出品/聯商專欄

撰文/方湖

圖片/Pexels

商業地產行業現狀，如果說用一個詞來概括，可能要用“下行”這個詞。雖然比較“喪”，也許是相對妥帖的關鍵詞之一。

國際形勢：中國GDP升級全球第二，中美摩擦增大；因為疫情，國際各經濟體供應鏈交往中斷；俄烏沖突，國際形勢緊張，對能源供給產生較大影響。

國內形勢：大國策之下，房住不炒、雙減、教育體制改革、共同富裕、反壟斷，國內各行各業形勢發生巨大變化。

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如何看待“下行”一詞

下行一詞，是指衡量經濟增長的各項指標都在不斷降低，比如GDP、PPI、CPI等，也就是經濟從一個增長趨勢變成一個下降趨勢。

一、宏觀：社零總額增長勢頭受到遏止。

二、開發端：以地產開發為主的商業地產企業，因為住宅銷售和資金流，有的破產重組、有的委身與人，處在困窘之境。

三、消費端：消費收入下降、消費預期降低、消費萎靡。

四、威脅：進入2022年的疫情，散點爆發成為新常態。

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哪些行業呈現下行趨勢

一、房地產行業

決定中國房地產行業大趨勢的前提是城市化和城鎮化，目前中國整體城鎮化進度達到65%，處于城鎮化尾期。在經濟發展較好的東部城市，有的甚至達到70%。

城市化大規模發展的紅利時代已經過去，部分經濟欠發展城市和三四五線城市尚有一定發展機會，但是人口增量不足，發展較為乏力。

中國人口增長趨勢放緩，人口凈增長2021年不足50年，預計到2023年達到臨界值之后走向負增長，這對依賴人口和城市化的房地產行業下行埋下伏筆。

同時中國共產黨兩個一百年發展計劃，確定了共同富裕的國策，房住不炒、房屋回歸居住功能的方針之下，在三條紅線約束下，依賴高杠桿掙快錢的房地產高歌猛進勢頭戛然而止。萬科郁亮高呼房地產進入黑鐵時代，活下去成為當下房地產不得已的選擇。

二、健身行業

全民健身熱的背后卻有不少的隱憂，2020年中國商業健身房倒閉率14.61%，辦卡容易退卡難，成為投訴率第二高的行業。

健身房隨著購物中心大規模擴張，一個正常健身房面積2000-4000平米不等狀態，幾公里范圍就有多家競爭，處于供大于求局面，處于誰都吃不飽的狀態。

健身行業不健康的擴張模式倒閉是必然。割韭菜，新開的健身房為了大量吸納會員，以各種優惠返現、終身卡等手段吸引消費者，收割完一茬后，新的韭菜沒有長出來，后續運營資金沒有，因此只能倒閉。

近三年疫情影響，對下行勢頭的健身房行業更是雪上加霜。作為人流密集型的體驗業態疫情到來，首當其沖先閉店，對會員消費和吸納會員的影響巨大，嚴重影響會員經營業務，甚至導致現金流斷裂。

三、超市行業

參與測算的55家商超行業樣本公司，2019年總營收為6191億元，總營業利潤為418億元。與2019年相比，2021年總營收下降了32%，總營業利潤下降了88%，兩者平均值為-60%。沃爾瑪2021年關店超過30家。

商場與超市行業業績以及利潤的下降，主要也是受到疫情和消費方式改變的雙重影響。現在直播、電商、社區團購等平臺都瓜分了商超的市場，而疫情則是讓這一現象更加嚴重。

四、服裝行業

購物中心里的服裝零售行業太難了。

服裝業態在購物中心占比直線下降，從之前的50%占比，下降現在不足20%。

一方面服裝業態作為標準化產品，線上零售替代性較強，尤其是80、90后年輕一代喜歡網購和線上消費；

二方面服裝類型也在發生變化，運動、國潮和設計師品牌受到年輕人的喜好；

三方面疫情沖擊，對于購物中心里服裝品牌承受不了高租金，不少品牌紛紛退鋪或關店。

五、教培行業

教培行業這兩年經營壓力巨大。

一方面，因為國家教育政策調整，雙減政策之下導致7000家學科教育關店。學而思、新東方兩大巨頭股指跌到骨折。

另一方面，因為疫情影響，教培機構成為關店第一戰線，影響面最大影響時間最長，因為資金壓力倒閉的機構不在少數。

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下行行業的小趨勢

一、房地產嚴控之下的國進民退

房地產行業，在國家未來需要回歸可控的狀態，房子回歸基本居住功能，而不再強調投資屬性。并且大規模城市化與城鎮化已接近尾聲，房地產不再放入國家經濟發展的支柱產業。在三條紅線之下，國內民營房企都奔赴在ICU的路上。據統計，2021年有396家房地產企業倒閉，恒大、奧園、佳兆業等前赴后繼。從目前發展來看，“國進民退”成為當前趨勢。

“國進民退”的現象背后的因素：

1、從三道紅線指標來看，國企央企的負債率明顯要低于民企。三道紅線指標風險指標很低，具備繼續擴張的條件。

2、從融資能力來看，國企央企的融資優勢比較明顯，融資成本也比較低。

3、從土地獲得來看，國企和央企的獲得優質土地的能力比較強，獲取土地的儲備資金也比較充裕。

國家和中央政府也需要管控房地產市場，管教不聽話“壞孩子”，讓市場回歸理性、讓房子回歸居住功能，同時大力發展保障性住房也需要國企央企托底。

二、傳統健身下坡之下的互聯網健身崛起

以低門檻、不充值、24小時營業的智能健身，成為許多年輕人的選擇。在傳統健身房紛紛倒閉、關店形勢之下，互聯網健身企業卻逆勢突破，取得融資。

三、超市下行之下的會員超市崛起

在傳統超市大撤退的2021年，倉儲會員賽道成為爆發風口。

據相關數據統計，2021年國內新增會員超市超過30家。其中Costco新增1家（蘇州會員店）、山姆會員店5家、盒馬鮮生3家、麥德龍會員店18家等。在中國市場，山姆會員店已經開出36家，預計到2022年底達到40+，麥德龍會員店數量達到20家。

四、服裝線下萎靡之下的國潮運動崛起

中國運動服飾行業年市場規模超過3000億，占比服裝行業的13%。

在國貨熱和疫情后經濟復蘇的大環境下，國民消費持續增加，安踏、李寧、特步等國產運動品牌的營收都呈現向好趨勢。

根據特步2021年全年財報顯示，公司營收創下100.13億元的紀錄；根據安踏2021年全年財報顯示，營收同比增長38.9%至493.3億元，連續8年保持增長；根據361°國際2021年中期財務報告顯示，2021年上半年361°營收31.07億元，同比增長15.7%。

五、學科教培禁令之下素質教育興起

學科教育被禁，此消彼長，素質教育成為另外一個風口。隨著教育監管的趨緊，特別是“雙減”政策的發布和落實，學科教育培訓從“火爆”驟然降至“冷卻”。一邊是學科教育培訓關門閉店，另一邊是被忽視多年的素質教育開始“抬頭”。

新東方、好未來、高途等一些知名教育培訓機構轉型素質教育行業，聲樂、美術、體育、機器人等“興趣班”迅速升溫，迎來新的發展機遇。素質教育這塊“蛋糕”紅火起來，孩子從報“語數外”學科班轉移到“美音體”興趣班，家長們的“焦慮”，也隨之從學科教育轉至素質教育領域。

結束語

沒有夕陽的行業，只有夕陽的思路。下行行業，實際的消費需求仍然存在；不是市場需求不存在，而是需求方的對象、方式和場景等要素發生變化了，而供給仍然停留老的機制里。刻舟求劍，是難以滿足新消費需求；此消彼長，需求總是某個地方以某種形式被滿足。下行的行業中，也能尋找到上行的機會。