今天(10月19日)，由中國零售業門戶網站聯商網與蘇州科技城聯合主辦的2012中國零售業“聯商風云會”暨商業地產高峰論壇在蘇州召開，本次會議主題為“借勢•破局•定天下”，峰會將圍繞上述話題邀請知名經濟學家與商業企業高管一同對話，共商行業發展大計，謀求商業合作契機。
　　
　　圖為：知名財經評論員葉檀。

　　以下為葉檀現場演講內容：

　　現在怎么看消費，中國的消費到底怎么樣，現在10月份還沒過，十一黃金周大家還記得盛況空前嗎？你要說中國人不肯消費，真不對。我是從上海開車到紹興，一路上大賭場跟大垃圾場，我從來沒有看到過高速公路上有那么多垃圾。所有人都在開車往外走，大家想想看，光是公路交通運了多少人？我認為將近3億左右的人。你想想看，7天的時間，咱們的高速公路，自己開車就將近3億的人，開著自己的小車在高速公路來回穿梭，你想想看中國人到底有沒有錢?到底敢不敢消費。

　　還有一個中國最最被低估的是兩樣東西，第一個房地產，所有的房地產消費在中國是按照租金、建筑材料，所有的房地產統計一下子沒了，這個消費是統計不出來的，但中國所有的建材、窗簾，甚至包括水泥、鋼鐵，沒有房地產是不可能造成現在產能過剩的情況。一定是房地產包括現在的商業地產，最后我會花一點時間跟大家說說商業地產的事情。還有一個最容易被低估的消費是什么？而且是未來最有前景的消費。服務性消費，以前老一代，比如說我外公外婆、爸媽，一件襯衫穿三年是正常的。現在快銷品，他們說快銷品推出周期是三個月，三個月不換，這件衣服不換發覺起球了，根本穿不出去，他原材料就是這樣設計的，三個月必須換。

　　以前我們說美國人，會計師事務所這種服務業，或者說律師事務所這種服務業，它的服務會越來越細化，越來越分化，以前覺得我根本不需要這方面的服務，現在需要服務了。比如說美國、日本，最典型的服務到處都是的。你有沒有聽說過美國人牙疼，聽不到。但在中國，包括咱們本人，總是經常說一定會到牙疼的情況下才上診所看。那我們知道，這個診所是一個非常非常龐大的服務型功能，牙齒如果每六個月洗一次，保健一次，這是多大的市場。所有這些細分市場全部都出來了。

　　第二個我要說的是，大家看這個消費，中國的消費零售總額，我們從居民消費一直到社會消費，從GDP支出法，我們都可以看到，最近這兩年增長幅度是非常低的，雖然跟全球比已經是很好的位置了，全球我們這個刨除掉價格通脹這一塊我每年平均增長速度是8％不到一點，在全球已經是很好的數據了。但沒有出現一個大幅上升的趨勢。那么未來的消費到底會怎么樣，我剛才說消費很有前景，消費被低估了。那未來中國消費到底會呈現什么樣的態勢。跟大家交流一下。

　　首先是中國消費在目前出現了一個非常明確的趨勢，這個趨勢就是我們要搞清楚幾點，第一是誰在消費，第二是消費什么，第三是怎么樣消費。我們來看，誰在消費，我們說中國人不消費，2011年的時候，中國的奢侈品消費的總額已經超過了日本，中國是奢侈品消費全球最高的國家。我看了一下，今年黃金周旅游很好，但大家做百貨零售的會覺得很痛苦，因為這2100億里面基本沒有你們什么事，因為家電、黃金、服裝這些東西銷量都不好。

　　那這些東西主要是什么時候消費呢?比如感恩節、元旦、春節這時候才是消費的高峰。那中國出現了一個非常明確的情況，2011年奧迪的消費增速是多少？奧迪是60％。一還有一個是去年銷量最高的是什么車？路虎，路虎是一個越野車，很耗油。那么路虎的銷量增長了多少？增長了116％。但是要知道，分化是非常明確的，本土的不如合資的，合資不如進口的，進口的高端車子到入門級已經卡死了。

　　你現在到國外的奢侈品消費店里面去，到黃金周，今年的黃金周，在海外的購買奢侈品的中國人，有統計的中國人是多少呢?消費的上升速度是14％，這就說明很多人跑到海外的店里去買奢侈品。

　　比如說iphone5，現在新出的，他說銷量很好，iphone5出來以后大陸要到香港買，你發現那個地方跑出來是四川話，那個地方是河南話，加到老鄉分外親。這就說明我們奢侈品的消費還處于高位，但有一點已經開始改變了，中國的奢侈品消費今年上半年，從去年年底到今年上半年出現了一個新的趨勢，比如說奢侈品消費，還有中國的黃金儲備，央行的黃金儲備是很少的，排名第六。短短的十年時間，民間的黃金儲備三千多噸，遠遠超過了官方的儲備。這幾年開金店、珠寶行，開一個環中國有一條鏈，什么鏈?賭場鏈，從越南到朝鮮都想開賭場，都想吸引中國人。

　　中國這個時候一直消費很高，但今年上半年，比如說中國最大的黃金珠寶零售，像周大福這些企業，以前增長是60％多，今年上半年當他增長回落到百分之十幾的時候，我們就覺得是很大的跌幅了。雖然表面看很好，但跌幅還在下降。

　　中國的消費分化問題，短期的消費問題，未來的消費，比如說為中國內需提供農村到城市，提供消費品的這部分，包括快銷品，包括城市高端人才的服務性消費這塊，我認為未來依然有非常好的前景。在中國出現了兩個截然不同的觀念，有人認為中國未來消費就是不行，因為你想想看老齡人口太多了，老齡化時代到了。我們想2013年之后中國進入老齡化時代，進入老齡化時代后，中國的消費，大家做房地產的有一點是特別明顯的，就是年齡分層，年紀輕的敢消費，年紀大的不敢消費。像我們的爺爺奶奶外公外婆覺得消費本來就是犯罪，這個東西本來就是不該買的，就是犯罪。

　　我剛才說分化，有一個東西還是炫耀性消費，禮品性消費，炫耀性消費就是扎堆消費。現在有一個說法，90％以上的人都聽從邊上人的意見，比如說兩個人手挽手去買東西，如果邊上人說這件衣服很好看，他就會特別開心，不僅會買，今后對這個品牌的消費意愿還會加強。

　　現在的保健行業是非常的混亂。混亂到什么程度?我們現在都是農村包圍城市的。20年前，那時候還沒有動車，遍地的綠皮車滿眼看到的廣告都是什么?三株口服液，再過幾年看到的就是紅桃K，都是農村包圍城市。后來可以看到，當然史玉柱已經把黃金搭檔賣掉了。后來看到最惡心的廣告，但賣的最好，就是黃金搭檔，一個老頭老太在那跳舞，賣的特別好。說白了就是維生素，就是維生素的比例重新搭配了，根據老年人或者少年的比例重新進行搭配了。這是一種混亂的情況，然后在接下來，我們說這是老年人的情況。

　　中國的銀聯有一個數據，我們的銀行卡滲透率38％左右，也就是說62％還是現金交易，用卡是38％。這里面四大行70％的銀行信用卡利潤來自于什么呢？絕大部分來自于信用卡透支消費的高利率，也就是說擁有信用卡的那部分青年人或者中年人大部分已經學會了透支消費，而且透支消費已經成為銀行利潤的主要來源。年輕人的觀念再也不一樣了，所以我們既有老年人的那一塊，也有年輕人的這一塊。年輕人的文化已經完全不同了。

　　敢不敢消費的問題。比如說我們中國的消費分成，比如他到巴黎喝咖啡，到老佛爺買東西，這個是沒有太大的影響。我們首先要看的是普通大眾的消費到底怎么樣，他們敢不敢消費，未來要看兩點，第一看中國的城市化率怎么樣，城市化率并不是說城市化越大消費能力就越強，這一定是一個錯誤，為什么這么說。孟買這個城市算大吧，房價也夠高吧，但孟買有一個全球最大的貧民窟，大家有沒有看過一個電影貧民窟的百萬富翁。這些人你就是給他說，我的沃爾瑪就開在你邊上，你給他說給你蓋螞蟻公房，消費不起。中國人賣房子恨不得給北極熊的，但你絕對不會把這些人群當做你的目標群體。我們中國的消費里面，分成一個特色。

　　還有一個特色是代替你消費，比如說我們政府的消費率是全球平均政府消費率的3倍。也就是說不光代表你說話了，還代表你消費了。很多是政府采購，在社會消費品零售總額里面很大一部分是政府采購，政府消費越多，民間的消費，包括大家用的零售消費也就越低。這是一個特色

　　還有一點，像創業家大會，所有的年輕人，十八九歲二十歲要創業，他想干的是什么？一千多個年輕人想干的都跟手機有關系，他要做手機嗎?不是。他要做的是手機終端的智能和電子商城這一塊，包括電子支付。剛才已經說了電子商城這一塊，大家想京東商城不賺錢，電子商務沒有一個賺錢的。有一個人說不賺錢的生意就是耍流氓，他還拼命耍下去，為什么？是因為誰卡了電子商務的渠道，未來他真正成為龍頭企業之后就盡享壟斷優勢，所有的優勢都來了。現在拼命的燒錢，就是為了未來獲取壟斷收益。

　　現在國美跟蘇寧碰到的情況是，到你實體店看了馬上拿出手機立即上網看看京東商城是多少，蘇寧易購是多少，網上比你便宜50塊錢，立馬在網上買。這是非常新興的東西。所以現在這個實體店大規模的開張一定不是好的事情。現在蘇寧在收縮、國美在收縮，實體店一定收縮，因為租金越來越貴，到現在進入了一個轉換期，而且人力成本越來越高，這個就會倒逼出一些行業，比如說中國的機器人，到了2020年中國將會是機器人消費大國，比如說中國會是電子商城的大國。現在具有壟斷地位的不是蘇寧不是京東，是阿里巴巴。像阿里巴巴淘寶，因為他從C2C、C2B、B2B全都有了，在他那上面已經有了集聚效應，有了集聚效應之后可以做什么事情?我一直在跟銀行界的人士說，我說你們最大的競爭對手不是什么小貸公司，不是溫州金融創新，溫州金融創新現在水花都沒有一個，都不是。你們最大的威脅是阿里巴巴小貸公司。我相信他可以一天做幾十萬單的生意，而且這個生意是幾千塊錢一單的。為什么？因為在他的平臺上是處于前端和后端信用全控制，所以他想成為銀行，他有最全的數據分析，有中間通道，而且有未來當你支付寶里面所有資金沉淀在他那，他就相當于一個非常大型的銀行。大家想想看，為什么大家爭電子商城，因為電子商城的胚胎里面孕育出來的東西實在是太多。所以大家拼命的搶。

　　有一個東西，要知道是有中國特色的，比如我一直說，如果是亞馬遜書店，跑到中國來早就倒閉了。等不到現在，肯定幾年前就死了。因為從你亞馬遜買了電子書，買了下載了以后可以掃描，可以共享，然后一分錢也賺不到，然后大家死翹翹。這個是當你著眼未來的時候，一定要看到中國特色的東西，把信用風險控制好，這是最重要的。

　　最后跟大家說一說商業地產的問題，我剛才已經跟大家說了，事實上我認為中國的消費是有前景的，消費的前景非常大，敢不敢消費，未來的老年人是敢消費的，現在的年輕人在透支消費，而且中國的消費有自己的特色，是跟過不一樣的。以后所有的服務型的消費，變遷性的消費，包括著眼于年輕人信譽控制透支型的消費是主的。為什么未來的消費那么好，如果說未來消費還不錯的話，是不是就意味著商業地產就很好了?是不是意味著商業地產就一定好?絕非如此。

　　舉個例子，每次中國房地產研究院給我發一個數據，我每次都仔細的看。9月份的數據，我告訴大家三個城市，第一個鄂爾多斯，鄂爾多斯去了幾次，實地調研。鄂爾多斯今年從房地產市場崩潰以來，他的房價下跌了50％。他的總人口外流了10萬，他的人口本來就不多，還在外流。下降了50％之后成交量是多少？他的成交量接近于零，除了已在的那部分成交以外，幾乎沒有。為什么？大家想想。

　　還有一個地方，最低的樓盤已經下降了20％，我們按照人口來說這是三四線城市，但按照房價來說是當之無愧的一線城市，是溫州。溫州郊區的樓盤下降了20％左右，但成交量仍然不高，為什么?我們在說溫州情況不好浙江情況不好，從今年有一個直線上升的數據，成交量大幅上升，而且房地產商品房最新的價格是14100多，處于一個非常平穩的狀態，而且供不應求，哪個城市？我們說溫州情況不好，浙江經濟不好。但各大城市，比如說房地產研究院有統計，北京上海，包括我著重看的就是杭州，我為什么看杭州這個城市呢？因為杭州這個城市房價很高，從房地產價格來說是一線城市，溫州的房價在下跌，實體經濟不好。那浙江實體經濟不好，杭州的房價會怎么樣？很奇怪，杭州的房價，包括商業房，包括商業住宅，包括商品房都在上升，起碼也在企穩的過程中。就有一個很大的問題了，為什么？

　　商業地產有一個經濟效應，資源吸納的地方，未來的商業地產，未來的地產一定有戲。我舉個最簡單的例子，像2011年，全球寫字樓租金增速最高的城市，北京。北京最高的兩大商圈，一個是金融街一個是建國門，租金上升幅度非常高，到現在還很高，你想租都租不到，連思科這個公司都被迫要遷移。但我們看到其他的城市，比如說以前非常好的，包頭、榆林這些城市，隨著煤炭價格的下跌，人員開始外流，財富開始擴散，他的房地產市場開始下跌。當你看到一個地方，資金跟人才所有的東西都在往外走的時候，千萬別往里走。因為意味著那個地方的實體經濟已經完了，金融業接近于崩潰，那個地方一定不能去。

　　相反，像溫州，他有可能五年就能恢復，但實體經濟找不到北，像打火機什么的都不行，他到底該做什么?所以不是說這個城市未來就沒有前景了，而是近五年沒有前景。所以房地產下跌，還是成交量不高。為什么杭州的房地產價格商業地產能夠上升呢?是因為浙江還是富裕之地。有一個大城市的集聚效應，中國是個村長，別拿村長不當干部，所以是個村長就想到北京買房子，所以北京房價跌不下來。浙江的富人都會在杭州買房子，就像湖南的富人都會在長沙買房子一樣。所以長沙這兩年房價上升很快，因為有一個資金和人才吸移的過程。

　　那我們看未來什么地方商業地產真正有效，政府支持，市場認可，軌道交通通過，人員和資金集聚的地方，如果那樣的地方還有挖地可以投資，如果投資回報可以是5％，那恭喜你，簡直是挖到金礦。如果是投資回報1％甚至是1％以下，那個地方的所有富人，像包頭、鄂爾多斯都有煤礦，挖煤以后不是在當地買房子，所有人都去北京買房子，那個地方要小心。說明那個地方在中國經濟分化的過程當中，是一個資源輸出地。而在這一輪經濟分化的過程當中，有的地方是資源輸入地，政策給的很好，政府在大規模投資，還有一些資源。市場也認可，覺得這個地方有生氣，人也在進入，而且是有消費能力的人，這個地方值得考慮。

　　很多人說經濟要崩潰了，不會。歐債危機之后歐元特別糟糕，大家覺得歐洲但了，看這幅圖，背后有一雙非常強有力的手，每隔一兩年的時間就會形成一個階段性的波動，一年不到的時間歐元一定會上漲或者下跌，世界經濟依然在一個可控的范圍內。雖然未來5到10年我們的轉型期很痛苦，但崩潰還不至于。
　　（聯商網 章莉發自蘇州）