近期的市場(chǎng)很是熱鬧，一邊是萬(wàn)達(dá)商管五年回A之路暫無(wú)果，但該公司4200萬(wàn)股份被掛牌的消息已被廣泛關(guān)注，另一邊是愛(ài)琴海集團(tuán)欲赴港上市正傳得火熱。

頗有一絲意味。不論是從商業(yè)模式來(lái)看，還是從成長(zhǎng)軌跡和管理團(tuán)隊(duì)來(lái)看，愛(ài)琴海集團(tuán)都有著萬(wàn)達(dá)的影子。

3月11日，據(jù)IPO早知道報(bào)道，紅星美凱龍集團(tuán)旗下進(jìn)行城市綜合體及商業(yè)購(gòu)物中心籌建、招商、運(yùn)營(yíng)的管理平臺(tái)的上海愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)股份有限公司近期正籌備赴港上市，估值預(yù)期約在120億至150億元左右。

坊間似乎從未有過(guò)愛(ài)琴海集團(tuán)上市的傳聞，消息來(lái)得突然，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體咨詢愛(ài)琴海集團(tuán)內(nèi)部人士獲悉，暫未收到集團(tuán)明確的上市通知，上市可能是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)選擇，但很有可能性。

另有媒體求證后愛(ài)琴海集團(tuán)表示，上市還在計(jì)劃中，尚未有明確詳細(xì)的上市時(shí)間表。

可以大膽預(yù)測(cè)的是，愛(ài)琴海集團(tuán)或許會(huì)趕在紅星地產(chǎn)之前對(duì)接資本市場(chǎng)，而港交所上市是個(gè)不二選擇。

繼家居板塊分別在2015年及2018年完成港股和A股上市后，愛(ài)琴海集團(tuán)成為紅星美凱龍集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)車建新的“第三個(gè)輪子”。

成立至今已有8年，愛(ài)琴海集團(tuán)最開(kāi)始發(fā)展模式有著萬(wàn)達(dá)的印記，經(jīng)歷了國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展變遷和自身變革后，逐漸走出不一樣的發(fā)展路徑。

師從萬(wàn)達(dá)

早幾年，從萬(wàn)達(dá)出走的職業(yè)經(jīng)理人成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們眼中的“香餑餑”，包括張華容、陳德力、黃春雷、王壽慶、張立洲等，其中陳德力、黃春雷曾在新城擔(dān)任副總裁，工作均涉及商業(yè)板塊的管理。

而車建新與萬(wàn)達(dá)結(jié)緣，則是通過(guò)張華容。上個(gè)世紀(jì)80年代，車建新以600元啟動(dòng)資金創(chuàng)辦家居作坊，并將“紅星美凱龍”打造成為家居商場(chǎng)的品牌。

當(dāng)時(shí)，紅星美凱龍的發(fā)展速度飛快，隨后建成50萬(wàn)平方米的家居商場(chǎng)。但紅星地產(chǎn)和紅星商業(yè)還處于起步階段，二者先后于2009年和2013年才正式成立。

據(jù)了解，紅星地產(chǎn)成立時(shí)便確定了BSH的開(kāi)發(fā)模式，即Building自建、Seling銷售和Holding持有，這一開(kāi)發(fā)模式同樣貫徹在紅星商業(yè)的發(fā)展上。這種模式與萬(wàn)達(dá)、龍湖、新城等做商業(yè)地產(chǎn)的邏輯如出一轍。

隨后，車建新在2012年挖來(lái)了在萬(wàn)達(dá)供職六年的張華容，為的就是日后能在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中占有一席之地。

說(shuō)起張華容的任職履歷，在頂著“萬(wàn)達(dá)”的光環(huán)之前，她最早于1999年便進(jìn)入百貨零售行業(yè)，在深圳天虹商場(chǎng)從一線做起。

2004年，她在深圳銅鑼灣集團(tuán)歷任公司總助、采購(gòu)招商總監(jiān)、副總裁，一年后加入萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，離任前的職位已是萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理副總經(jīng)理兼招商中心總經(jīng)理。

張華容從一開(kāi)始加盟紅星美凱龍便擔(dān)任商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總裁。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)車建新給了她不小的壓力。在她入職后的第一年，車建新對(duì)外宣稱，2020年要在全國(guó)建成100個(gè)愛(ài)琴海購(gòu)物中心，正式全面進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

2018年，紅星商業(yè)正式啟用“愛(ài)琴海集團(tuán)”作為新的商業(yè)管理品牌，旗下產(chǎn)品系逐漸完善，除了購(gòu)物公園和城市廣場(chǎng)外，還有星銀海城市客廳、城市書香、晶海廣場(chǎng)等。

幾年下來(lái)，紅星商業(yè)在一二線城市的愛(ài)琴海購(gòu)物公園和愛(ài)琴海城市廣場(chǎng)陸續(xù)開(kāi)業(yè)，包括北京、上海、福州、昆明、天津、重慶、煙臺(tái)、蘇州、常州、蘭州，隨后布局甚至下沉到三四線城市，如唐山、海寧、大同、丹東、寧波慈溪、遵義、淮北、自貢、鹽城等。

去年，愛(ài)琴海集團(tuán)首次進(jìn)入大灣區(qū)布局，第一個(gè)愛(ài)琴海購(gòu)物公園落子佛山新城，計(jì)劃引入精品超市、I-MAX影院、兒童娛樂(lè)零售等配套，并于2021年開(kāi)業(yè)。

事實(shí)上，張華容在“空降”紅星商業(yè)時(shí)，同樣還招來(lái)一些過(guò)往在天虹商場(chǎng)、深圳銅鑼灣集團(tuán)及萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有過(guò)任職經(jīng)歷的高管加入到紅星商業(yè)，并組建了一支完整的商業(yè)團(tuán)隊(duì)。

如今，愛(ài)琴海集團(tuán)的現(xiàn)任管理團(tuán)隊(duì)中，有超過(guò)一半的高管都來(lái)自萬(wàn)達(dá)，其中愛(ài)琴海集團(tuán)執(zhí)行總裁王東和王強(qiáng)，副總裁陳煜、孫環(huán)宇和曹瀚文，助理總裁宋祖慶和楊秀紅均曾在萬(wàn)達(dá)擔(dān)任要職。

懸崖和高峰

仍依稀記得，五個(gè)月前，張華容在觀點(diǎn)2020觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上發(fā)表演講時(shí)的第一張PPT，她用“懸崖和高峰”來(lái)總結(jié)愛(ài)琴海集團(tuán)過(guò)去的這一年。

從萬(wàn)達(dá)離職到接受車建新邀請(qǐng)加入紅星美凱龍以來(lái)，張華容在愛(ài)琴海集團(tuán)任職已將近10年光陰，這將是她目前為止任職時(shí)間最長(zhǎng)的一家公司。

在她的帶領(lǐng)下，愛(ài)琴海集團(tuán)既像萬(wàn)達(dá)，但又不像萬(wàn)達(dá)。愛(ài)琴海集團(tuán)少了激進(jìn)擴(kuò)張的基因，相反，這家商管公司走得更為謹(jǐn)慎和小心。這也導(dǎo)致它的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上同一時(shí)段成立的新城吾悅廣場(chǎng)。

截至去年末，新城第100家吾悅廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)。對(duì)比愛(ài)琴海集團(tuán)，目前其擁有22個(gè)已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)綜合體項(xiàng)目，簽約項(xiàng)目（含開(kāi)業(yè)）數(shù)量大概超過(guò)100個(gè)，商業(yè)管理總面積近1900萬(wàn)平方米。

張華容也曾在一次演講中談到不想跟大家比速度、比規(guī)模，其稱“我覺(jué)得我們不是國(guó)內(nèi)做的最快的，也不是國(guó)內(nèi)最大的，但是運(yùn)營(yíng)能力能保障你在比較短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)比較接近的目標(biāo)。”

于今年首月，愛(ài)琴海集團(tuán)實(shí)現(xiàn)各類資產(chǎn)管理項(xiàng)目的“密集簽約”，在上海、西安、大連、臨邑、輝南等近10座項(xiàng)目簽署了合作協(xié)議，除了大連落地兩座晶海廣場(chǎng)項(xiàng)目外，其余均為為愛(ài)琴海購(gòu)物公園及愛(ài)琴海城市廣場(chǎng)項(xiàng)目。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，愛(ài)琴海集團(tuán)在2015年甚至更早之前便介入輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。其經(jīng)營(yíng)管理模式為輕重并舉，包含合作開(kāi)發(fā)、租賃、基金共同收購(gòu)、改造運(yùn)營(yíng)、管理輸出。

由于項(xiàng)目不是全部自持，愛(ài)琴海集團(tuán)也有過(guò)因業(yè)主方收回物業(yè)而被迫關(guān)閉的情況，比如2019年，紅星美凱龍開(kāi)業(yè)的第一家購(gòu)物公園——北京太陽(yáng)宮愛(ài)琴海購(gòu)物公園，在運(yùn)營(yíng)七年后宣布關(guān)閉。

值得一提的是，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，愛(ài)琴海集團(tuán)2020年在資本市場(chǎng)顯得較為安靜，未有過(guò)融資動(dòng)態(tài)。而在2019年，招商固收-愛(ài)琴海商管（一期）資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券狀態(tài)變更為終止審核，擬發(fā)行金額為25.44億元。

對(duì)融資和資金的需求似乎是促使愛(ài)琴海集團(tuán)走向上市的關(guān)鍵，畢竟拓展需要更多的資金支持。據(jù)紅星美凱龍控股集團(tuán)公開(kāi)資料顯示，2019年及2020上半年愛(ài)琴海集團(tuán)營(yíng)收分別為16.05億和4.61億，毛利率對(duì)應(yīng)為63.25%和51.85%。

2020年也被看作是商業(yè)地產(chǎn)受挫的一年，張華容以“懸崖”來(lái)比喻上半年疫情影響下的購(gòu)物中心和商場(chǎng)，以“高峰”來(lái)形容下半年商業(yè)地產(chǎn)反彈后客流及收入增長(zhǎng)的現(xiàn)象。

在這變革的一年里，愛(ài)琴海集團(tuán)也在尋求創(chuàng)新，線上平臺(tái)“愛(ài)閃購(gòu)”取得一定的成果，其通過(guò)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)及社群營(yíng)銷活動(dòng)帶來(lái)數(shù)據(jù)的向上增長(zhǎng)。

而為了迎合新一代年輕人群購(gòu)買力，愛(ài)琴海集團(tuán)亦提出要從有社交功能的購(gòu)物空間進(jìn)化為有購(gòu)物功能的社交空間，在疫情特殊情況下做到場(chǎng)景、內(nèi)容和產(chǎn)品的變革。