2021年上半年，疫情之下，黑石的表現沒有受到太大影響。這得益于全球大部分國家實施的貨幣寬松政策，也跟另類資產投資市場需求旺盛有關。

“一季度公開數據中可以看到，市場投資機會還是很多的，尤其是另類資產行業。市場上有很多超低利率的資金，尤其在美元區、歐元區和日元區，這些資金在另類資產上會有更多的配置。” 黑石集團中國區董事總經理陳宇說道。

美國7月19日有效聯邦基金利率為0.1%；歐洲7月22日邊際借貸利率為0.25%；而日本的利率，也一直維持在0附近。

作為全球投資巨頭的黑石，在另類資產投資需求的帶動下，業績表現得非常強勁。

陳宇表示：“私募基金、地產、基礎設施以及其他另類資產，這些市場需求都很大。無論從規模還是過去30幾年的業績表現來看，黑石都是這個領域的頭部企業之一。”

疫情下的增長

盡管受到疫情影響，許多國家經濟都是負增長，但是黑石卻仍然保持著較高的業績增長，原因也跟黑石的投資風格和投資策略密不可分。

陳宇說道：“黑石是做趨勢性投資，我們會對大的趨勢進行一個基礎判斷。在做出這些基礎判斷前，我們會做大量的調研工作，然后圍繞這些判斷去制定具體的做法或者投資策略。

不是說另類資產就一定能夠跨越周期取得比較好的收益，能夠跨越周期的，是周期處于上升階段的領域。黑石長期大量地做基礎調研工作，也為找到合適的投資領域提供了協助。

對于投資業務，黑石經過長期調研后判斷：“最主要的趨勢有電商崛起、消費繼續增長以及亞洲中產人口明顯提升，這些趨勢都幫助支撐起對物流基礎設施的長期需求。”

陳宇認為，疫情雖然對消費領域產生了一定負面影響，但更多的是加速了物流基礎設施的發展。

“疫情雖然產生了一定的負面影響，但也改變了大家的購物習慣，加深了電商的滲透率，進而加速了物流基礎設施的發展進程。雖然整體經濟受到很大影響，但并不是所有的行業都是不景氣的。”

據陳宇透露，去年，黑石在美國和歐洲的生命科學園區，制藥研發、生命科學研發等的辦公需求都是在增加的。

“這就意味著，在疫情之下，有些大的趨勢并沒有發生變化，消費、電商、生物制藥研發需求等都是加速發展的。我們見到市場上圍繞大趨勢來投資的投資策略都表現不錯。當然像傳統辦公樓或歐美市場傳統的購物中心，受到的影響會比較大。”

他還認為，像上面提到的投資趨勢，仍然可以持續下去：“現在這種投資趨勢大的方向沒有改變，像電商消費習慣。再往大一點的說，中國現在大概有4億多的中產，在未來10年可能還會再增加1億多，這些中產人口強勁且有效的需求會持續利好某些行業。疫情沒有對這些趨勢產生負面的影響，反而有加速作用。”

靈活投資策略

“如果市場需求沒有完全被滿足，我相信大趨勢是會對這些市場繼續加大布局和投資，直到市場發生了根本性變化后，再看是不是需要調整投資策略。目前還沒有看到市場在走弱，很多省會城市對高標準的物流倉儲需求仍然非常強勁。”

可見黑石的投資策略都是緊跟市場的，沒有過多僵硬的指標。

在物流領域，開發商可能更傾向于自己拿地，自己開發，陳宇認為投資于待開發的物流項目和相對成熟的物流項目同樣具有吸引力。

“我們有團隊，有能力去做設計、建設、管理和招商，有些項目也是我們自己開發建設的。但并不是為了做開發而做開發，如果有很好的投資標的，我們也可能會進行收購。”

傳統市場機會

2021 年上半年，上海寫字樓市場總體凈吸納量超過 40 萬平方米，已經超越 2019 年全年的 39 萬平方米和 2020 年的 34 萬平方米。

陳宇說：“長期來看，我們認為辦公樓的需求在一線城市還是很強的，每年新增需求大概幾十萬平方，而且會有大量人才繼續往一線城市聚集。上海七普數據顯示，普查周期內（2010年-2020年），上海常住人口增加了185萬人。除此之外，還有數據分析表明近年來第三產業從業人口增量和增速均相當可觀。”

陳宇對于一線城市火爆的寫字樓市場態度，也透露出黑石投資團隊的紀律性。

“對辦公樓的長期需求是看好的，但當然投資就得看標的，看估值、價格是否合適，碰到合適的多做一些，不合適就不做，保持一種紀律性。”

黑石不僅看好寫字樓市場，也看好租賃住宅市場。

租賃住宅不僅受到政府的強力支持，而且也深受大城市年輕人們的喜愛。

“之前的住宅小區都是以家庭單元為主的，都是兩房、三房。但現在一線城市這么多年輕人來工作，他們對住的要求跟之前可能不一樣。”

陳宇表示：“我們在上海做了一個項目，大概640多套租賃住宅，去年收購完之后進行改造，就是專門針對這些客群的。自今年4月重新開業之后，截至7月25日，出租率已經達到96%，市場反饋都非常好，比之前預判的還要更樂觀一些。”

以下為觀點地產新媒體對黑石集團中國區董事總經理陳宇的采訪實錄：

觀點地產新媒體：黑石去年的業績表現比較優秀，能不能簡單介紹一下今年上半年的情況，是不是延續了去年較好的走勢？

陳宇：一季度公開的數據中可以看到，市場投資機會還是很多的，尤其是另類資產行業。

市場上有很多超低利率的資金，尤其在美元區、歐元區和日元區，這些資金在另類資產上會有更多的配置。

另外，私募基金、地產、基礎設施以及其他另類資產，這些市場需求都很大。無論從規模還是過去30幾年的業績表現看，都是這個領域的頭部企業之一。

觀點地產新媒體：上一年是疫情大年，很多國家的經濟都是負增長，為什么黑石反而可以取得有史以來最好的業績增長？主要的增長點來自哪些領域？ 

陳宇：黑石是做趨勢性投資，我們會對大趨勢進行基礎判斷。做出這些基礎判斷前，會有大量調研工作，然后圍繞這些判斷制定具體的做法或者投資策略。

比如物流領域，最主要的趨勢有電商崛起、消費繼續增長以及亞洲中產人口明顯提升，這些趨勢都幫助支撐起物流基礎設施的長期需求。疫情雖然產生了一定的負面影響，但也影響了大家的購物習慣，加深了電商的滲透率，進而加速了物流基礎設施的發展進程。雖然整體經濟受到很大影響，但并不是所有行業都是不景氣的。

再比如生命科學園區，是前幾年在美國、歐洲開始的一個投資策略。去年，園區的制藥研發、生命科學研發等辦公需求都是在增加的。

這就意味著，疫情之下，有些大的趨勢并沒有發生變化，消費、電商、生物制藥研發需求等都是加速發展的。

我們見到市場上圍繞大趨勢來投資的投資策略都表現不錯。當然，傳統辦公樓或歐美市場傳統的購物中心，受到的影響會比較大。

觀點地產新媒體：您覺得這種投資趨勢是還可以維持很長一段時間嗎？

陳宇：現在這種投資趨勢大的方向沒有改變，像電商消費習慣。

再往大一點的說，中國現在有大概4億多中產，未來10年還可能會再增加1億多，強勁且有效的需求會持續利好某些行業。

疫情沒有對這些趨勢產生負面影響，反而有加速作用。

觀點地產新媒體：可不可以認為，疫情并沒有對黑石的投資策略產生重大的方向性影響？

陳宇：我們在中國的大部分資產和投資組合都是關于新基建、物流、倉儲、冷庫，受影響是非常有限的，疫情甚至加速了這些行業的發展。

觀點地產新媒體：未來黑石在中國物流領域的投資希望達到什么樣的規模？您覺得接下來需要長期地投入嗎？

陳宇：如果市場需求沒有完全被滿足，我相信大趨勢是會對這些市場繼續加大布局和投資，直到市場發生了根本性變化后，再來看是不是需要調整投資策略。

目前還沒有看到市場在走弱，很多一線和省會城市對高標準物流倉儲的需求仍然非常強勁。

觀點地產新媒體：黑石對于物流的規模擴張，比起從零開發建設以及運營物流資產，是更傾向于購買比較成熟的物流資產嗎？

陳宇：開發商傾向于直接拿地和開發，而我們的投資策略比較靈活。我們有團隊、有能力做設計、建設、管理和招商，有些項目也是自己開發建設的。但并不是為了開發而做開發，如果有很好的投資標的，我們也可能會進行收購。

觀點地產新媒體：除了物流，現在國內寫字樓市場有很好的投資機會嗎？

陳宇：北京、上海一線市場的寫字樓需求還是挺強的，客戶主要是內資為主，科技研發類比如說新能源汽車。

長期來看，我們認為辦公樓需求在一線城市還是很強的，每年新增需求大概幾十萬平方。而且會有大量人才繼續往一線城市聚集。上海七普數據顯示，普查周期內（2010年-2020年），上海常住人口增加了185萬人。除此之外，還有數據分析表明近年來第三產業從業人口增量和增速均相當可觀。

上海每年大學畢業生有將近20萬，另外還有很多從其他地方來的畢業生。因為不單是城市人口的增加，產業人口結構也在變化，第三產業的比重越來越大，所以對辦公樓的長期需求還是看好的。

當然投資就得看標的、估值、價格是否合適，碰到合適多做一些，不合適就不做，保持一種紀律性。

觀點地產新媒體：如果是寫字樓的投資，黑石主要目標方向可能還是集中偏向于北京上海兩個城市嗎？

陳宇：對，主要偏向于一線城市。一線城市現在辦公的需求還是比較強勁的，但二三四線市場要具體分析。

觀點地產新媒體：除了物流和寫字樓兩塊，在中國這一兩年或者是未來兩三年內，還有哪些領域是值得關注和投資的？

陳宇：公寓和租賃住宅這一領域也是黑石從去年開始花了很多時間關注的，也做了一些項目。

國家政策對租賃住宅比較支持，地方政府也意識到房地產原來的結構有一定不足。之前住宅小區都是以家庭單元為主的，都是兩房、三房。但現在一線城市這么多新的年輕人來工作，他們對住的要求跟之前可能不一樣。很多人選擇是租房，但傳統民宅或與別人合租不是他們的首選。

我們在上海做了一個項目，大概640多套租賃住宅，去年收購完之后進行改造，就是專門針對這些客群的。自今年4月重新開業之后，截至7月25日，出租率已經達到96%，市場反饋都非常好，比我們之前預判的還要樂觀一些。

黑石在其他市場對租賃住宅有很大的布局，而且在一線城市、核心城市租賃住宅未來需求很強。

圍繞長期需求，如果能做出大規模的好的投資組合，我覺得非常有價值。

觀點地產新媒體：租賃住宅是黑石進行管理嗎？還是收購后委托第三方進行管理？

陳宇：黑石通過改造資產和進行重新定位以實現長期增長。因為我們目前的租賃住宅規模還沒有達到一定規模效應，我們與一流的第三方管理機構密切合作來提供運營管理。

觀點地產新媒體：為什么會選擇在這個時候去嘗試進入到租賃住宅領域？

陳宇：我們對這個領域關注了很多年，長期跟蹤調研。前兩年大家看到那些租賃住宅領域暴雷的新聞，很多都是輕資產的包租模式，而不是重資產模式，重資產模式暴雷基本沒見到。

輕資產模式杠桿太高了，需要把租金都利用起來，金融風險太高，就容易發生問題。

現在市場上越來越多年輕人愿意接受租賃住宅，如果能夠滿足要求，他們是愿意付費的。雖然這個市場需要時間培育，但現在投資機會還是很多的。

不過門檻也很高，對經營、項目判斷和執行交易等能力，要求都很高，需要團隊對一線的項目非常熟悉。

觀點地產新媒體：除了租賃住宅之外，這兩年國內還有哪些值得關注的投資領域？

陳宇：很多，比如說生物制藥園區類，大背景是整個中國都對生命科學、醫藥產業進行投入，資本性支出在加速，對于空間甚至對于高品質的空間，付費的意愿也在增加，圍繞這些需求可以做很多投資。

國內醫療、生物制藥、數據中心，還有圍繞著新經濟的相關需求，投資機會還是很多的。

觀點地產新媒體：現在國內投資機會是不是相對更集中在商業地產和物流地產？

陳宇：這個也得看階段。我們在國內也進行不同的投資收購，幫助迅速提升規模和經營效率，實現價值創造。

一些物流平臺不是收購的，而是從頭搭建，需要更多人力物力投入，不過黑石在中國市場也愿意做更長期的規劃。

其他領域如公寓、數據中心、園區等，我們花了很多時間做基礎調研，在合適的時候我們也希望在某個領域里能夠有所建樹。

所以布局的時候，我們還是以投資主題為主，圍繞這些主題把相關資源集中起來，這樣才能把公司做大，做出影響力。

從人力的角度，我們不希望過于分散投資團隊的精力，而是專注某些投資主題，讓團隊做出判斷決策質量更高，競爭力更強。