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撰文/劉子棟

近年來表現積極的金茂商業板塊，走進緩慢滑向“衰落”的天河北商圈，廣州信達金茂廣場正面臨關鍵轉折。

7月1日消息，這個商業綜合體商業部分獲金茂酒店商業正式接場管理。

據了解，金茂酒店商業是中國金茂旗下零售商業與高端酒店及公寓運營板塊。此次接管新項目，源于前任管理輸出方益田旅游商業（現已升級為深圳益彩商管集團，下稱益田）委管合同到期，金茂酒店商業隨即進場。

于是金茂借道收獲了廣州的首個商業項目。

只是，信達金茂廣場周邊商業氛圍普通，項目所處的梅花園片區，在廣州商業格局的變遷中似乎是一片從未被重點關注的角落。

如何破局？項目后續運營面臨著挑戰。

三方合作體的變局

信達金茂廣場是一個三方合作項目。

2015年6月，四家房企激烈爭奪廣州天河區廣日電梯廠地塊。經過23輪舉牌廝殺，信達地產以44.2億元奪地，溢價16%、18500元/平方米的樓面價在羊城落下首子。

項目占地面積約9.22萬平方米，是一塊囊括居住、商業、教育在內的綜合用地，計容建筑面積達33萬平米。

一直以來信達地產的業務拓展強調通過協同合作、行業并購和“白衣騎士式”紓困等模式開展。

事實上，自天河廣日電梯廠地塊開始，信達地產在廣州通過收購嘉粵集團資產包開發花都信達珺悅藍庭、合作開發黃埔中鐵建·信達·花語天宸、代建代管增城山海合悅（原新力項目）和南沙山海合悅（原佳兆業項目），直至2024年10月時隔9年才再次在公開招拍掛市場拿地。

就天河廣日電梯廠地塊，或者是考慮到拿地地價有操作空間，在獲地7個月后，信達拉來擅長豪宅開發的金茂入局。

其中，信達地產保留“財務投資者”的角色，金茂則具體負責項目的開發、運營管理、銷售等事宜。2017年10月，住宅部分信達金茂府開盤。3年后，產權公寓部分入市。

醞釀數年，信達金茂廣場以“廣州北的中軸新城”定位面世，致力于成為區域商業副中心。

當時以信達金茂府為圓心2公里范圍內，并未有成熟大型商業體承接周邊消費。當地居民需向北共享白云京溪商圈的商業配套，或者要向南到天河北中信商圈，甚至更南邊的天河路商圈消費。

存在市場空白，商業部分自然要好好謀篇。于是2020年7月，益田作為第三方加入合作陣營，負責商業輕資產運營。

得到全新規劃的“廣州信達金茂廣場·益田假日世界”從毗鄰的白云山汲取設計靈感，以“城市綠洲劇匯”定位，采用退臺式設計設置登山步道、超生態漫游草坪、花徑廣場、云端天臺花園、挑空觀景臺等景觀。

作為片區內少有的大型且新開的商業體，項目在招商上著眼為周邊消費提檔，下了不少功夫。

除主力店萬達旗下高端院線寰映影城、高端精品超市BLT、向群飯店等之外，也引入了不少首店、特色店、形象店/概念店。

包括NIO House蔚來中心、燚山城·泥巴小院、大贊炙燒壽司、MH MASSA美和瑪莎造型，以及麥當勞主題店、奈雪的茶Pro店、Tim hortons紅楓店、鳳園椰珍“奇幻椰林”形象概念店、蛙小俠“小俠修煉場”主題店等

2022年國慶期間，“廣州信達金茂廣場·益田假日世界”以96%招商率、92%開業率數據實現開業，隨后運營直至如今益田退場，金茂酒店商業進駐。

持續的運營挑戰

開業將近3年，仍處于培育期的信達金茂廣場在運營上只能說平平穩穩。但想要按“廣州北的中軸新城”定位往更遠處輻射，似乎暫時未有這樣的能力。

而要理解信達金茂廣場面對的挑戰，就必須回溯天河北的興衰軌跡。

天河北的崛起猶如廣州一部快進的城市發展史。1996年新廣州東站啟用，成為廣九直通車始發站，大量香港人涌入，帶動了天河北的消費。

翌年，中信廣場的落成將城市中心從環市東轉移到天河北。世界500強企業和各國領事館紛紛遷入，商務氛圍迅速形成。1999年，地鐵1號線全線開通助推了這一過程。此時，天河北擁有廣州唯一地鐵線路的2個站點。

然而黃金時代僅持續十余年。以2010年亞運會成為轉折點，海心沙開幕、東西塔啟用標志著珠江新城CBD的崛起。天河北自此失去優勢。

屬于天河北外溢板塊的梅花園情況更可想而知。目前，天河區商圈分布為東西兩頭強，一邊是擁有天河城、天環廣場、正佳廣場、太古匯的天河路商圈，一邊是以美林天地M·LIVE天地為中心的三溪商圈，中部和北部相對較弱。

資料顯示，梅花園位于天河北以北，與附近燕塘、京溪路、天河客運站、華南植物園、南方醫院和同和形成一片大板塊。

有人評價梅花園，處于天河區與白云區交界，除了作為沙河服裝商圈后花園之外，“既沒有高端產業，又沒有規劃熱點”，但勝在住宅小區多，存在大量如信達金茂府、云山熹景等次新房，以及怡新花園等經典老小區，生活氛圍濃厚。

都說餐飲決定商業項目人流的下限。信達金茂廣場進駐品牌以餐飲為主，零售休閑為輔，依靠周邊扎堆的住宅小區和醫院、高校等，擁有一批較穩定的客源。整體招商品級處于中檔水平。

但項目周邊事實上并非缺乏較高端的購買力。

例如梅花園其實是廣州老城區置換客，購買改善房的一個會考慮的區域。在售的越秀天河和樾府、中鐵建西派天河序都聚集了一批“有實力”的住戶。

梅花園周邊亦聚集了華南理工大學、南方醫科大學和一五七醫院、南方醫科大學南方醫院等一批老師和醫生。

另外，隨著未來廣州18號線北延段的落成，梅花園有望成為廣州新中軸線北沿線的一個重要節點，區域內商業項目的輻射能力大大增強。

況且信達金茂廣場面對的競爭也不大，周邊廣墾天河1號體量太小構不成威脅，稍往北的佳潤廣場、梅花園廣場則太老舊。

信達金茂廣場商業體量12萬平方米，屬于體量10萬-15萬平方米的大型商業項目，項目開業時間也不久，硬件好，有更大的提升空間。

據悉，金茂酒店行業旗下商業板塊，擁有“覽秀城”、“金茂匯”、“J·LIFE”三條產品線，分別匹配城市級商業、區域品質商業、精致社區/商務配套服務商業。

目前并不清楚金茂酒店商業將就信達金茂廣場引入哪條產品線，但市場期待該項目能有更多品牌上的升級調整。