出品/時代財經

撰文/梁爭譽

睽違數年，民營房企有望再次叩開境外融資大門。

6月12日，新城控股（601155.SH）母公司新城發展（01030.HK）公告稱，計劃發行高級無抵押美元債券。公告暫未披露融資規模與定價，據澎湃新聞此前報道，新城發展此次融資預計發行額度在2.5億美元至3億美元之間，目前處于發行前詢價階段，區間在11%-13%。

新城發展嘗試發行美元債，意在償還舊債。今年，新城發展、新城控股各有一筆美元債到期，本金合計6億美元。

值得注意的是，新城發展此次若能成功發行美元債，將是近三年來首家民營房企重啟境外資本市場融資。

中指研究院企業研究總監劉水向時代財經表示，新城發展選擇在此時發行美元債，既向市場展示了其良好的財務狀況、償債能力和市場信心，也為其他民營房企重啟境外融資提供了示范效應，有助于修復國際資本市場對中國民營房企的風險預期，有效提振行業信心。

前路漫漫亦燦燦。不止新城發展，今年2月，混合所有制房企綠城中國（03900.HK）成功發行5億美元8.45%優先票據。

“可以預判未來可能會有更多優質民營房企重啟境外融資，但具體進程和規模還需視市場環境、政策導向以及各房企自身的資質和籌備情況而定。”劉水認為，部分財務狀況相對穩健、信用評級較高、擁有優質資產的民營房企可能是下一批重啟境外融資的企業。

借新還舊

綠城中國率先破冰后，新城發展亦開始試探“水溫”。

今年3月底，有市場消息稱，新城發展籌劃發行美元債，正在與投行接洽。5月底，新城發展董事會主席、新城控股董事長王曉松帶隊前往中國香港、新加坡進行兩場非公開路演活動。

據澎湃新聞，新城解釋稱，此次路演是想跟投資人重新認識，希望了解投資人對現階段的中國商業地產和住宅地產是何種態度，會不會繼續支持新城。

在5月26日召開的新城控股2024年股東大會上，王曉松等管理層亦就融資、償債等問題回應股東關注。

對于是否新發美元債，王曉松表示，目前在試探“水溫”，如果境外投資人認可，有合適的機會公司會嘗試，如果沒有，公司會按照既定的打法推進償債工作。

王曉松介紹，最近三年，新城要解決的最重要的事情，是恢復新城在資本市場的主體信用，“近一兩年公司信用有所恢復，但恢復過程是有代價的。通過三年時間，我們希望把信用恢復的代價逐步減少，回到穩定經營的正常層面。”

多番嘗試后，新城發展的境外融資工作迎來重要進展。

6月12日，新城發展公告稱，公司建議進行美元計值優先票據的國際發售，并將向機構投資者展開一連串推介會。

根據公告，新城發展此次發行美元優先票據的定價，包括本金總額、發售價及利率，將由國泰君安、海通證券、花旗環球、中信里昂、招銀國際、中信銀行、淞港證券、星展銀行及龍石資本透過累計投標結果厘定。

新城發展稱，此次發行美元債所得款項計劃用于為同步購買要約提供資金，即2021年1月13日發行、2025年到期的4.45%優先票據（ISIN: XS2281036249），2021年7月15日發行、2025年到期的4.625%有擔保優先票據（ISIN:XS2353272284），本金合計6億美元。

根據市場消息，新城發展美元債發行進度進入詢價階段，詢價區間為11%-13%。與綠城中國8.45%的成本相比，新城發展這筆融資代價不菲。

劉水表示，與境內融資相比，美元債融資成本偏高。“一方面，美元利率仍維持在較高水平，美聯儲保持觀望態勢；另一方面，房地產行業雖然在逐步復蘇，當前房地產行業仍面臨一定的不確定性，投資者對房企債券的要求回報率仍然較高，尤其是對于民營房企而言，其風險溢價相對更高，因此需要提供更高的利率來吸引投資者。”

經過多年的主動縮表，新城的債務規模已經回到一個較為健康的水平。

新城控股董事會秘書李峰透露，截至今年一季度末，公司有息負債規模約530億元，“和很多同行相比，我們的債務水平相對比較可控。我們希望能夠保持一個相對比較穩定的水平，沒有打算極致壓縮債務，雖然有這個可能性，但我們認為不一定是最好的選擇。”

王曉松也坦承，目前公司仍處于穿越周期的過程中，“我沒有辦法打包票公司100%的安全，但根據現在的打法和進度，我相信（新城）還是一家比較安全的企業。”

數據顯示，今年1-5月，新城控股累計合同銷售金額約88.36億元，累計合同銷售面積113.86萬平方米。

商管業務系償債保障

和綠城中國有央企背書不同，在房地產市場尚未走出周期的環境下，新城發展美元債融資得以重啟，有賴于吾悅廣場的資產基本面和運營實力。

“商管可能是公司的基本盤和未來發展的基石。”王曉松在股東大會上透露，最近兩年，隨著市場形勢的變化，其已將更多精力從開發板塊投入到商業板塊。

截至2024年底，新城開業及在建的吾悅廣場城市綜合體達200座，已開業173座，出租率97.97%，全年實現零售額905億元，同比增長19%，實現商業運營收入約128.08億元，同比增長13%。李峰表示，吾悅廣場的賬面價值約1230億元。

今年，新城的商管業務繼續保持雙位數增長，前5個月實現租金收入約53.74億元，同比增長12.01%，實現商業運營收入約57.60億元，同比增長12.00%。

一名投資者認為，全國商業廣場呈現供給過剩與競爭激烈的格局，尤其是一二線城市。相較之下，三四線城市的競爭較為緩和，市場上僅有萬達與新城兩大主要參與者，反而具備更好的發展環境。新城把握機遇加速布局吾悅廣場，占據大量優質點位，由此構筑的護城河既廣闊且具可持續性。

200座吾悅廣場，不僅為新城創造穩定的現金流，亦是其再融資的基石。

2024年，新城新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約205億元，加權本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。今年6月3日，上交所受理“國金資管-吾悅廣場持有型不動產資產支持專項計劃”，擬發行金額為5.63億元，品種為ABS，原始權益人為上海睿碩創企業管理有限公司。新城發展同時還有4個資產包在和金融機構溝通融資事宜。

“這些都為新城發展的償債提供了有力的保障，”劉水表示。

劉水認為，雖然目前市場環境較此前有所改善，經濟穩步復蘇、政策支持等因素為房企融資提供了有利條件，但國際資本市場的不確定性仍然存在，投資者對房地產行業的風險偏好也尚未完全恢復到以往水平，因此境外融資窗口只是出現了一定的開啟機會，后續還需觀察市場反應和更多房企的融資情況，才能判斷窗口是否能持續穩定地打開。