虎

昨天，華潤置地及華潤萬象生活雙雙發布2024年度業績。

其中，華潤置地2024全年實現營業收入2,788億元，核心凈利潤254.2億元；經常性業務營業收入占比達到14.9%，利潤貢獻首次突破百億大關。

華潤萬象生活全年收入170.43億元，同比增長15.4%；核心凈利潤35.07億元，同比增長 20.1%。

而在數據之外，有一個悄然的改變，或許更具有意義。在年度業績發布PPT中的財務回顧板塊，在損益表之后，華潤置地用了整整3頁，介紹其“經常性收入業務”業績，然后才是“開發銷售型業務”的表現。

這是華潤置地首次在年度業績發布PPT中，將“經常性收入”業務置于開發銷售之前！

“大資管”領銜

華潤置地的新范式

根據華潤置地的官方定義，經常性收入業務=經營性不動產業務+輕資產管理業務+生態圈要素性業務。

近3年華潤置地經營性收入及組成

盡管在介紹中，仍然被描述為“第二增長曲線”，但無論是業務介紹的排序，還是在報告封面中占據最大版面的西安萬象城，都足以顯示出，以不動產經營管理為核心的經常性收入業務，正在取代傳統的住宅開發銷售，成為這家央企地產巨頭的重中之重。

報告中多次出現西安萬象城“生命之樹”

還有一個關鍵表達，“2024經常性收入同比增長6.6%至416億元，可兩倍覆蓋股息及利息”。這句話翻譯過來的意思是，即使某一天華潤置地一平米住宅都沒有賣出去，光靠收租和輕資產管理費來支付貸款利息和股息，也沒問題。

我想，這也是在各類國際評級機構持續下調國內房企信用等級的背景下，華潤置地依然能夠從標普 、穆迪及惠譽三家手中，維持住Baa 1/BBB+/BBB+的“投資級”信用評級的關鍵所在。

而除此之外，在報告的業務回顧板塊，也有2個很重要的信號釋出：

一是“大資管”業務成為了公司的首要關鍵。

2023年，華潤置地在業績發布報告中首度提及“本集團正積極向大資管業務轉型”，而今年，“大資管業務”已經成為了第三部分“業務回顧”板塊的開篇內容。

2024年，華潤置地資管規模同比增長8.1%，達到4,621億元。并形成了以置地為核心的“投-融-建”，由旗下獨立上市的輕資產管理平臺華潤萬象生活承載的“管”，以及以公募REITs為渠道的“退”的完整資本閉環。

華潤置地的“投融建管退”閉環

目前，華潤置地在國內先后上市了華夏華潤商業REIT（底層資產為青島萬象城，擬擴募注入昆山萬象匯）和華夏基金華潤有巢REIT（底層資產為位于上海松江的有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目，擬擴募注入位于上海閔行的有巢馬橋項目）兩支公募REITs產品。

上海閔行有巢馬橋項目

其中，截止2024年12月31日，華夏華潤商業REIT的后復權收盤價較發行價上漲25.6%，漲幅在購物中心行業排名第一，市值位居消費基礎設施REITs首位，連續四個季度現金分紅合計3.15億元。

青島萬象城

二是購物中心業務的核心程度進一步提高。

從收入來看，華潤置地旗下購物中心去年全年實現租金收入193億元，占經常性收入的比重超過46%（這還尚未計算華潤萬象生活對第三方購物中心的管理費收入貢獻）。

從規模來看，2024年華潤置地旗下的購物中心資產管理規模增長10.1%達到2,979億元，占集團資管規模的64%。

從業績來看，旗下購物中心零售額同比增長19.2%至1,953億元，整體出租率高居97.1%。無論是質、還是量，都是妥妥的行業頂流。

如果說當年的“橡樹灣”成就了華潤豪宅標桿的江湖地位，那么今天乃至未來的“萬象城”們，才是這家百年央企更難以逾越的護城河。

深圳萬象城的外立面，也是深圳的城市封面

非重奢+產品創新

華潤萬象生活的新故事

在華潤萬象生活的報告中，我們能看到更多關于華潤購物中心業務的細節。

先看下2024年的成果復盤。過去一年，華潤萬象生活共開出21個購物中心，帶動整體在營項目規模增長到122個和1,314萬平米。

2024年華潤萬象生活新開項目一覽

在新開項目與存量項目業績增長的雙重助力下，旗下購物中心2024年累計整體營業額達到2,150億元，同比增長18.7%，可同比增長4.6%。

并由此驅動業主端租金收入同比增長19.2%至262億元，NOI同比增長20%至171億元，NOI Margin更是創造了近年來的新高，達到65.1%。

在這其中，有兩個新特點值得一提。

一是非重奢業績的崛起，補上了重奢品牌業績下滑的窟窿。

過去一年，LVMH和開云等重奢集團在中國市場均遭遇滑鐵盧，由此連累大批港資高端項目的營業額與租金雙雙下跌。

華潤萬象生活旗下的重奢項目同樣承壓，可同比營業額增長僅1.8%。但依托于非重奢項目6.4%的漲幅，抬高了大盤漲幅。

事實上，在去年我們曾專題寫過的深圳萬象城、重慶萬象城等大體量重奢項目中，我們也能看到包括潮流運動、生活方式、美妝個護等多元化品牌的引入，對整體業績維持增長的重要貢獻。

二是創新項目的全面發力，為“萬象系”購物中心創造了新的產品范式。

去年，華潤萬象生活先后開出了義烏天地、深圳大運天地、紹興天地、南京雨花萬象天地、上海世博天地等5座“天地”項目，數量創歷史之最。

由871國營芯片廠老廠區煥新而來的紹興天地

同時，迭代至4.0版本的西安萬象城的火爆出圈，更是成為了全年毫無爭議的“最佳新秀”。

我們關于西安萬象城的視頻，全網收獲了超過70萬的播放量

在消費行業普遍承壓的背景下，一方面能維持行業第一梯隊級別的規模和業績增長，同時又持續保持著自我革新的勇氣，并拿出了驚艷同行的作品。

打一個不夠優雅的比方，看見大運天地和西安萬象城的橫空出世，就好像后來我看到雷布斯奇跡般地秀出了小米SU7 Ultra時的感受。

“奈何自己沒文化，一句臥槽行天下”。

靈活拓展、常態創新

面向未來的新通路

再來聊聊未來的展望。在開發全面萎縮的背景下，去年新開項目創歷史新高的華潤萬象生活，2025年節奏稍有放緩，但15座新項目也不是一個小數字。

當購物中心業務已然成為整個集團的發展核心，既肩負著母公司的深厚期盼，也承擔著投資人的回報期待，華潤萬象生活的壓力恐怕也是來到了空前巨大的地步。

我很多在華潤的伙伴們這兩年都深深感受到了行業乃至公司之卷，而從這次的業績發布材料中，我看到了團隊的勤奮甚至拼命之外，兩個機制層面的變化。

一是華潤萬象生活的拓展正變得愈發靈活。

2024年，華潤萬象生活所管理的第三方購物中心，其稅前利潤貢獻占比達到21%，逐步降低了對母公司所持有資產的依賴。

華潤置地旗下與華潤萬象生活在營購物中心數量對比

而在全年新拓展的12個第三方項目中，出現了許多“非常規”的輕資產委托管理模式。

比如深圳灣文化廣場的空間運營特許經營權、西安未來廣場和安徽置地中心項目的利潤分成模式，以及杭州浦五項目的租賃經營模式。

華潤萬象生活去年部分外拓項目

以杭州浦五項目為例，該項目規劃設計指標為一棟11.9萬平米的6層商業+1.1萬平米的2層商業街區，地下還有2萬平米商業。

華潤萬象生活以整租形式取得了該項目未來20年的經營權，起始租金為按商業面積（暫定為15萬平米）計算的1.94元/平米/日，折合年租金約為1.06億元。

二是全新定義的項目分級方式。

過去大家更為了解的M1/M2對應萬象城，M3/M4對應萬象匯的分類，存在一個小bug，就是“無處安放”的萬象天地。

這次華潤萬象生活提出的“項目分級管理”，將旗下項目梳理為了城市重奢、城市旗艦、品質生活、前沿創新四大類。

“城市重奢”顯然就是M1級別的重奢萬象城；

“城市旗艦”分類中，除了非重奢的成都萬象城、寧波萬象城等項目外，還包括了引領本地市場潮流風向的深圳萬象天地、南京萬象天地；

“品質生活”是以沈陽鐵西、深圳布吉為代表的萬象匯們，我猜測大致對應過去的M3/M4級別；

還有特別的一類“前沿創新”項目，包括了義烏天地、大運天地、紹興天地、世博天地等開放式街區或公園式項目。華潤萬象生活給它們定位的理念是“領賦人文、自然共融、社交文化、創新商業”。

以深圳首個可呼吸開放式商業街區為概念打造的大運天地

把曾經的點狀嘗試，納入正規化的管理分類，這也意味著，在未來的征程里，對空間與內容的創新，將不再是探索的目標，而是時時相伴的日常。

這一點，足以值得其它同行都認真審視，甚至加速跟進。

結語

昨天在我們的REITs交流群里，有一位資方的粉絲評論說“感覺華潤萬象生活是獨一檔了”。

當然，不同的人從不同的視角和維度來評價，會有不同的結論。與此同時，優秀的平臺也并非就是每一個項目成功的“必然條件”。

但對于行業中的巨頭與標桿的研究和學習，永遠是我們不斷自我提升和成長的重要方法。

這也是這篇文章的初心和目標。

最后，好奇個問題：

華潤置地的PPT中展望2025年會開出6座新商場，總數量達到98座；而在華潤萬象生活PPT中，這兩個數字變成了7座和99座。哪個才是正確的呢？

或許，這也是呼應了開頭：華潤萬象生活又跑在了置地的前面？

兩份業績報告對于2025年華潤置地新增購物中心的展望并不一致