來源/觀點網(wǎng)

作者/徐穎珊

如此密集的開業(yè)節(jié)奏，使得“預(yù)計2027年末，在營購物中心增加至117個”的目標看起來也不過是個“小目標”。

自2004年第一家購物中心——深圳羅湖萬象城開業(yè)，過去20年，華潤萬象生活一路狂奔，形成了“萬象城”、“萬象天地”、“萬象匯”三大核心產(chǎn)品線，也成為了高端局中，唯二一家可以與港資共同瓜分天下的內(nèi)地企業(yè)。

在華潤萬象生活2023年業(yè)績會上，CEO喻霖康曾大膽預(yù)言，“2024年旗下購物中心預(yù)計依然可以維持高效增長。“如今看來，這一預(yù)言似乎成為現(xiàn)實。

目前，華潤萬象生活主要業(yè)務(wù)分為商業(yè)航道、物業(yè)航道以及生態(tài)圈業(yè)務(wù)三部分。其中，商業(yè)航道的毛利率以絕對的優(yōu)勢遙遙領(lǐng)先，尤其是購物中心。

8月28日，華潤萬象生活公布2024年上半年業(yè)績。內(nèi)容顯示，今年上半年，華潤萬象生活商業(yè)航道實現(xiàn)收入28.50億元，同比增長23.4%，其中購物中心錄得收入18.90億元，較去年同期增長34.1%，占總收入23.7%。

在盈利方面，根據(jù)中期業(yè)績公報，今年上半年商業(yè)航道的毛利率達到了60.9%，遠超物業(yè)航道的18.9%以及生態(tài)圈業(yè)務(wù)的39.9%。值得一提的是，購物中心的毛利率更是高達72.5%。

重奢抗寒

同樣是手握稀缺重奢資源，在如今高端商場銷售額及物業(yè)租賃雙雙下滑的大局面下，華潤萬象生活的表現(xiàn)多少令外界有點意外。

“雖然在華潤萬象生活108個在營商場的中，重奢商場的數(shù)量僅占12%左右，但其的銷售額卻占據(jù)了整體銷售額的大盤。”

目前，商場收取租金共分為三種模式，一是純租金模式，按面積收取基本租金；二是純扣點模式，按照銷售額以一定比例抽取租金；第三種是“固定租金+銷售額提點”相結(jié)合模式。

對于高端大牌而言，商場往往采用第二種模式，即純扣點模式。這就意味著，一旦高端品牌門店入駐成功，取得不錯的銷售額，商場也能跟著躺贏。兩者一榮俱榮，一損俱損。

也正因如此，隨著上半年消費結(jié)構(gòu)的改變，以及疫情后市場開放，出國游的興起，國內(nèi)的奢侈品消費端展現(xiàn)出疲軟狀態(tài)，從而導(dǎo)致以往“活得滋潤“的高端購物中心也嘗到了生活的“苦頭”。

今年上半年， LVMH、開云等頭部奢侈品集團在中國內(nèi)地的銷售均出現(xiàn)一定程度下滑。而一直以投資開設(shè)高端購物中心、引進頂奢入駐銷售為主要業(yè)務(wù)模式的恒隆也不例外，上半年整體物業(yè)租賃下跌7%。同時，太古旗下的5座高端購物中心零售銷售額也均出現(xiàn)下跌。

而華潤萬象生活通過較為靈活的項目定位和品牌調(diào)整策略，一定程度對沖了這一風險。期內(nèi)，華潤萬象生活購物中心零售額同比增長19.7%，重奢項目零售額同比增長9.6%。業(yè)主端租金收入同比增長19.7%至126億元。”

在業(yè)績會上，總裁喻霖康將此歸功于業(yè)務(wù)組合的競爭優(yōu)勢。“上半年重奢銷售放緩，但是我們還是抓住了戶外運動、生活方式、餐飲娛樂等業(yè)態(tài)的強勁增長，一定程度上彌補了奢侈品銷售的缺口，保證了重奢商場的銷售增長。”

其進一步指出，“（集團）資源庫品牌數(shù)量超1.3萬個，在合作品牌數(shù)量超7000個，期內(nèi)重點品牌全國新開門店數(shù)占比25%。在營購物中心平均出租率維持96.7%高位，可同比項目實現(xiàn)租金坪效增長2.9%。”

值得一提的是，今年3月華潤商業(yè)REIT正式掛牌上市。期末青島萬象城出租率99.04%，較招募書預(yù)測提升1.54個百分點，期內(nèi)客流同比增長10%，項目年化分派率實現(xiàn)5.04%，超上市前預(yù)測0.1個百分點。

談及品牌招商，今年4月，華潤萬象生活CEO喻霖康挖來Vuthy Penn，任為公司首席商務(wù)顧問，并“特權(quán)”他可直接向自己及董事長李欣匯報工作。

資料顯示，Vuthy Penn專門從事奢侈品租賃事務(wù)，多年來在大中華區(qū)、亞太區(qū)、歐洲和中東地區(qū)的零售地產(chǎn)規(guī)劃和租賃方面積累了豐富的經(jīng)驗。

不少行業(yè)人猜測，華潤萬象生活此番舉動是為了重新規(guī)劃萬象系的產(chǎn)品線，為整體品牌招商升級做準備。通過這位資源幫手，更緊密地獲取全球范圍內(nèi)各類奢品資源。

正如董事會主席李欣所言：“在存量時代，頭部的內(nèi)資和港資地產(chǎn)公司都在加大商業(yè)地產(chǎn)的投入力度，創(chuàng)新型的項目更是層出不窮。” 華潤萬象生活需要需要采取措施鞏固如今的行業(yè)地位。

速度，速度

因此在開業(yè)進度方面，華潤萬象生活亦需要保持相當?shù)乃俣取?/p>

截止6月30日，華潤萬象生活在營購物中心項目108個，包括105個運管項目，3個分租項目。

今年上半年，華潤萬象生活的7座購物中心如期開業(yè)，綜合開業(yè)率均超90%，超額完成了年度計劃中16座購物中心開業(yè)數(shù)量的一半目標。且今年7月，已有三家購物中心相繼開業(yè)。

已開業(yè)的10座購物中心則分別包括了：邯鄲萬象匯、武昌萬象城、合肥包河萬象匯、常州萬象城、北京西北旺萬象匯、桐鄉(xiāng)萬象匯、南寧升喜朝陽里，以及7月開業(yè)的貴陽萬象城、義烏天地、大運天地。

如此密集的開業(yè)節(jié)奏，使得“預(yù)計2027年末，在營購物中心增加至117個”的目標看起來也不過是個“小目標”。

而下半年即將開業(yè)的商業(yè)還有紹興萬象更新場、南京雨花萬象匯、長沙萬象城、西安CCBD萬象城、鄭州鄭東萬象城、北京通州萬象匯、濟寧萬象匯、深圳雪花科創(chuàng)城等8座。

與此同時，在商業(yè)投資窗口上，CEO喻霖康在2024年投資者會上也提到了“高化自營”的商業(yè)生態(tài)圈業(yè)務(wù)，包括化妝品自營、文化運營等。

“我們從去年就開始嘗試做高化自營的商業(yè)生態(tài)圈業(yè)務(wù)。到了今年上半年，我們在昆明萬象城已經(jīng)試點落地，目前也開出了大概16個品牌門店。預(yù)計年底全部開完后，會有22個高化品牌營業(yè)。”

在落地效果上，喻霖康表示，高化自營項目的開業(yè)與昆明萬象城的客流、客質(zhì)、增量會員，以及連帶的銷售都有一個明顯的協(xié)同提升作用。

此前，副總裁王磊也曾透露過，“首家高化的自營項目也在嘗試過程中，但自營路線可能不會走規(guī)模化，一定是走高質(zhì)量發(fā)展道路。”