內容來源：2023年9月12日，愛琴海10周年·浪潮盛典

分享嘉賓：愛琴海集團CEO張璽

接下來由我為大家闡述一下愛琴海未來的業務發展方向，通過十年我們進入了中國660個城市中的100座城市。大家都特別清楚，在中國的市場跟國外有個最大區別，中國地大物博，各地方的文化差異也比較大。愛琴海通過十年的沉淀，我們公司包括團隊對中國各個地方的文化、人文、城市都有深刻的理解。

商業本身也是文化加技術的一個行業。在文化方面，愛琴海有自己深刻的一個了解，在這100個城市，我們為103位業主提供了專業的資產服務方案，在國內的服務業主方數量上，愛琴海在全國排名第二。

通過十年的沉淀，所有的數據上都已經體現出現在愛琴海是一個非常優秀的商業運營管理公司。簽約的合同數量137個，在營項目數43個，戰略合作的品牌數300家，年營業額達到了120億元，管理的面積在1300萬，年總收入接近35.6億元，每年為2.9億消費者提供社交購物的體驗，會員數接近了780萬。

一、線下消費的仍然是消費領域的承載主體

在中國的這個市場上，我們中國前十年的GDP增長是通過出口和基建的，但是成熟的發達國家和歐美市場，消費為GDP提供的這個數據基本上占到了70% 。所以再結合現在的國家政策和未來的十年的一個發展情況，中國的經濟必然也是由消費來作為主要的一個貢獻，從這幾年的整個數據上看，五年以來，線上消費的份額基本上恒定在了20%-30%之間。這也就證明一件事情，線下消費的仍然是消費領域的承載主體。

對于我們未來的業務市場，結合未來市場的一個發展方向，我們生意是有一片比較廣闊的范圍。商業資產從大開發時代轉入存量時代，隨著國家對商業不動產金融化政策逐步放開，對資產管理提出了更新的要求，從以前的資產管理運營的邏輯提升為資產增值運營效率的邏輯。

二、市場進入存量時代，專注專業的細分領域公司躋身市場

在大開發的時代，我們的整個隨著房地產的開發，我們所有的資產都是通過跑馬圈地擴大規模來獲取利潤，未來市場進入存量時代，在核心的資產管理方面，我們可能會發生一個變化。

就是我們所有的管理團隊和運營方都會面對一個問題，如何提升資產的運營效率和運營的利潤？這個板塊在精細化的運營上和技術方面會有更高的要求。很簡單一個道理，在大市場好的時候，其實專業能力凸顯是不太重要的，可能以前有些合作方也有自己的資產，市場比較好的時候，品牌又比較愿意開店，消費市場也比較好，我們的品牌是可以自建團隊，包括業主方是可以自建團隊和資方自建團隊來做的很多，進入了一個專業化和市場的一個增長的周期。

恢復正常合理的理性消費的時候，我們就遇到一個問題，我們很多的一些技術層面的事情對專業的依賴就特別強，在大開發時代，其實中國市場和國外市場最大的區別是，在我們全周期的鏈條里面，中國的商業資產是從投融管退的各個渠道，是由房地產商的主營來推動的，那根據國家以前的房地產開發政策和政府商業的布局，由一個公司從資金到所有運營的技術的疊加，來操盤的方式是快速擴展規模來獲得利潤的模式，也符合市場的一個需求。

而未來全周期的，資產管理鏈條的每一個環節，他一定會有專注的專業的細分領域的公司躋身市場，為資產價值提升做專業的貢獻。是什么意思呢？就是我們以前追求速度的時候，可以有一家公司把所有的專業環節統籌來做，但是在成熟的一些資產管理的市場，比如說歐美或者日本的市場，從投融管退的幾個環節，每一個環節都會有專業的細分領域的公司來做這個環節，而不是有一個公司把所有環節全部鏈路做完。

三、以用戶為中心，打造好產品，創造持續價值

做生意我們其實永遠在解決幾個問題：第一，你的客戶是誰；第二，你的產品是解決客戶什么需求。當我們在一直在梳理愛琴海的未來十年的發展邏輯上，我們一直在明確我們的客戶是誰，我們做的產品是什么，我們對客戶的這個需求我們能解決什么問題。所以我們這個行業在資產運營上也有一個很奇特的事情，就到底消費者是客戶，還是B端的商戶合作是客戶，還是我們的資產方是我們的客戶，在這個邏輯下面，我們按照傳統的邏輯是很難單一的。

把三個客戶的關系理清楚和找準我們的一個目標，所以在我們自己的理解里面，但凡和這個產品發生關系的，我們不叫客戶，我們叫用戶。我們產品資產的產品用戶可能就存在三方：第一個是資產方；第二個是消費者方；第三個是我們的品牌方。那到底誰是我們的客戶？我們自己的生意邏輯就是，我們洞察消費者的需求，協同B端商戶資源，依托資產打造產品，持續為我們這個產品三方發生關系的客戶提升價值，是我們整個商業資產運營公司的一個核心的工作能力和工作條件。

好的產品關鍵因素有三個：第一個是區位；第二個是我們的空間，是建造的部分；第三個才是內容。所以愛琴海在未來十年內，我們會持續的投入巨大的精力在這三個板塊上，做到最好，也做到我們這三個核心能力是推動我們愛琴海事業發展的能力。

通過洞察未來的消費者的需求，還包括結合資產方不同的產品需求，我們推出了三款主力產品：第一個是大體量的室內商業空間，愛琴海購物中心；第二個是靈活多變的商業空間晶海廣場；第三個是開放性商業空間城市書香。這三個產品基本上覆蓋了現在資本市場和土地市場包括消費者80%的需求，這三個產品既能獨立的存在，也能合并的進行組合。類似于像我們切分了三個市場上主要需求的模塊，而又可以把這三個模塊重新拼在一起。

作為一個大的產品，符合當下市場和未來市場消費者的消費習慣，資產方的需求和地塊組合的一個邏輯。好的產品一定來源于好的組織，好的組織一定有好的體系，一個卓越的資產管理運營平臺，最后的成績不管是集團區域都會體現在項目上。

愛琴海資產管理平臺從集團區域到項目各級協同能力打造好的產品，集團主要注重于市場前瞻研判、成本控制、投資發展、數字化、財務穩健及資本運作；區域主要專注于城市解讀、消費者行為研判、精確定位、產品研發；項目專注于經營執行 商機洞察和資源協同。通過十年的業務沉淀，愛琴海資產管理運營平臺擁有了業務在線、用戶在線、數據在線的線上集成平臺。

四、愛琴海未來五年的目標

為了滿足未來資產運營管理更高的要求，未來五年我們將加大投入建設數據中臺和業務中臺，持續提升技術平臺對我們的項目和產品的支撐的力度。未來我們的五年的目標，愛琴海著重于為資產方提供定制化服務的卓越資產管理、運營平臺。

在營項目達到130個以上，在管面積超1500萬平米，戰略合作品牌超過500家，年營業額我們的目標未來五年做到330億，年均服務的客人4.5億人次，會員總數將接近1700萬，我們將會為300個以上的業主提供專業的定制化的資產服務方案，服務全國200家城市。

全新的愛琴海堅定毅力，風華正茂，致力打造中華民族的世界商業品牌，未來希望與各位一起步履不停，一起駛向夢想的星辰大海。謝謝大家！

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