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撰文/徐穎珊

自3月底傳出博裕資本欲收購“百貨之王”北京SKP，市場便開始眾說紛紜，猜測不斷。

如今，股權收購事宜終于有了最新的確切消息。

近日，北京市市場監(jiān)督管理局公示稱，博裕五期美元基金擬通過其關聯(lián)方收購北京SKP部分股權。交易后，博裕五期美元基金關聯(lián)方通過財務投資間接取得北京SKP的42%-45%股權。

案件公示表顯示，交易前，Radiance Investment Holdings Pte. Ltd.(直接和間接)與北京華聯(lián)集團投資控股有限公司分別持有北京SKP 60%和40%的股權，北京SKP由Radiance公司和華聯(lián)集團共同控制。

交易后，Radiance公司繼續(xù)間接持有北京SKP42-45%股權，且仍保留對北京SKP的控制權，北京SKP仍保持本次交易前的運營管理結構，博裕五期美元基金關聯(lián)方間接持有北京SKP 42%-45%的股權，與Radiance公司共同控制北京SKP。

由此來看，博裕五期美元基金此次收購的股權，大部分來自于北京華聯(lián)，這也相當于坐實了此前市場有關“北京華聯(lián)將出售SKP”的傳聞屬實。

與此同時，據(jù)此前媒體報道，除了北京SKP外，北京華聯(lián)或將目前分布在北京、西安、成都和武漢等地的SKP商場，以及正在建設中的杭州SKP一并打包出售，整個SKP業(yè)務的估值在40億-50億美元。

對此，市場也不禁好奇，北京華聯(lián)為什么要將如此能賺錢的寶貝賣出，博裕資本此番收購的目的又何在？

高奢遇冷

“如果北京華聯(lián)有意出售SKP，如今算是高位拋售的好時機。”有業(yè)界人士指出，2025年高奢市場寒意延續(xù)，該寒意進一步傳遞至重奢商場，帶來不確定的營業(yè)因素。

北京SKP一直都是商業(yè)地產界的傳奇，自2011年起，連續(xù)13年蟬聯(lián)中國單體商場銷售冠軍寶座的“店王”，2023年以創(chuàng)新高265億元的銷售額問鼎全球奢侈品百貨之首。

不過商業(yè)競爭向來激烈，盡管北京SKP銷售額一直保持在首位，但其增長速度卻呈現(xiàn)出下滑態(tài)勢，甚至有報道稱，2024年北京SKP痛失榜首之位，銷售額回落至220億元。

此前，一位資深商業(yè)地產商告訴觀點新媒體，盡管北京SKP名義上是定位百貨商店，但其運營模式更像是購物中心，主要采用“聯(lián)營＋買手自營”的運營模式，自營僅占據(jù)小部分。

而這兩種模式皆存在一定的弊端。首先是聯(lián)營模式，也就是提點抽成模式，對于強勢的頭部奢侈品牌來說，它們不愿意把產品批發(fā)給百貨公司，必須自己嚴格控制渠道，從而控制價格，但一旦高端奢侈品牌銷售業(yè)績出現(xiàn)波動下滑，商場直接收入也會迅速縮水，影響立竿見影。

目前，SKP是擁有奢侈品牌最多的商場，尤其是在重奢數(shù)量上，更是超過了上海恒隆廣場和上海IFC，可在奢侈品集團披露的2025年Q1財報數(shù)據(jù)中，市場并沒有看到回暖現(xiàn)象出現(xiàn)。

2025年第一季度，LVMH集團銷售額下跌3%，亞洲市場（不包括日本）的營收則下降了11%，遠超分析師預期的4.69%下降；開云集團銷售額跌14%，亞太市場繼續(xù)疲軟，同比大跌25%，為跌幅最高的地區(qū)市場。

至于直營買手制模式，它是北京SKP最大的亮點，它的存在是為了滿足高凈值人群的個性化消費需求的同時，利用進貨差價擴大利潤空間。

不過，買手店看上去很性感，實則骨子里的商業(yè)模式卻是脆弱和薄利的。前期投入的品牌訂購成本，在短期內通常都難以轉化為直接盈利，從而會給買手店造成較大資金壓力。

因此，面對不確定的消費環(huán)境，早點落袋為安也不免是北京華聯(lián)最佳的選擇。況且，華聯(lián)股份目前也急需資金拓展業(yè)務。

據(jù)華聯(lián)股份財報顯示，2024年歸母凈利潤同比下降26.28%至2033萬元，扣非凈利潤更是由盈轉虧。

而在4月30日，華聯(lián)股份在互動平臺回答投資者提問時表示，與SKP不同，DT業(yè)務定位于社區(qū)型精品百貨，利用買手制進行國際采買和商品開發(fā)，自營業(yè)務占比較高，形成獨特的經(jīng)營模式和內容差異化。未來公司也將推進DT業(yè)務拓展優(yōu)質店鋪。

REITs開花

至于博裕資本收購的目的，有投資者認為，在如今“消費基礎設施REITs”百花齊放的背景之下，擁有穩(wěn)定租金收益的“北京SKP”，或將成為未來資產證券化運作的一項優(yōu)質底層資產。

回顧2024年國內“消費REITs”的成績單可以發(fā)現(xiàn)，其底層資產的出租率及租金收入都能維持一定的穩(wěn)定水平，且年化現(xiàn)金分派率均在4%-6%之間。

例如，華夏華潤商業(yè)REIT2024年總收入6.42億元，期內可分配金額3.15億元，年化現(xiàn)金分派率為4.18%，底層資產青島萬象城年末出租率達99%，租金單價水平為397.73元/平方米/月；

而中金印力消費REIT2024年總收入2.48億元，期內可分配金額1.24億元，年化現(xiàn)金分派率為5.24%，底層資產杭州西溪印象城年末出租率達98%，租金單價水平為248.48元/平方米/月。

在二級市場表現(xiàn)中，消費REITs價格整體呈現(xiàn)上漲，其中華夏華潤商業(yè)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、嘉實物美消費REIT漲幅超過20%。

另一方面，博裕資本收購SKP或許也是為了實現(xiàn)生態(tài)協(xié)同，資源的整合。

據(jù)悉，博裕資本此前投資了萬物云（萬科物業(yè)）、參與金科服務控股權收購以及戰(zhàn)略投資居然之家等泛地產項目，擁有一定的商業(yè)運營經(jīng)驗和物業(yè)資源，可利用物業(yè)運營管理方面的經(jīng)驗和資源實現(xiàn)商業(yè)地產運營層面的協(xié)同效應。

在消費零售領域中，博裕資本近年來更是收購動作頻繁，已先后投資了小紅書、FoodBowl、SHEIN、萬世縱橫物流、極兔速遞等，如今入主SKP或將直接形成“流量-消費-履約”閉環(huán)。

與此同時，跨境資源也是博裕資本的優(yōu)勢，博裕資本可借助其跨境資源，推動SKP線上化與免稅業(yè)務，日上免稅行也是其投資的企業(yè)之一。

免稅相對有稅的價格優(yōu)勢會更加顯著，消費者為了追求更高的性價比，會更傾向于選擇免稅渠道購買商品，從而增加免稅業(yè)務的銷售額；同時，當關稅戰(zhàn)引發(fā)經(jīng)濟不確定性增加時，消費板塊，尤其是內需驅動的免稅行業(yè)，相對穩(wěn)定的業(yè)務模式和現(xiàn)金流，可能使其成為資金的避風港。

因此，對于博裕資本來說，收購SKP是一個很好的投資機會，但具體還要看最后的成交價格，而北京SKP在博裕資本入主后，能否重回全球店王的巔峰，市場也得有待觀察。