來源/觀點網

作者/潘玲宣 

繼共同在北京拿地后，香港置地與招商系的合作又以新方式展開。

12月11日消息，招商局物業聯合怡置物業于北京新設物業公司——北京招置物業服務有限公司。

企查查信息顯示，該公司成立于2023年12月7日，注冊資本185億元人民幣。公司經營范圍包括物物業管理；建筑物清潔服務；專業保潔、清洗、消毒服務等。該公司由怡置物業（香港置地）、招商局物業（招商積余）分別持股50%。

由此，香港置地在與招商蛇口、首鋼共同拿下北京市石景山區1609街區新首鋼國際人才社區核心區1609-014、018、019、032地塊后，又與招商積余在物業管理方面建立起合作關系。

合伙拿地開公司

今年9月26日，北京市石景山區1609街區新首鋼國際人才社區核心區1609-014、018、019、032地塊以底價52.5億元成功出讓，競得人為北京首怡科新置業有限公司。

該公司由北京首鋼建設投資有限公司持股60%，北京怡置京西房地產開發有限公司持股40%。后者由北京瀚置匯璟管理顧問有限公司、招商局地產（北京）有限公司分別持股50%。其中，北京瀚置匯璟管理顧問有限公司由置地(香港)投資有限公司間接全資持股，招商局地產（北京）有限公司大股東為招商蛇口。

拿地的合資公司也是今年8月10日剛剛成立，注冊資本55億元，經營范圍包括房地產開發經營、停車場服務等。

若以上述持股和實控關系來算，首鋼集團、香港置地、招商蛇口分別對應持有合資公司60%、20%、20%。

石景山區1609街區新首鋼國際人才社區核心區1609-014、018、019、032地塊毗鄰首鋼園，該地塊土地面積約6.84萬平方米，建筑控制規模約19.14萬平方米。據規劃指標，該地塊1609-019、1609-014為R2類居住用地，地上建筑規模合計約12.47萬平方米，建筑限高80米，綠地率為30%。

同時，文件備注指出，這兩處居住用地用于建設國際人才社區，主要面向國際化年輕人。1609-019地塊含社區衛生服務站1處，社區養老服務驛站（含托老所和老年活動站）1處，社區助殘服務中心1處，社區管理服務用房1處，室外運動運動場地1處。1609-014地塊含室內體育設施1處，建筑規模不少于700平方米。

1609-032、1609-018均為F3其他類多功能用地，地上建筑規模為64385平方米、2316平方米。其中，1609-018號地塊要求做好與地鐵首鋼站、北辛安站出入口的銜接和一體化設計，統籌考慮地鐵進出站交通組織流線與項目人行交通組織流線，預留并做好項目與地鐵站點的換乘接駁條件。

此前曾有媒體報道，今年石景山區全面落實京西行動計劃，攜手首鋼集團等單位推動2023年度20項重點任務、57項重點項目和41項重要活動落地，其中首鋼怡和合作項目（石景山區1609街區新首鋼核心區項目）被納入第二批擬供應商品住宅用地項目清單。

在拿地后不久，香港置地又合作成立了新公司——北京招置物業服務有限公司。從經營范圍來看，該公司主要負責物業管理；建筑物清潔服務；酒店管理；家政服務；環境衛生管理；停車場服務等，并不涉及房地產開發相關事項。

同時，根據地塊掛牌文件，若競得人為聯合體或非北京市企業的，應在出讓宗地所在區（縣）成立一家能夠獨立承擔責任的項目公司，進行該出讓宗地的開發建設（自用除外），并按照有關規定申請相應的房地產開發建設資質。

綜合來看，該公司更多可能是服務于項目建成后的商業辦公部分。

185億暗藏決心

值得玩味的是，185億元的注冊資本并不是一個小數目。

2022全年，招商積余營業收入130.24億元，同比增長26.19%。彼時業績發布會暨投資者交流會上，招商積余定下2023全年營收156億元的目標。而在今年上半年，招商積余營業收入較上年同期增長23.58%，達69.78億元。

185億元對于招商積余來說，超過過去一年任何一個階段的收入。

北京招置物業服務有限公司于2023年12月7日成立，由怡置物業服務有限公司、招商局物業管理有限公司分別持股50%，對應認繳出資額92.5億元。即便如此，這個數字依舊超出招商積余今年上半年的營業收入。

不過，從公開資料來看，自2014年新公司法修訂后，注冊資本已從“實繳出資”變為認繳制，注冊資本的實繳已經沒有期限承諾限制和認繳最低限額。也就是說，在注冊公司時不需要當即繳納全部認繳的出資，可以延后幾年或十幾年，在一個長期限內實繳到位即可。

也因此，許多公司在注冊時會將注冊資本填高，之后再分期繳納。這樣操作也就造成注冊資本的“虛高”，注冊資本的數額高于公司實際所需。這種情況下，當公司經營發生重大變故時，公司債權人有權要求按注冊資本繳納出資，用以償還債務。

注冊資本并非越多越好，也不是越少越好。相關資料顯示，如果公司想要承接更大的項目，也需要及時去匹配符合要求的注冊資本。

此外，對于存在注冊資本虛高的公司，也可以采取減資的方式來處理，只是相對而言，減資的程序要更復雜。

北京招置物業服務有限公司的注冊資本是否存在“虛高”還難以斷定，不過185億元的注冊資本可能也反映雙方對此次合作的堅定決心。

股權穿透后顯示，北京招置物業服務有限公司的兩位股東怡置物業服務有限公司、招商局物業管理有限公司的實控人分別為置地(香港)投資有限公司、招商局積余產業運營服務股份有限公司。

從公開資料來看，雙方并無過多交集。不過香港置地曾與招商蛇口有過合作經歷。

自1997年進入內地市場，香港置地的腳步始終不疾不徐。

起步在重慶，2009年，香港置地與招商蛇口共同接手彈子石片區，將其打造為包含購物中心、街區、濱江廣場、寫字樓、SOHO以及住宅的總面積150萬方的綜合體，并命名為“長嘉匯”。2016年，重慶長嘉匯購物公園開業。

此外，雙方還合作項目重慶中央公園項目，涵蓋“購物公園、獨棟商務、商業街區”三大產品系列，推出首座集藝術時尚街區+獨棟辦公形態為一體的生態辦公新空間中央公園里。

在南京，香港置地、招商蛇口、碧桂園共同打造了越城天地。該項目地塊原為2017年南京地王，經395輪競價達最高限價，競現房銷售后，最終被招商以總價98.1億搖號競得。之后由招商、碧桂園、香港置地合作開發，由南京盛香園房地產開發有限公司投資160億建設。

越城天地集居住、酒店、商業、公園、博物館等多重物業形態于一體，倒是與9月北京石景山區1609街區新首鋼國際人才社區核心區1609-014、018、019、032地塊有相似之處。

事實上，從香港置地在內地的發展歷程來看，“合作”是一個極為重要的關鍵詞。據不完全統計，在香港置地過往合作方中，不乏招商蛇口、華潤置地等具備國央企背景的企業，也有旭輝、碧桂園、仁恒置地等民營企業。

就在近期，也有市場消息稱，此前三方合作拿下的北京石景山首鋼園地塊住宅部分案名確定為“元璽”，或為香港置地“元系”和招商“璽”系的結合。商業部分將由香港置地操盤，打造為高端商場，住宅部分則由招商操盤。

這也將是香港置地在京參與打造的首個住宅項目。

新公司的成立，或許將是香港置地與招商系合作的深化，也是雙方共同在北京市場的進一步探索。