成立40周年，“穩健”已牢牢地刻在越秀地產的基因里。

經濟劇烈波動的新冠疫情三年，便是一場“韌性”測試。在2022年全國銷售超1000億元的18家龍頭房企中，越秀地產是少數幾家綜合體質最 健康、步伐邁得最 穩健的房企之一。

就在各大企業將2023年視為“轉折點”奮起直追之時，越秀地產商業板塊也傳來重要動態，宣布更名為“越秀商管”。

伴隨此次全新名稱發布，越秀商管正式升級“一核兩翼”資管戰略——以越秀地產（00123.HK）和越秀房托（00405.HK）的“地產+金融——雙平臺互動”為發展核心引擎，圍繞“品牌效應、綜合體效應、平臺效應”三大效應全面提升運營能力，打造“業務經營平臺和資本管理平臺”戰略協同兩翼。

戰略指向清晰，如今手握1090億商業資產、已然是廣州最 大自持商業業主的越秀商管，將在追求規模成長的基礎上，更重視穩健擴張的底層邏輯，邁向高質量發展。

一方面，要以精細化運營為核心，確保高質量發展；另一方面，以越秀房托為資本市場名片，增加更多元的資本運作平臺，擴大自身在“開發+運營+金融”全鏈條資產管理的優勢，保持發展過程中的輕盈與靈活。伴隨規模擴張，這家早在17年前越秀房托上市時就已建立起“地產+金融”雙平臺驅動的企業，還將“向前一步”，持續強化業務經營和資本管理，致力于成長為商業地產全鏈資管亞洲領航者。

商業資產管理是長期主義工程。這家企業已做好持之以恒的準備，在商業長跑的賽道上，做一位長期主義的“價值發現者”，可持續地去創造、保持、提升資產價值。

品牌價值發現

產品線升級“345”策略

驅動三大效應協同發力

扎根商業地產領域40年，越秀商管整體布局已覆蓋粵港澳大灣區、華中、華東三大核心區域，逾50個在管項目分布在北京、廣州、香港、上海、武漢、杭州等核心城市，整體運營管理面積超730萬㎡，總資產超1090億元。

這張全國版圖已清晰呈現出越秀商管“3+1+N”業態布局：以“綜合體/寫字樓+零售商場+酒店公寓”為3大核心業務，以“專業市場”為1大輔助業態，以及探索包括產業園、長租公寓在內的N種創新業態。

“未來會繼續保持‘3+1+N’業態布局”，在越秀商管的計劃里，跟隨越秀地產踐行“商住并舉”戰略的腳步，在粵港澳大灣區、華中、華東三大核心區域的核心城市、核心區位布局優質資產，持續落子多元業態項目、提升資產組合。

在運營管理提升方面，圍繞“3+1+N”業態布局動作，越秀商管進一步以產品線“345”策略，深度挖掘品牌效應和綜合體效應能量，全面提升產品力、招商力、運營力和服務力，放大品牌價值。

在“345”策略中，“3”代表3大產品線定位：中高端區域型地標項目、中端區域型項目和中端社區型項目，將為各大項目精準鎖定商業調性，提升匹配招商、招調計劃的精準度與效率；

“4”代表4個品牌形象：IFC系列、ICC系列、悅匯系列和財富系列，將在產品線的基礎上，進一步提升越秀商管在管項目的品牌形象傳達，在B端、C端群體中建立有市場辨識度的品牌形象認知。

“5”代表5個規范標準：定位標準、建設標準、成本標準、營運標準、服務標準，是在具體項目中落地的標準指南，由越秀商管“組織資管化”工程專業團隊結合項目特點及行業發展趨勢梳理制定，進而賦能項目團隊。

目前，由“345”策略帶動的一系列運營管理升級，正有序傳導至項目端。

圍繞“精英生活新地標”，廣州IFC國金天地2022年接連引入高端花藝品牌御花房、滿記甜品廣州概念首店、急急腳咖啡辦公風概念首店、鮮博士華南首店、PAIX新產品線PAIX coffee·restaurant融合西餐等品牌，負一層中庭也同步優化燈光氛圍，以綠植、大理石等元素及各品牌門店最新設計形象，為珠江新城CBD高端商旅人士打造商務會客廳。

此輪升級之后，初次開業至今已有13年的廣州IFC國金天地，呈現出歷久彌新的商業形象。

以“345”策略為指引，接下來廣州IFC國金天地還將引入黑珍珠、米其林餐廳等高端精致餐飲，進一步強化定位調性。

廣州悅匯城則以“首店經濟”破題大體量商業項目的目的性消費效應，延伸輻射半徑。2022年成功引入超30個城市及區域級首店品牌，其中包括國內親子獨角獸品牌奈爾寶家庭中心廣州首店與多家汽車品牌全國首店。

2023年，廣州悅匯城將在重點打造親子家庭消費場景、強化美食矩陣的同時，打造涵蓋足球、籃球、攀巖等熱門體育運動項目的運動公園，進一步凸顯目的性消費效應。

位于佛山的越秀悅匯天地，已在2022年開啟了從“單一業態”向“復合業態”的轉變，2023年將從餐飲業態品類拓展、零售業態品質提升、兒童業態迭代升級、新興業態重點導入、補充具有社交屬性的空間與品牌等維度開啟新一輪升級，聯動綜合體內購物中心、寫字樓、酒店式公寓，打造*特色的年輕家庭一站式生活購物中心，提升輻射范圍內的消費客群忠誠度。

針對標準化下的精細化運營，越秀商管表示“已經梳理出70多項SOP”，一切都在緊鑼密鼓推進中，但推進并不急躁，“標準制定不能是拿來主義，它是結合企業和項目的實際情況，在具體運營過程中摸索、沉淀下來的。”

過程必然存在探索，但“345”策略的目標導向也很明確——首先驅動越秀商管在管項目的品牌效應，在市場中體現出更強的品牌溢價力，同時兼具品牌感召力，既能提升B端品牌的合作意愿，也能吸引優秀人才加入企業團隊，并在C端市場外化為忠實的品牌信任度。

隨著“3+1+N”業態品牌效應顯現，組合多元業態的綜合體項目，也將全面釋放綜合實力，凸顯出綜合體效應——多業態組合互補，進一步提升項目穿越周期的抗風險韌性，吸納多類型客群打造24小時生活圈。這種商業屬性，印證運營團隊綜合實力的煉金石功能。

平臺價值發現

實現資源生態的“內外循環”協同

在品牌效應、綜合體效應之外，越秀商管的進一步計劃是，在“3+1+N”業態與母公司越秀集團的“4+X”產業體系之間，建立商業價值連接點，打通“內循環”，實現1+1+1＞3的協同效果。

越秀集團1985年成立于香港，旗下控有越秀資本、越秀地產、越秀交通基建、越秀房托、越秀服務、華夏越秀高速REIT等六家上市平臺，是國務院國企改革“雙百企業”，2022年位列中國企業500強的第 262位，排名較2021年上升37位。

在穩健發展中，越秀集團已形成以金融、房地產、交通基建、食品為核心產業，造紙等傳統產業和未來可能進入的戰略性新興產業在內的“4+X”現代產業體系。

可以想象，如果越秀商管的“3+1+N”業態布局與越秀集團的“4+X”產業體系形成“內循環”平臺效應，必然將開啟一個全新的進階版資管故事。

一家具備長期主義思維的企業，不僅要有打磨內功的耐心與魄力，還需保有共贏心態，將自身發展壯大的路徑，走出一條同行者眾的共贏之路。

在此次戰略升級中，越秀商管也表示對外將繼續強化越秀與品牌合作商的共贏相扶，重點建設“戰略合作伙伴圈”，打通與合作伙伴圈的“外循環”，進而實現資源生態的“內外循環”協同，放大平臺效應。

圍繞“提升在行業波動期的商業運營效益和抵抗經營風險能力，與合作伙伴共同成長”的思路，越秀商管的“戰略合作伙伴圈”將首先應用于零售商業體系，并帶來一系列的開創性“伙伴圈特權”合作場景，具體包括：

· 與品牌方共成長，在項目前期規劃階段，伙伴圈品牌商戶即可參與定制落位方案；

· 在同等條件下，伙伴圈品牌商戶享有優先選址權益；

· 結合品牌商戶關注“場域氛圍”的需求，在落位規劃階段，開放“選擇品牌鄰居”權益，為后續強關聯品牌的相互導流奠定基礎。

按計劃，越秀商管“戰略合作伙伴圈”在零售商業體系運作成熟后，還將進一步在“3+1+N”業態體系中延伸。

資管價值發現

資管意識高度前置與管理紅利深掘

依托越秀房托17年的資本運作經驗，越秀商管已十分熟稔商業地產的金融屬性，“每個階段都考量如何滲透價值最 大化理念”，已灌注在這家企業的思維模式中。

伴隨此次更名與戰略升級，越秀商管的另一個重要變化是：正式升級“一核兩翼”資管戰略，即在依托以越秀地產和越秀房托“地產+金融——雙平臺互動”為發展核心引擎的基礎上，打磨“業務經營平臺和資本管理平臺”戰略協同兩翼，進一步強化“投資運營+資本運作”的深度粘合。

“過去更專注于金融化出路，未來在開發、孵化、退出三個階段都將加強金融屬性的介入。開發環節，資本做得更縱深，甚至在孵化環節也會加強資本導入。”

可以看到，越秀商管將資管意識高度前置，強化金融環節在各個階段的融入。這意味著，未來，開發類和孵化類PE基金都有可能融入越秀商管的“3+1+N”業態體系。

同時，國內的金融政策變化，也有望為越秀商管的“全生命周期資產管理”，帶來一個更開放的外部金融環境和一個更能發揮過往資本運作優勢的空間。

2月20日，中國證券投資基金業協會發布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》，明確投資范圍包括存量商業住宅和商業經營用房（寫字樓、商場、酒店等）。與此同時，外資參與中國境內不動產投資也正逐步打開缺口——外資PE基金可通過QFLP方式參與中國境內不動產投資。

多年的資管經驗，也讓越秀商管習慣于從本質看待問題，“商業地產是資本故事。做好價值發現，才能有資本故事，這條線是一脈相承的。”

在“一核兩翼”資管戰略高度下，越秀商管更重視內功的打磨與提升，譬如透過更精細化的資產管理持續創造管理紅利，以講述更有市場競爭力的資管故事。

而探索實現管理紅利的路徑，在越秀商管看來，有賴于其獨有的“三位一體”管理協同模式：即資產管理與基金管理一體化、商業經營與物業管理一體化、資本提升與資產提升一體化，透過對資產的價值管理、生態圈管理、精益管理和主動管理，不斷提升資產價值。

物業管理-價值管理：越秀商管設身處地考慮到不同企業、租戶在不同場景下可能產生的需求，打磨108項價值管理服務，例如資源共享、空氣質量管理、*禮賓服務等；

租賃管理-生態圈管理：結合資本管理平臺，制定差異化的租賃政策，對租戶結構、租期長短實施“一項一策”；同時打磨悅享會、塔尖俱樂部等生態圈，提升租戶粘性；

資產管理-精益管理：導入ESG體系，攜手租戶簽訂綠色公約，共同迎合國家“雙碳”戰略，實現可持續發展；

資本管理-主動管理：善用創新的金融工具主動管理，提升資產價值，一如去年，越秀房托首次發行三年期總值38億港元可持續發展掛鉤貸款，并斬獲綠色金融領域相關獎項。

回首17年前，越秀房托上市，帶來了全球首只投資中國內地物業的香港上市房地產投資信托基金，一舉為越秀商管奠定“商管-資管”價值閉環，這一點至今仍在內房企中保持優勢壁壘，盡顯前瞻作派。

商業運營是一場長跑，商業資產管理更是一項長期工程，需要時間和耐性，更需要沉淀和升華才能收獲時間的復利。

如今，當越秀商管發布全新資管戰略，作為長期主義“價值發現者”，在逐步奠定長期競爭優勢的過程，將為中國商業地產企業的發展路徑帶來哪些參考？我們將持續保持關注。