聯商網消息：當商業地產供給過剩、同質化競爭日益嚴重，如何盤活存量資產成為商業地產行業亟待解決的難題。為此，一些商業地產企業開始摸索輕資產之路，抑或積極探索將成熟商業物業進行資產化管理，以降低融資成本、提高資金周轉。

其中，光大安石旗下“PERE+REITs”房地產證券化融資模式的“首譽光控-光控安石大融城資產支持專項計劃”已于2016年9月在深交所成功掛牌上市，這一合作模式，間接擴充了私募地產基金退出的途徑。且國內目前類似的基金產品還十分稀少，對商業地產的資產證券化具有極大的借鑒意義。

事實上，光大安石投資通過對中國房地產市場的不斷耕耘，榮登2016中國房地產基金綜合能力TOP10榜單第一。從企業背景來看，光大安石基金原名亞雷投資，2008年被以光大銀行和光大證券為主要股東的光大控股成功收購，其核心團隊全部來自高盛、摩根大通、美林證券、雷曼兄弟、UBS、華平投資和麥肯錫等，業務集投資、開發、商業管理于一體。

從規模上來看，光大安石基金旗下大融城系列在中國的版圖已經初現端倪。截止2016年，大融城管理/在建項目已達9個（重慶江北大融城、重慶解放碑大融城，上海嘉定大融城、重慶大坪英利大融城、新北京中心大融城、上海靜安大融城、湖南湘潭大融城、青島卓越大融城、南昌大融城）。未來5年內，光大安石還有望在全國推廣復制25-30個大融城項目，管理商業項目資產規模將達到700億元。

那在不少企業都在收縮陣線的當下，光大安石為何敢加速擴張？它所踐行的資產證券化路徑與國內多樣化的輕資產模式有何大不同？聯商網&搜鋪網與光大安石（北京）資產管理有限公司副總裁兼商業事業部總經理周頌明先生進行了面對面交流。

（重慶江北大融城）

以下是采訪實錄：

聯商網&搜鋪網：光大安石的金融商業模式相較于行業其他企業有什么特點？

周總：對于購物中心開發運營全過程而言，新開業的購物中心實際上未并入財務報表，所以擁有低成本、長期資金的基金，意味著能幫助新開業購物中心安然度過培育期。而光大安石創新的金融商業模式，就是在為大融城長期持有物業的同時加速發展提供充足動力。

以2007年開業的第一家大融城重慶觀音橋店（與聯想控股屬下的融科智地合作）為例，2013年以美元退出，內部收益率IRR達到30%的回報。2013年光大安石再與信托公司合作，通過團隊悉心調整，年現金流由四千萬飆升至1.27億元，復合增長率高達40%，經過幾輪融資，當時投入的基金基本都已經退出，但光大安石一直持有物業。

（光大安石（北京）資產管理有限公司副總裁兼商業事業部總經理周頌明先生）

（重慶解放碑大融城）

聯商網&搜鋪網：除了收購之外，大融城各地項目還有哪些合作模式？今年的發展計劃是？

周總：除了重資產收購項目外，大融城也早已布局輕資產，例如和卓越集團綠地集團合作的青島和南昌的大融城項目。未來，大融城的輕資產和重資產預計將各占一半。2017年我們將開出湘潭、上海靜安及青島三家大融城，其中上海靜安大融城將是集團第六個開業項目，但光大安石仍在洽商多個已開業項目的并購案，不排除在靜安大融城開幕前，有一至多個現成項目翻牌加入大融城家族。

（上海嘉定大融城）

聯商網&搜鋪網：相較于上海商業競爭激烈，多個購物中心一再延遲開業而言，光大安石大融城卻在曝出接替星光耀僅一年多時間，就宣布將于2017年9月28日開幕，為何有此膽氣與豪情？

周總：目前，國內各地的商業地產普遍放量，幾乎沒有一個項目會舒舒服服的沒有競爭對手。事實上，大融城自創立以來，團隊一貫以擅長打硬仗啃硬骨頭而著稱，依靠長期運營實力樹立的口碑，大融城擁有大量品牌擁躉。

此外，靜安大融城相對于競爭對手，在商業建筑體量，設施設備，場景動線等方面具有先天優勢，全部自持的五棟商場構成的19萬平方米的MALL足以承載最全最豐富的業態。現代商業，場景、氛圍、休閑、人文、體驗缺一不可，光憑規模尚不足以制勝，所以團隊是否用心才是真正的關鍵因素，故我們在客群市場調研、由內至外的燈光亮化工程、屋頂空間、內外街連通優化、業態構成等一系列細節上進行了大量研究及創新，而用心經營“說到做到”正是大融城的座右銘。

聯商網&搜鋪網：大融城倡導“年輕時尚的生活方式”，定位為“因精彩而年輕”，打造“全齡時尚潮流的聚集地”。請詮釋“因精彩而年輕”的定位及“全齡時尚潮流的聚集地”的概念。

周總：大融城的年輕定位指的是心態的年輕，而不是狹義的年齡段定位，凡是熱愛生活具有年輕心態的任何年齡的客群都是我們的目標消費者。大融城五彩繽紛的LOGO代表生活五彩繽紛各有特點，一成不變盲目復制的商業不會成功，購物中心唯有因地制宜因人而異地隨機應變才會成功。雖然同一商圈的客群基本一樣，但不同的主廚由于輔料、烹飪方式、火候、擺盤不同，即使使用相同的食材，最終呈現的菜品味道也會截然不同。

（上海靜安大融城效果圖）

聯商網&搜鋪網：靜安大融城如何在業態規劃、品牌組合、建筑設計、場景氛圍及景觀設計，人性化服務等方面，讓消費者踏上全新的體驗之旅？

周總：靜安大融城是大融城家族第六個成員，相比其他兄弟，靜安大融城業態更全面，主題更明確，裝飾更雅致，休閑體驗更豐富。例如，屋頂將設有天空足球場和體育公園；萬達影院將在項目里打造北上海規模最大設施最先進的大型影城——2800座（相當于三家大型影院），雙IMAX巨幕廳外加9個標準影廳，配置遠超五角場萬達和寶山萬達內的萬達影城；還有樂運動運動館、匯樂學兒童館等室內場景均為創意迭出的主題設計。

具體而言，根據品牌定位，靜安大融城將豐富多元的業態分布在5棟時尚藝術建筑當中：1棟主題為“尚生活”，定位家庭型商業中心，主力業態包括影院、大型超市、時尚、親子、美食及娛樂；2棟主題為“樂運動”，定位北上海最大的運動綜合館，擁有樓頂燈光運動場和玻璃陽光泳池；3棟主題為“品滋味”，是區域內最集中的夜宵集合地，帶來24小時的舌尖享受；4棟主題為“聚魅力”，滿足各年齡層愛美時尚人士全面的私人護理需求；5棟主題為“匯樂學”，匯聚多形式多樣化的兒童教育機構，寓教于樂，全面發展。

景觀設計方面，則由泛亞國際景觀（中國）機構擔當。秉承大自然與夢想結合的理念，整個靜安大融城項目運用了諸多符合定位的概念性設計，營造獨特的年輕時尚潮流效果。諸如以一個巨型室內鵝卵石的雕塑空間，貫穿整個商業空間；凸出中庭設計概念，從天窗引入光線，使光源自上而下營造出動感的光舞畫面，帶出不同的光色變化；通過主環、黃光環、水藍環的參差穿插，形成建筑物的“河水”流暢動線由室外伸延到室內。總體而言，靜安大融城項目希望開業后能讓消費者充分感受到時尚、休閑、生態的生活方式。

（上海靜安大融城效果圖）

聯商網&搜鋪網：上海靜安大融城在集團內首創“競標招商”模式，請問如今項目招商普遍困難重重，公司的底氣來源于哪里？具體執行時，只看租金高低還是品牌方必須兼備特色及運營實力以及與商圈的匹配度？如果某些新興品牌新興業態，雖然非常契合本項目，但承租能力不高的話，是否會在前期采取某種共贏的合作方式？是否會帶入一些特色自營項目？

周總：所謂競標模式，我們首先從品牌庫中篩選出符合我們項目定位的品牌名單，然后由入圍的品牌方出具競標方案，我們兼具商務標與技術標（例如個性化裝修方案、跨界資源投入程度、創新差異化），所以最終選出的品牌絕對不是只看租金不顧特色的。我們也是非常支持新興業態和新興品牌的，所以集團還特意設立了消費零售基金入股投資孵化新興商業品牌。

比如，重慶大坪英利大融城去年就推出了英倫風的室內主題商業街區——妙街，其中的特色小店都是團隊走街串巷遴選出來的，以及重慶江湖菜特色品牌云集的愉筷江湖，和上海大悅城近日推出的日本拉面競技館有異曲同工之妙。當然，作為擁有豐富自營經驗的開發商，上海靜安大融城也會在自營方面進行一定的研究。

后注：順應第三產業發展成熟的新形勢，房地產業轉型升級為企業謀求創新發展勢在必行。全產業鏈的打通，迫在眉睫。光大安石投資開辟的地產基金創新之路，必將引領行業新的發展。“大融城時代”已經來了！

（聯商網&搜鋪網 郭歆曄/文）