來源/觀點網

撰文/潘玲宣  

遠洋與太古的“分手”，是一場漫長告別。

流動性危機下，2022年起遠洋已陸續從與太古地產的合作項目中退出。在退出成都遠洋太古里、北京頤堤港二期等項目之后，遠洋商業正在尋求獨立發展。

11月22日，來自遠洋集團官微的消息指出，遠洋商業與紹興越王城文化旅游管理有限公司正式簽署紹興越王城文化廣場項目招商協議，為項目提供招商與租賃服務。而在過去與太古地產的合作中，這一角色曾由太古擔任。

過往近二十年的合作，遠洋除了實現商業新兵身份的躍升，也摸索出一條獨具特色的綜合體開發運營道路。

近期消息，武漢遠洋里一期工程已接近尾聲。項目將于11月底竣工，并確認于明年4月27日正式開業。

從“太古里”到“遠洋里”，其中總掩不住“引路人”的影子。

“抹掉”太古色彩

武漢遠洋里的歷史可以追溯到2017年。

那一年的4月18日，遠洋集團以底價150億成功競得武漢歸元文化片區P（2017）33號、34號兩宗地塊，總建筑面積187.97萬平方米，樓面地價7980元/平方米。

其中，33號地塊位于漢陽大道以南，國博大道以北，鸚鵡大道以西，肖家灣路以東的歸元片A包，土地面積16.77萬平方米，用途為住宅、商服、科教、公園與綠地，容積率2.22-16.51，起始價74.65億元。

34號地塊位于歸元寺北路以南，國博大道以北，鸚鵡大道以西，歸元寺路以東的歸元片B包，土地面積18.07萬平方米，用途為住宅、商服、公園與綠地、街巷、公共設施，容積率2.28-6.24，起始價75.35億元。

對于遠洋集團的“抄底”動作，市場并無太多意外。一方面是地塊規劃要求頗為嚴格，包括要求引入《財富》或《福布斯》雜志2016年度公布的世界500強公司的總部或區域總部、引入現代服務業企業的區域總部、土地競得人須自持一定體量公建產品且十年內不得轉讓。

另一方面，歸元寺片區舊改工作自2014年4月正式啟動，同年8月，武漢市漢陽區舉辦招商項目簽約會，活動上，遠洋集團透露將在歸元寺片區的其它地塊上打造“歸元·太古里”項目。

之后兩年，雖然也有項目接盤方變更的消息，但在地塊掛牌出讓之前，也就是2016年的8月，武漢漢陽舉辦重大招商項目簽約會，會上宣告遠洋集團的“慧谷”項目落戶大歸元片區，整個項目由祈福大道城市商業片區、城市工坊片區、濱江雙塔城市文化中心組成。

正式拿地前兩個月，遠洋與武漢市漢陽區圍繞漢陽歸元文化片區項目簽訂戰略合作協議。至此，外界也確信歸元寺片區項目最終將由遠洋來操盤。

數據來源：網絡公開資料，商業客整理

歸元文化片區舊城改造項目主要分為西部翠微片、東部建橋片、北部大橋局片，總規劃建筑規模達250萬平方米以上。一期翠微片區由遠洋操盤，規劃在2017年內開工建設，總規模100萬平方米以上，投資總額約300億元。

項目定位為高端住宅、商業服務、產業集群、旅游承載等現代服務業城市功能區，擬在四年左右初步打造成型。建成后將成為漢陽以及武漢中心最具代表性的商業文化旅游項目。

根據總體規劃，歸元片一期改造，以“既東方又全球”為設計理念，融合17萬平方米低密商業街區、15萬平方米甲級寫字樓、4萬平方米奢華五星酒店、1萬平方米精品酒店、32萬平方米高端公寓、100萬平方米中高端住宅、3萬平方米學校于一體，打造具有標桿意義的文商旅融合目的地。

彼時，遠洋集團方面曾透露，歸元片區項目底價獲取預期會實現較為理想的收益，項目整體規劃有10年左右的開發建設期，收益會逐年均衡釋放，并為公司貢獻穩定的現金流。

10年時間并不算短。從總體規劃來看，100萬平方米中高端住宅和32萬平方米高端公寓是兩大重頭戲，在項目的8個地塊中，對應到1、2、3、8號地塊。

2018年8月，遠洋召開項目發布會，“遠洋·東方境世界觀”正式亮相。商業規劃是遠洋·東方境世界觀的最大亮點之一，遠洋的健康建筑體系也將落到項目中，這在當時還是新穎的概念。

三個月后，項目首度開盤并實現開盤即售罄。之后的幾年時間，項目分批次加推，始終霸榜當地市場，蟬聯武漢市銷冠。

僅從體量來看，17萬平方米的低密商業街區是項目的第三大重頭戲。但相比之下，住宅及寫字樓部分在過去這現年陸續交付，商業部分的進度和熱度都要緩慢許多。

按照此前3到4年建成開街的計劃，從2017年拿地算起，遠洋里應在2021年年底前實現開放式街區的“開街”。

許是新冠肺炎疫情的原因，以及資金受限影響，項目建設進展緩慢。2021年11月時有消息稱開放式商業街預計在2022年年底正式開街。但直至2023年10月，才實現圣母堂部分商業的開業，這也是首個商業兌現節點，彼時的官方表述為“標志著城市級商業遠洋里的逐步兌現邁入新的階段。”

直到近期，武漢遠洋里官微發布消息，稱一期工程已接近尾聲。項目將于11月底竣工，并確認于明年4月27日正式開業，為武漢遠洋里全面開業打好頭陣。

而一期工程也僅是17萬平方米商業總體量中的一部分，未來還需繼續開發建設。在遠洋自身危機下，有多少精力和實力繼續投入項目之中仍然存疑。

一場漫長告別

在遠洋商業板塊的發展歷程中，太古是一道重彩，說“師承太古”可能也不為過。

2007年4月，遠洋與太古正式簽署框架合作協議。彼時太古正欲在內地尋求新的發展機會；遠洋則剛登陸港交所上市不久，站在新的節點，希望后續能在商業地產業務板塊發力。雙方的合作一拍即合。

2008年是難得的閏年，2月的倒數第二天，雙方宣布各持50%的股權，聯手合作開發北京將臺路大型城市綜合體項目，總投資額達40億元。歷經四年時間的打磨，北京頤堤港于2012年正式開業。

而在項目開發建設期間，遠洋與太古還在成都“孵化”了成都遠洋太古里項目，也就是之后的成都太古里。

2010年12月31日，太古地產、遠洋地產宣布聯合以約20.03億元的價格競得成都市錦江區大慈寺片區和東大街附近一宗商住地塊，總占地面積7.08萬平方米，建筑面積25.1萬平方米。

項目取兩家企業名稱，案名定為“遠洋太古里”，計劃發展為綜合性項目，集零售街區、搏舍酒店、服務式公寓、寫字樓于一體，其中購物中心體量約11.4萬平方米。

公開信息顯示，據遠洋太古里相關項目負責人介紹，該項目內有超過1600年的大慈寺古建筑，后者早在唐宋極盛之時便已成為當時成都的游覽名區、商業街區。為了結合大慈寺的歷史文化，項目決定摒棄高層商業的設計，轉而設計成“零售理念、巴蜀建筑風格”搭配的商業街區。

遠洋太古里是太古地產、遠洋集團繼北京頤堤港后的第二個合作項目。雙方各持有項目的50%股權，分工方面，遠洋主要負責前期的設計施工、成本控制、工程建造等，太古地產則承擔后期的定位、招商運營等。

上文中也有提到，在最初“表明”武漢歸元寺項目意向時，遠洋透露的項目名稱為“歸元·太古里”。從案名，到項目中的城市更新、歷史古建、文化街區、開放式商業……這些元素也都與成都太古里項目頗為相似。

但在過往的公開信息中，并未體現太古對武漢歸元寺項目的“興趣”。也就是說，遠洋可能最初有意按照成都遠洋太古里的定位及模式，在武漢落地一個2.0版本的項目，甚至不妨大膽猜測，項目也曾“有機會”引入太古來負責運營招商工作。

只是從最終結果來看，2020年7月30日，遠洋集團正式宣布歸元寺項目案名。與此前市場相傳的“歸元里”、“歸元·太古里”均并不一致，而是更純粹的遠洋元素“武漢遠洋里CITYLANE”。

在與太古合作了十余年后，遠洋迫不及待交上一份“作業”。據了解，遠洋集團深耕武漢已有10余年，武漢遠洋里項目是繼北京頤堤港、成都遠洋太古里、杭州遠洋樂堤港后的又一個城市綜合體項目。

事實上，合作期間，遠洋也推出自主品牌購物中心“We-life”系列(“未來系”)，“未來廣場”、“未來匯”等產品先后在北京、天津等地快速落子。基于合作的“頤堤港”，遠洋獨立開發的“樂堤港”產品線于2017年在杭州正式亮相，項目以“時尚”、“藝術”、“樂活”為三大價值主張。

此前，太古在內地的產品線有三條，以北京三里屯太古里、成都太古里為代表的街區式商業項目“太古里”，廣州興業太古匯為代表的集中式商業“太古匯”，以及與遠洋集團合作的社區型商業頤堤港。

遠洋也逐步推出形成“We-life”系列(“未來系”)、樂堤港、遠洋里三條產品線。

對于商業板塊中的太古色彩，遠洋表現得更加坦然。2016年，遠洋商業地產事業部相關負責人接受觀點新媒體等媒體采訪時曾提到，“我們在做商業時沒有絕對追求速度，不會一味圖多圖快，這種理念也是受合作伙伴太古的啟發和影響。”

“與太古的長年合作，確實在很大程度上改變著遠洋做商業的理念，現在我們貫穿始終的理念就是做城市精品綜合體，速度慢點也沒關系。”

相較于武漢遠洋里規劃的十年建設期，在地產發展失速的若干年中，還有歷時更長、近乎停滯的商業項目。

圖片來源：漢陽知音（武漢市漢陽區委宣傳部）

鸚鵡大道的另一側是福星惠譽首入漢陽，于2007年9月斥資12.25億元拿下的P（2007）038號地塊。地塊由A、B、C、D、E五部分組成，總占地171.71畝，根據前期整體規劃，A、B、C三部分為商業、寫字樓，D地塊為住宅，E地塊為拆遷還建地塊。

有當地媒體指出，在拿地后，由于受拆遷等原因限制，該地塊住宅項目，即D地塊項目到2014年才入市，2015年A、B、C地塊的規劃方案姍姍來遲。

歷時兩年，D地塊上的福星惠譽漢陽城住宅項目已經售罄，但A地塊的商業規劃直至2019年才報，計劃打造總體量近6萬平方米的歷史風情街項目，只是仍面臨開工難問題。

毗鄰福星惠譽項目地塊，2020年6月，中海地產以144.2億元競得建橋濱江片區地塊，并與漢陽政府簽署戰略合作，計劃投資300億元進行城市更新。

地塊中的住宅部分中海寰宇天下現已交付，商業部分也仍然未見動工。地塊要求與遠洋里近似，競得人須自持公建計容總建筑面積的50%以上，且在項目竣工驗收后10年內不得整體或分割轉讓、銷售，并建設一座五星級品牌酒店和世界500強公司總部。

相較于商業地產前期的巨大資金投入、漫長的回款期，即便銷售市場走弱，住宅開發還是有更多的確定性。

武漢遠洋里的建設進度更新，也是得益于外力作用。

據悉，今年初，遠洋·東方境世界觀成功入圍武漢市首批城市房地產融資協調機制項目“白名單”。4月遠洋·東方境世界觀獲得了開發貸銀行展期兩年的資金支持。

目前，政府、銀行、項目公司三方已對保障遠洋里開街優先的開發策略達成一致。未來，項目進度有望開啟加速度。