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撰文/潘玲宣

隨著經濟的發展和城市化進程的加快，城市增量空間的利用更加“精打細算”。與此同時，對存量土地資源和空間的“二次利用”，成為解決提升城市功能、優化空間布局、激發經濟活力的重要抓手。

尤其是在核心城市和成熟城區，新增用地資源日益稀缺，通過城市更新將原有功能重塑，從而盤活低效用地和閑置資產，已成為各參與主體共同關注的重點方向。

如今，也出現越來越多將老舊廠房、歷史建筑在原有基礎上，更新改造為商業綜合體的案例。甚至一些商業運營主體也逐步拓展產品布局，打破傳統的盒子式商業，衍生出以城市更新為重要依托的非標產品線。

近日，有消息稱，合肥首個萬象天地商業項目將在年內開業，而這個項目也正是由老舊廠房改造而來。

電機廠變身商業中心

項目所在原址是成立于1956年的合肥電機廠，是原國家機械工業部定點生產電動機專業制造廠和重點企業，也是“全國500家最大電器及器材制造企業”和“安徽省機械工業50強企業”之一。

但隨著城市發展以及當地產業結構調整，以合肥電機廠為代表的一批老工業廠房相繼廢止。2021年9月，合肥電機廠正式啟動征遷，一同啟動征遷的還有電機廠周邊當涂路工業園兩個地塊，總占地面積約320.06畝，共計約762戶。

約一年后的2022年8月24日，電機廠及周邊地塊掛牌出讓，地塊編號瑤海區YH202211號，土地面積307.12畝，包含居住、商業、教育三種類型用途。

其中，A地塊為居住用地，土地面積193.43畝；B地塊商業用地，土地面積72.62畝；C地塊為教育和商業用地，土地面積41.07（含幼兒園占地10.13畝）。

按照規劃，項目的商業地塊內需規劃建設一座形象高度不低于150米的標志性建筑；計容建筑面積不低于20000平方米的星級標準酒店，酒店建成后須整體持有、運營，不得分割轉讓；一座地上計容建筑面積不低于8萬平方米的集中式購物中心（不含家具建材市場、批發市場、150米標志性建筑裙樓以上部分），商業內需包含影視院等相關業態，該集中式購物中心須在開工后30個月內整體投入運營。

此外，地塊內總面積約13313平方米的工業建筑須進行保留、改造，工業建筑及改造部分（幼兒園除外）建成后須整體運營，不得分割轉讓。

同時，出讓公告中還將商業地塊項目全部單體主體結構建設進度與住宅預售建筑面積“掛鉤”。例如，在商業地塊項目（不含超高層）全部單體主體結構封頂前，住宅預售建筑面積不得高于住宅可售總建筑面積的80%；在商業地塊項目全部單體主體結構封頂前，住宅預售建筑面積不得高于住宅可售總建筑面積的95%。

這些條件對競買企業提出更高的資質、能力、資金等要求。最終，地塊成交于2022年的9月23日，由安徽置地以30.95億元競得，溢價率9.9%。

依托合肥地鐵2號線、4號線交匯的東七里站，和規劃中的11號線預留站點，整個項目成為三軌、雙站點的TOD項目。拿地后不到一個月，安徽置地即宣布項目名稱“置地中心”，整體投資額約30億元。

從后續進展來看，住宅部分被打造為“栢悅天翠”項目，一期的1067套住宅已在今年6月集中交付；住宅以外的部分則融合商務辦公、高端購物中心、人文藝術街區、星級酒店等多業元態于一體，并在商業負一層接駁地鐵2/4號線。

作為項目的持有方，安徽置地是在2024年6月21日，與華潤萬象生活正式簽署《合肥置地中心商業項目合作協議》，由此確認合肥第六座萬象系商業正式落址置地中心。

華潤萬象生活將負責運營地塊東側約9萬平方米的購物中心以及2棟承載深厚歷史底蘊的人文藝術街區，打造合肥首個“購物中心+廠房街區”的萬象系商業。新設計保留廠房建筑，其他部分以街區商業的形式進行填補，從而形成“街區+MALL”的肌理格局。

土地掛牌出讓時所設定的相關條件，也為這一萬象天地系列項目——“瑤海天地BY MIXC”的最終形態奠定了基礎。

合肥商戰

實際上，在瑤海天地BY MIXC之前，華潤已在合肥落地五個商業項目，包括2013年開業的合肥歡樂頌、2014年開業的合肥蜀山萬象匯（原蜀山五彩城）、2015年開業的合肥萬象城、2019年開業的合肥廬陽萬象匯、2024年5月開業的合肥包河萬象匯。

可以說，合肥始終是華潤商業布局中的一塊重要拼圖。

萬象天地則是華潤萬象商業的三大產品線之一。截至2024年末，華潤萬象生活全國在營購物中心122座，這些項目以“一城多匯”或“多城多匯”分布在全國的24座城市。

在擇址上，三條產品線各有區分。萬象城通常位于一二線城市的核心或潛力地段；萬象匯位于一二線城市區域中心或三線城市的核心地段；萬象天地位于高能級城市核心地段。

產品線之間更大的差異體現在項目硬件配置、招商、定位等方面，這也就延伸出華潤商業項目的M1至M4四個細分級別。

當然，商業項目的運營并非一勞永逸，受銷售額、設備設施更新改造、品牌入住情況等因素影響，細分級別定檔后仍有調整空間。

項目形態上，萬象城與萬象匯通常為傳統的“盒子式”商業，萬象天地側重體現潮流創新，以及在地城市的精神文化面貌，往往擁有更大的戶外空間面積。

華潤“萬象天地”的代表項目包括2017年開業的深圳萬象天地，以及2022年開業的上海蘇河灣萬象天地、南京萬象天地。

以上項目通過合理的動線設計，實現了商業空間與休閑空間、文化空間的有機聯通。以南京萬象天地為例，該項目位于城南歷史街區，毗鄰秦淮河，在保留核心位置百年古建云章公所的基礎之上，于外圍打造現代化建筑，形成“Mall+街區+古建”圍合式的創新建筑集群。

上海蘇河灣萬象天地則在建設現代時尚商業空間的同時，復建“天后宮”、“慎余里”兩大文保建筑，探索保護和利用相結合，營造公共開放的多樣化空間場景。

與此同時，結合萬象天地的定位——融合城市精神文化的潮流策源地，項目客群的年齡段大多在19-34歲。從某種程度上來看，萬象天地近似于太古里與大悅城的結合體。

將在年內開業的合肥瑤海天地BY MIXC，還打造了瑤海區首個24小時營業的餐飲娛樂街區，釋放消費活力。

不過，隨著老舊廠房更新帶來的商業煥活機遇，以及城市產業升級推動的經濟增長、人口持續流入，近年來，合肥的商業競爭正日趨激烈。

據了解，僅在2024年，合肥就迎來多個大型商業項目開業。2024年4月27日，合肥壩上吾悅廣場開業，這是新城控股布局安徽區域的第16座商業綜合體；5月17日，合肥新糧倉KUKU PARK正式開業，其前身為前身是安徽省機械化糧庫，由安徽新月光商業管理公司成功競標進行整體改造。

5月25日，華潤包河萬象匯開業，項目由華潤置地與合肥城建聯合打造，華潤置地持有項目50%權益；9月30日，龍湖合肥高新天街開業，這是龍湖商業布局安徽的第二座購物中心，也是高新區近三年來唯一的商業綜合體；

12月26日，合肥銀泰in77開業，這是全國第五個in系列高端項目，同時也是銀泰in系列在安徽省的首個項目……

而目前，位于合肥經開區的銀泰in Park也正在建設中，項目總占地面積64.5畝，規劃總建筑面積23.3萬平方米，為“街區+shopping mall+微景觀”的公園商業新形態，將會是繼鄭州、杭州之后的全國第三座in Park項目。

此外，今年2月，合肥新站高新城更公司和龍湖商業正式簽約，共同打造新站區XZ202404商業項目，這也將是龍湖商業在合肥的第三個天街項目……

在可預見的未來，隨著合肥商業市場將迎來更多運營主體的加入，各項目之間的競爭也將愈演愈烈。